观点丨2026年行业底部确认，新房底正在发生

来源：丁祖昱评楼市

年初，我们对房地产市场有一个重要的判断：2026年是行业底部确认的一年。

进入四季度，多个关键指标已经被数据验证。

聚焦需求端，根据国家统计局数据显示，一二手房交易总量整体平稳，前9月新房成交面积和二手房网签面积累计达到11.82亿平方米，同比微降2%（包含商业办公用房）。

需求总量稳定最重要的支撑来自二手房，新房成交仍受供给收缩约束持续下行，但成交收缩已经接近尾声。

2026年以来，多个指标的底部已被数据验证，主要有以下几个信号：

信号一：政策全力托举，“制度底”已确定。好房子、城市更新、财税金融三条政策线同时发力。制度端，“828”新政以现房销售制、项目公司制、主办银行制三项基础制度构成闭环，行业进入存量提质的中长期周期。

信号二：全国市场信心回升、一二手房需求总量稳定释放。前10月重点20城一二手住宅成交面积为2.45亿平方米，同比增长2%，其中，二手住宅同比增长8%，成交面积连创新高，新房受供应收缩影响成交同比下降9%。行业进入存量时代，住建部数据显示，前9个月全国二手房成交6.17亿平方米，占一二手房总成交的52.2%，历史上首次超过半数。

信号三：库存持续下降，新房市场供求关系不断修复。先来看库存，今年3月以来全国待售面积同比转负，至9月末商品房待售面积为7.5亿平方米，同比下降1.5%，同比已连降7个月，且降幅逐月扩大。近5年重点50城新房供求比持续小于1且连续下降，至2026年前10月供求比降至0.75，新增供应持续低于成交。

信号四：房价调整接近尾声。70城房价跌幅持续收窄，9月一线城市新房价格连续8个月环比止跌，70城中新房价格环比上涨城市增至17个，上海、广州、深圳、杭州等城市已连续止跌半年以上。从租售比看，房价进入了合理区间，重点30城2053个样本小区统计，租金回报率中位数2.06%，而存款利率大约1.5%。租金回报率，已经高过存款利率。

把信号二拆开来看，需求总量稳定主要是二手房带动，那么新房市场的底，什么时候才能到？

从全年预判来看，2026年全国新房成交面积约为7.6亿平方米，同比下降13%，二手房成交面积在8.1亿平方米上下，同比增长10%。一二手房成交总面积约为15亿平方米，同比微降2%左右，整体成交总规模保持稳定。

进一步聚焦商品住宅口径，2026年预估全国商品住房销售面积约6.4亿平方米。而全国新建商品住宅成交底部中枢约落在5.2亿-5.9亿平方米。

也就是说，全国住宅销售面积正处于向底部中枢回归的修复期。

新房成交收缩已经接近尾声，这一需求侧信号，和前面四大底部信号形成互补，释放行业底部确认的信号。

当前制度底、一二手房需求总量底、供求关系底已在统计数据上得到确认，房价调整已进入尾声，新房的底部修复也正在发生。

整体来看，行业仍处于深度调整的新阶段，828现房新政将扭转过往30年行业发展模式，新的供求秩序将被重建。房地产行业会进入先进制造业，整个房地产的服务业也会进入现代服务业。