保护业主权益，让房产证成资产倍增金钥匙（54期咚咖房学院回顾）

8月13日(周日）14:00-16:30，第54期咚咖房学院公开课在房网总部（车公庙九润大厦4楼）完美落下了帷幕。

本期咚咖房学院邀请到了物业产权的专业律师——盈科.信荣（深圳）房地产律师团队陈德福律师做了精彩的分享。

陈律师从车位到底能不能卖？小区乱搭建问题，楼下商铺及架空层经营性质及所有权等几个方面展开了详述，告诉业主学会用法律保护自己的权益。

下面来看看两位大咖的精彩分享。

陈德福律师：

一、业主的权利有哪些？

业主的权利不仅仅是我们自己的一套房，它包括整个小区，业主的专有权、共有权、共有成员权和共有权的收益权等。

二、业主专有权和共有权详解

1.业主专有权及其范围

①、特性：

A、具有构造上的独立性，能够明确区分；

B、具有利用上的独立性，可以排他使用；

C、能够登记成为特定业主所有权的客体。

②、范围:

A、业主之间，专有部分仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷的部分

B、对第三人（如买卖、保险、税金等）关系上，专有部分则包含壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。

③、产权期限：

住宅建设用地使用权期限届满的，不需要提出续期申请自动续期，不收取费用，正常办理交易和登记手续。

2.物业管理用房到底归谁所有？

物业服务用房应当属于业主共有，而不论其是否计入购房价款或者公摊面积中，权属资料由业主委员会保管。

3.小区停车位能不能卖？产权到底归谁？

①、产权需要视规划、房屋买卖合同和物业管理规约而定，一般分类：

A、业主共同共有

B、开发商所有

C、部分归业主共同共有，部分归开发商所有

②、具体规定：

A、未经登记不得买卖

B、必须首先满足业主需要

C、利用小区地面车位以外收费的收入归业主所有

4、楼下商铺及架空层经营性质及所有权

关键是看规划或是否取得房产证，一般来说，架空层产权收益归全体业主。有些有证，但发证不合法，需要按照以下程序查证、确权：

A、土地出让合同；

B、建设用地规划许可证；

C、建设工程规划许可证；

D、商品房销售（预售）许可证；

E、竣工验收报告；

F、商品房销售合同；

G、物业管理规约；

H、其他。

5、业主违建问题

①、房中房：将出租单位搭建成若干小间的，不仅要拆除还要罚款。业主的改建行为，已对相邻业主的房屋造成损害，如渗水、墙体开裂等，房屋受损业主除可以向相关部门举报。

②、乱搭建物业管理公司有权拆除，城管也可以拆除，业主委员会作为主体，也可以要求法院判决拆除。

6、建筑物共同共有部分收益归谁所有？

共有部分收益的纷争，主要变现形式是开发商、物业服务企业利用电梯、外墙面做广告，或者是将业主的车位出租、出售获利，各共有权人可依管理规约或其共有份额，获得因共有部分所生的利益。

三、业主大会与业主委员会

1、业主大会由全体业主组成，是小区业主的议事机构，业主委员会是业主大会的事务执行机构。

2、首届业主大会除选举产生业主委员会外必须通过的文件：

①、业主大会议事规则；②、物业管理规约。

3、业主委员会换届：业主委员会每届三年，可以连选连任。任满前六个月组织换届选举，也可以每届任期五年。

四、网友精彩提问：

【提问1】：您刚刚提到业委会瘫痪的问题，现实中如果出现纠纷，怎么解决？ 

【陈德福】：业主委员会由业主大会选举产生，向业主大会负责，如果业主委员会瘫痪，不作为，20%以上的业主提名召开业主大会，可以对业主委员会成员进行罢免，业主委员会本身也可以做出决定终止委员的资格，由业主大会罢免，重新改选。

