老牛杂谈：国庆期的深圳楼市，到底是冷是热？

刚过去的这个国庆，深圳楼市给人的感觉似乎有点“矛盾”。

市住建给出的数据挺暖心的，国庆7天，全市新房住宅预售认购套数同比涨了78.5%，二手房签约同比涨了49.1%。有机构也称，门店新房带看量，环比翻了一倍多。

但同样市住建监测的网签数据显示来看，大概会得出截然相反的论调，甚至会得出深圳楼市近五年最冷的一个黄金周。

因为数据显示，国庆前6天，全市一手住宅网签97套，二手住宅67套，合计164套。往前数五年，一年不如一年，缩至2021年的1/5不到。

当然，你也可以说，网签数据本身有滞后（其实，现在新房开发商网签备案的积极程度，不可同日而语）。

就算滞后，就实际的体感来说，今年这个国庆，楼市给人的感觉，就是不大热闹。比如开发商的促销投入比往年少，老牛朋友圈里以往那种热销刷屏，今年也相对少了些。

深圳房价都横盘企稳一阵子了，往后的态势就这么横下去吗？

依我个人来看，现在的市场行情，卡住的早已不是什么价格，毕竟如果单看高端顶豪市场，歌照唱舞照跳。

而是普遍的信心。

房价连续抬不起头，大家心里那根秤就摆不平，若不是真刚需，或豪改需，买房是没什么大意愿了。或者说，也是大家愿意看到的情景，以往投机取巧式的一窝蜂的买房需求不再了。

节前9月29号，居民购房贷款贴息落地，10月1号起实施，但跟深圳关系不大。前9个月，深圳成交的二手房里，总价150万以内的只占8%左右，150万这条线，在深圳够不着主流房源，政策是好政策，落到深圳，基本就是落空。

和一些新房的优惠让利相比，贴息都只能是“蝇头小利”。比如龙华有项目按户型给四万到十二万的现金优惠，龙岗有项目送家电、再让利一到两个点。姿态放得这么低，买家还是不急着出手的话，说明大家等的不是那几万块，就是一个能让他踏实的信心。

回想2024年9月底，929新政一出，市场一下就点燃了，成交也就火了小半年。但相比之下，今年节前，也确实没什么刺激。

这几年政策，要么给的是购房成本上的小甜头，要么是中长期供应的调整，唯独给不了当下最缺的信心。信心这虚无缥缈的东西，政策发不出来。

接下来，深圳的四季度还有一批供应要来。全市计划入市27个项目，6251套，其中住宅5880套。供应明显扎堆在宝安，一个区就占全市住宅近一半，有需求的还是多走走多看看。

所以，依我看，现在的深圳楼市，缺的不是购买力，也不是政策。想让它像从前那样，一纸文件就沸腾，不现实；要说价格继续往下探，也其实到底了。如此看似风平浪静的市场调调，或许会是市场比较长期的共识。

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