近25亿！招商系接管深圳国际会展城和龙华红山6979

近日，招商系收购华侨城深圳资产的消息在市场上流传了几天，11月4日招商蛇口的公告把这笔交易落定：关联方福建万木春产业发展有限公司以24.935亿元底价，摘得深圳招商华侨城投资有限公司（招华投资）50%股权，华侨城退出。招商蛇口原本享有优先购买权，但放弃了，改由集团层面的万木春出面接盘。

先看这24.935亿买的是什么。

招华投资不是项目公司，而是一个重资产持有平台。它的核心资产有两块：深圳国际会展城内约8.8万平方米的公寓、办公类资产，以及龙华红山六九七九商业中心约6.3万平方米的自持商业。截至2026年5月31日，招华投资资产总额65.15亿元，负债14.01亿元，净资产51.14亿元；2026年前五个月营业收入0.45亿元，净利润为负0.15亿元。以50%权益折算，对应净资产约25.57亿元，24.935亿元的成交价约相当于这一份额的97.5%，基本贴着评估底价成交，没有出现竞价。这更像一次定价清晰的协议性退出，而不是市场争夺的结果。

但24.935亿并不是这笔交易的全部。今年8月至9月，招商蛇口已经通过另一笔交易拿下了深圳市招华国际会展运营有限公司50%股权，作价5.065亿元，从而获得了深圳国际会展中心（一期）的100%运营权。那笔交易让招商蛇口在账面上确认了约5亿元的重估利得，但代价是接下了一家净资产为负的运营主体——截至2025年末，会展运营公司资产总额5.43亿元，负债6.52亿元，净资产-1.09亿元。

所以“全面接管”的准确含义，需要拆开理解。招商系拿到的是两样东西：招华投资50%股权的经济权益，以及会展运营公司和招华投资的双重委托管理权。公告写得清楚，为避免同业竞争，招商局集团将万木春托管给招商蛇口经营管理；万木春完成招华投资股权交割后，招华投资亦委托招商蛇口经营管理，由万木春合并财务报表。招商蛇口没有直接掏24.935亿，但它拿到了资产的实际操盘权。这是一笔集团出钱、上市公司出管理的安排。

华侨城为什么退，答案在它的报表里。华侨城A 2025年归母净利润亏损23.10亿元，2026年一季度继续亏损1.37亿元。深圳华侨城截至2026年3月末资产总额924.26亿元，负债651.09亿元，一季度归母净利润-1.37亿元。在这种资产负债表压力下，红山6979和会展城公寓办公资产虽然占据深圳两个核心区位，但它们是收租型资产，收入体量有限，对当期现金流的贡献远不足以对冲债务端的挤压。卖掉50%权益换回近25亿现金，对华侨城而言是一笔现实的回血，而不是对资产质量的否定。

真正值得审视的，是红山6979在招商系接手之后的走向。

这个项目的底子并不差。2014年招商蛇口与华侨城联合体以30.4亿元拿下龙华红山地块，项目总建筑面积约34万平方米，与地铁4号线、6号线红山站无缝接驳，规划了32栋独栋商业，盒马鲜生、CGV影城、开心麻花剧场、覔书店等主力业态都已入驻，招商率一度达到约97%。项目名“6979”本身就取自两家上市公司股票代码的后四位，华侨城000069，招商蛇口001979，四个数字就是这段十年合资关系的缩写。

但招商率高不等于经营好。红山6979被市场诟病最多的不是品牌不够，是“不好逛”：动线复杂，指引不清，开放式街区缺乏足够的遮阳避雨空间，店铺看得见却走不到。一个占据龙华核心区位、地铁直连、周边住宅密集的商业体，开业六年始终没有成为龙华人真正的消费目的地。问题不在股权结构，在运营基本功。

招商系接手带来的最大变量，是决策权从“两家共管”变成了“一家主导”。此前招商蛇口与华侨城各持50%，重大运营调整需要双方共识，效率天然受限。委托管理安排落地后，招商蛇口对招华投资和会展运营公司拥有了集中的操盘权，红山6979的动线改造、业态重组、公共空间补课，至少在决策链条上少了一道关节。招商在深圳有蛇口海上世界这样从工业遗存改造为城市休闲目的地的案例，证明它具备长周期运营的能力；但海上世界的成功依赖滨海场景和国际化腹地，红山6979没有那样的先天条件，照搬并不可行。

这笔交易对招商系的意义，也不在25亿这个数字本身。

深圳国际会展中心一期室内展览面积40万平方米，是全球单体会展综合体中的头部资产，招商蛇口拿下100%运营权后，可以将会展运营与招商蛇口在会展新城片区积累的开发资源做更深的绑定。

红山6979的6.3万平方米自持商业，则是招商蛇口在龙华核心区获得的一个存量商业操盘样本。两处资产都不是高周转逻辑下的销售型项目，而是需要长期运营能力兑现价值的持有型资产。招商系用不到30亿的总代价（24.935亿股权加5.065亿运营权），换来了两个核心区位存量资产的操盘权，代价不算高，但兑现的周期也不会短。