【提问2】：有些业主自己没有管理经验，国家有没有出一些细则，帮大家组织业主投票或定期换届？我看到国外一些社区每年会有1-2次业主聚在一起对某个提案进行投票，比如电梯要雇哪个公司、绿化要不要雇公司来捡烟头，针对很具体的事情进行投票，中国有没有类似的法律让业主委员会去遵循？如果没有遵循的话，业主有权利监督业主委员会，是不是这样？ 

【陈德福】：是的。你了解的可能不够多，《深圳市物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《国务院物业管理条例》和《物权法》都对业主委员会、业主大会的运作、产生有具体规定，什么条件下成立业主委员会，什么情况下召开业主委员会，怎么投票、怎么选举、怎么罢免都有具体规定，但我们在具体运作时又跟现实有一点差距，运作得好，可能非常有序，运作得不好，就有问题。

律师团队专门有一个产品，就是协助小区成立业主委员会，怎么成立、怎么规范、怎么投票，而且政府对于电子投票、手机投票都有规定。

关于重大事项决定，我在的小区采取酬金制，5万元以上的开支物业管理公司都会招投标，贴出去，当场开标，达到规范管理。

【提问3】：陈律师，我有一个疑问，比如开发商违规办下来架空层或公共用房，卖了好几道，钱已经被开发商拿走了，刚刚您说卖了几道就无法追究，也不可能撤销，如果开发商已经注销了，怎么办？

【陈德福】：首先，能不能卖、能不能登记为专有权的客体，我们通过查档规划设计这一套，确认它是属于专有的还是属于共有的，首先这一点要界定清楚。界定清楚以后可能会发现它本身就应该是专有权，比如会所登记给开发商，登记得很清晰，是否合理是另外一码事。有一些是登记中心个人原因给他登记了，有一个证，别人看到证以为可以买卖，交易对象是善意第三人，第一道可能不是善意，但他卖了几道，为了维护社会的稳定，卖了几道，现在说无效，我找谁去？可能就会确定交易的有效，但第一手卖出的开发商可能违法，要赔偿。

你问到开发商注销了怎么办，有这种情况，有一些是自己不玩了，吊销了牌照，没经过清算，有些经过清算程序，有些是被别的机构收购了，除破产和经过正常清算程序以外，原始开发商，包括股东对违法行为要承担连带清偿责任。公司注销有法定程序，他破产了，找不到了，他没有经过清算程序，被大股东收购了，并到某个公司去了，并到某个企业，这个企业就要对原来的债务承担连带责任，确权之后是要赔偿的。现在蛇口有一个案子，一家股东，六个开发商一起开发的，到现在官司还没打完，就是因为收购股权，历史被翻出来，这需要业主大会、业主委员会从根上摸清，理清楚以后该找谁找谁，通过业主大会表决，委托律师来搞。

【提问3】：我觉得是政府不作为，都知道有问题，为什么还让他卖？

【陈德福】：可能政府会承担赔偿责任，假设开发商破产了，造成了损害又得不到赔偿，而造成损害的原因是由政府违法登记造成的，政府要承担国家赔偿责任。曾经有一个案子申请国家赔偿，他发了两个房产证，这个业主拿两个房产证找一个财务公司贷款，贷了上千万，后来公司办不下去，破产了，登记债权的时候才发现证是重发的，等于是假证，假证得不到认可，公司已经破产了，结果以登记中心、国土局为被告，承担国家赔偿责任，借出的钱本息全部由登记中心赔偿。

【提问4】：陈律师，还有一种情况，我们买期房会存在两年、三年之后拿房产证，万一这个过程当中我们首付款给了，后面房产公司破产，办不下房产证，怎么办？

【陈德福】：这是另外一个层面的问题，开发商破产，政府怎么样收拾残局，政府层面谁来接管，不可能没人接管，政府对这类情况有一个说法，办不下房产证有多种原因，现在比较规范，一般不会发生，如果发生了，政府有义务先办，他该找谁再找谁去，不会影响业主的权益。

【提问4】：历史上还是有些办不下来。

【陈德福】：比较少，按照具体情况都是可以办的。

【提问4】：及时开发商跑路，后面还是可以办证？

【陈德福】：可以办。