福海成霖工业区“工改工”实施主体公示，规划容积超10万平

10月29日，深圳市宝安区城市更新和土地整备局发布《福海街道成霖工业区城市更新项目实施主体公示》，拟确认深圳市成汇投资有限公司为项目实施主体，公示期7天，至11月5日止。这标志着这个列入计划近两年的“工改工”项目，在经历意愿征集、计划立项、专项规划审议后，正式进入实施主体确认的收官环节。

成霖工业区城市更新单元位于福海街道桥头社区，景芳路与富桥大道交叉口西南侧，申报主体为深圳成霖实业有限公司，更新方向为普通工业用地（M1） ，是典型的“工改工”产业类更新。

项目拆除用地面积27597.2平方米，开发建设用地面积18475.3平方米，规划容积107210平方米，容积率约5.8。拆除重建范围内须落实不少于9103平方米公共利益用地（含道路用地等），贡献率不低于33%。

这一指标组合在深圳“工改工”项目中处于中等偏上水平：开发建设用地不到拆除面积的三分之二，意味着超过三成土地将转化为公共道路等基础设施，产业空间与公共利益的平衡被前置锁定。

项目的推进节奏清晰而紧凑：

• 2024年9月，更新意愿公示，计划（草案）同步公示，确认申报主体为深圳成霖实业有限公司；

• 2025年2月，正式列入《2025年深圳市宝安区城市更新单元计划第一批计划》，计划有效期至2027年2月12日；

• 2026年4月28日，规划草案完成公示；

• 2026年9月，更新单元规划经深圳市城市规划委员会法定图则委员会第17次会议审议通过；

• 2026年10月29日，实施主体公示，拟确认深圳市成汇投资有限公司。

从意愿公示到实施主体确认，整整两年，节奏在深圳城市更新项目中属于推进较为顺畅的一档。

该公示中的实施主体深圳市成汇投资有限公司，工商登记股东为深圳市汇瑞产业投资发展有限公司，注册地址即位于福海街道桥头社区成霖实业正门保安室101。

而在此前，成霖实业（上市公司成霖企业的子公司）于2024年12月24日经董事会决议，拟与深圳前海汇瑞企业管理有限公司进行成霖工业区城市更新项目合作，契约类型为合建分屋，地主（成霖实业）预计分得28%-32%，建主分得68%-72%。

福海街道2025年规上工业总产值突破1805亿元，连续两年站稳1800亿元台阶，同时拥有841家规上工业企业、866家高新技术企业、46家工信部“小巨人”。

但空间瓶颈同样真实：福海街道2026年党工委工作报告将成霖工业区与福源工业区并提，明确两者“立项”后合计拓展产业空间31.03万平方米。成霖项目约10.7万平方米的规划容积，是这一增量中不可忽略的组成部分。

对于桥头社区乃至整个福海而言，成霖工业区的意义不在于“多了一个楼盘”，而在于一个老旧工业厂区被重新编码为M1普通工业用地上的现代化产业载体。在“工业上楼”和“制造业当家”的政策语境下，这类项目的落地效率，直接关系到片区能否在土地增量趋紧的条件下，继续把优质企业留在福海、把产业链的关键环节留在深圳。