宝体要大改造了，新增11.4万平商业！宝安版“大运天地”？

10月14日，万象生活商业华南大区深圳宝体项目商业建筑深化设计顾问中标结果落定，TEN DESIGN GROUP LIMITED（10 Design，Egis集团旗下）以911万元中标。

这是一则设计招标公告，标记的是宝体从“场馆运营”向“空间产品”实质性推进的一道分界线。

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宝体坐落在宝中核心商圈，总占地约32万平方米，总建筑面积约26万㎡，由体育场、游泳场、网球场、体育馆、游泳馆、综合训练馆组成，邻近壹方城、欢乐港湾，却长期处于“守着流量、造不出留量”的状态。

早在2012年，就有报道指出宝体商业开发因“用地性质”受阻，一年营业收入仅1100万元。场馆的公益属性与商业逻辑之间，隔着一道用地规划的口子。

转折发生在2026年7月。华润文化体育发展有限公司与润欣商业管理（深圳）有限公司组成联合体，正式获取宝安体育中心社会化运营经营权，最低承诺投资额12.5亿元。

华润文体负责赛演资源的导入，万象生活负责商业的操盘。

紧接着，2026年7月，宝安管理局公示A003-0089宗地（网球场改扩建工程）规划许可证变更，用地性质由“体育用地”调整为“文体设施用地”，规定建筑面积从约11.54万平方米提升至约23.43万平方米，其中商业配套约11.42万平方米，停车位从810个增至1310个。

9月，01-28、02-15地块的法定图则实施深化进一步明确：用地性质深化为“文体设施用地”，并“设置地上地下联通通道与周边衔接”。

这两步的实质含义是：宝体不再被当作一座“现状保留”的孤立场馆来管理，而是被重新定义为一块可以容纳商业、文体设施与公共空间联动的城市节点。

11.42万平方米的商业体量，放在宝中商圈里并不小——壹方城约36万平方米，怀德万象汇18万平方米，宝体商业的体量介于二者之间，但它的空间逻辑完全不同。

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此次中标的10 Design不是陌生面孔。

在华润万象生活的产品序列里，它已经留下过多个作品：西安万象城的总体规划及商业设计（与Heatherwick Studio合作）、深圳笋岗中心·万象食家、杭州城北万象城、北京通州万象汇。

这家事务所的特长不在于制造奇观，而在于处理商业空间与城市文脉、既有肌理之间的咬合关系——笋岗万象食家把旧仓库改造成美食目的地，通州万象汇做的是“区域型一站式”的日常质感，这些经验恰好对得上宝体“不是从零新建、而是在既有场馆与成熟商圈之间做缝合”的项目条件。

目前，市场上最自然的联想，是把宝体对标大运天地。

华润在大运天地验证了“场馆+开放式街区+赛演流量”的模型，2024年开业后已经成为深圳东部赛演经济的标志性节点。

但宝体的基底不同：大运天地是在商业空白片区做增量，而宝体是在成熟商圈里做存量缝合，要知道旁边的壹方城，客流量曾超4300万人次、销售额75.6亿元，是深圳西部体量最大、客流最稳的购物中心之一。

华润目前释放的方向是“全天候、强互动、高粘性”的体育文化主题街区，密集排布演唱会和高端赛事，导入匹克球、斯诺克等新潮运动，用日常餐饮和社交空间承接非赛演时段的消费。

这一定位的核心考验不在于招商，而在于空间设计能否让“赛演爆发客流”与“日常社区客流”在同一组街巷里不互相排斥。

10 Design的深化设计，本质上是在替宝体回答这个空间命题：如何在壹方城旁边，做出一个不需要和它正面竞争、却能把它的客流“借过来走一段”的场所。

目前还有有市场信息说项目即将开始施工，工期4年。如果节奏属实，宝体商业的完整面貌要到2030年前后才能看到。