实探恒大南山三大旧村改造项目，房价高企成推动阻力？

南头片区北靠深圳主干道深南大道，东接高新科技园片区，西侧为前海物流园。身为南山的行政服务区，片区大部分分布的是居住群，虽然南头片区相对于南山其他街道来说，面积并不算大，却一直承载着南山的行政、文化重地、以及南山的居住后陆。随着历史的革沿，使得南头成为南山所有的行政中心聚集地；在常兴路与南头街交汇处，南山文体中心、图书馆及艺术博览馆均在此；这个区域也成为中山公园、荔香公园两大公园的受益者。

与南山其它区域相比，南头片区相对而言城中村分布较多，这也使其成为旧改动作最大的片区之一，未来也将是南山楼盘供应的聚集地。

近年来，多家大型房企相继进驻南头片区，只因其优越的地理位置，以及其旧改大体量的库存，即便如此但依然迟迟无法推动，这其中房价的高企占据了很大部分原因？

这其中类似2014年卓越取得卓越九珑项目至今仍未拆迁完成；大新南村从2008年谈及旧改至今仍未有拆迁迹象等等。

南头片区旧改

提起南头片区旧改，不得不提的便是大新村旧改，大新村位于深圳南头片区，毗邻深圳大学、高新园、华侨城等高科技、文创集中地，而大新村又分为南北两区进行旧改。

其中，大新北村则由恒大集团负责旧改，大新南村走访了解为深圳市德弘基置业有限公司进驻进行意愿征集。

大新北村旧改  38.6万㎡

大新北项目位于南山区南头街道，西至大新街，南至桃园路，东至南新路，北至荔园西路，地铁1号线罗宝线由该项目南侧经过，大新地铁站出入口设在项目的西南角。

项目开发建设用地面积约：5.2万㎡ ，规划计容建筑面积38.6万㎡。

大新北项目应该是恒大控股国香地产的部分资产，规划将打造集商业、服务业、办公和居住等多功能为一体的综合城区。

根据现场走访，已有80%村民签约。项目工作人员透露此旧改6栋20-40层高层建筑均为回迁安置用房，并没有商品房可售卖，恒大集团只持有商业部分，商业部分以地下购物中心以及两栋商业写字楼为主。

（大新北项目房屋确权公示）

（郑氏祖祠将为历史遗留建筑保留）

（靠近北面的建筑已动工拆迁）

向南旧改项目，建面35万㎡

项目于2010年被列入《深圳城市更新单元规划制定计划第一批计划》中，申报主体为向南实业股份有限公司，后与恒大合作开发。 

项目位于南山区桂庙路南侧，毗邻前海、衔接后海（距离前海中心区与后海中心区约2公里），是连接福田与宝安两区的重要交通节点。地铁11号线设有南山站，在项目500米范围内，同时还有规划中的地铁10号线，是南山区中心地段，交通十分便利，有着显著区位优势。

向南村规划效果图（图片来源城市规划设计院官网）

根据2011年公示的规划草案显示，拆迁面积5.3万㎡，开发建设用地面积4.2万㎡，计容积率建筑面积35.8万㎡。改造后地块净容积率8.47，规划配套人口7026人，绿化率35%，将建停车位1905个。且将拥有住宅、酒店、幼儿园和文体配套设施，包括保障性住房1.19万平米。

从五月份公示的签约率来看，涉及签约户数达1776户，签约户数已过半。

（向南村郑氏祖祠）

丁头村旧改项目  87万㎡

 丁头村是高高矮矮的出租房一栋靠着一栋，沧海桑田，时过境迁。当年得"墩溪里"变身"丁头村"；由恒大介入开发，也可以称呼其为向南二期城市更新项目。

该项目位于南山区桂庙路与南新路交叉口西北地块，至前海自贸区及市中心区均十分便捷，处于南山区的核心商业地段。更新单元建筑面积达约87万㎡，改造方向为集商业、办公、居住等为一体的居住综合区。

目前正处于拆迁补偿阶段，从网友流出的拆迁补偿内容可见：住宅、商铺产权置换比例均为1:1 ，货币补偿为普通住宅1.1万/㎡，瓦房及商铺为2万/㎡；装修补偿为500元/㎡；过度租金为50元/㎡每月。

（网友提供补偿标准）

( 热闹的街巷 )

恒大集团意向的三个城中村项目总开发建筑面积高达约161万㎡，随着近些年的开发利用，南山的可建设用地越来越少，旧改项目的落实，对片区的人居环境提升有着极大的利好，大规模旧改对城市的更新开发给注入城市新活力，也将使得片区及周边的项目得到很大的价值提升。

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