踩盘经验：关于买地铁房的几条建议参考

地铁一响黄金万两，很多人都会跟着地铁去买房置业、去投资。地铁买房有没有一些门道在里边？答案肯定是有的。大山接触的网友，他们有的跟着地铁去买房赚了不少，也有网友跟着地铁买房涨不过其他片区楼盘。个人分享几条经过实地踩盘得来的关于地铁房的简易认知。

1、地铁的好处是改善交通，便捷出行，准点频密，是通勤利器。有一个区域比较特殊，就是坪山，坪山目前没有通地铁，坪山有高铁站，很多人会考虑到坪山高铁站附近买房，通过高铁上班，但高铁跟地铁的区别是高铁可能半个小时通一班，地铁是两三分钟一班。就目前坪山高铁站区域附近房价来看，类似楼盘品质和周边配套的可以在地铁3号线经过的龙岗中心城区域对比一下。

2、吸引投资和人流，配合商业开发，造就商业价值，提升住宅价值。一条地铁线路的开通，政府很早就已有规划，地铁线路沿线区域会吸引商业、市政配套配合政府开发，地铁沿线的商业价值对比没有地铁的区域商业价值更高。

3、地铁沿线楼盘成交活跃度更高，租金有保障，保值属性强。地铁沿线楼盘经过的刚需区域保值抗跌属性和活跃度高，比如大家熟知的布吉区域，布吉地面交通不便，教育、医疗也不是很突出，涨幅也是一般，但地铁沿线楼盘成交活跃量相对来说比深圳绝大部分楼盘高，比如布吉关的国展苑、龙珠花园，大芬地铁口桂芳园，丹竹头地铁口的中兆花园等，这几个楼盘还有个特点就是总价低可以买到2-3房。很多布吉地铁沿线楼盘成交量都非常高，在今年年中，我们统计了2017年上半年全深圳二手房个盘成交量前10，其中布吉桂芳园、龙珠花园、国展苑都以高成交量位居榜内。保值抗跌属性主要体现在小户型，大户型的保值抗跌没有那么明显，可能是通过其他属性，比如学区的保值增值比较明显。

还有就是租金，想要租金收益高，这块绝对是要找地段好的地铁沿线楼盘，或者是地铁沿线的商业中心。石厦北的楼盘小户型比较多，地理位置紧挨福田中心区，有三号、七号两条地铁线路接驳经过片区，丽阳天下这个楼盘的32平单房户型可以租到4000-4500元左右的租金，片区内的小户型较多，60多平两房基本能租到6500-7000元左右。再看布吉，楼盘品质好些的60多平两房，靠近地铁口位置的，租金一般在4000-4500元左右。

4、快线和普线对比，不是距离的长短，是时间的快慢。一、二期地铁线路1-5号线是普线，后面规划的11、14号线是快线，快线平均时速能达到80公里/小时，如果对比的话就不是距离的长短，打个比方，龙岗地铁3号线是普线，它所经过的区域还有地铁规划14号线，14号线是快线，如果从大运地铁交汇站出发，3号线龙岗线去往罗湖、福田需要一个小时，坐14号线只需要二十分钟，地铁快线和普线的对比不是距离长短，而是时间的快慢。

5、地铁价值兑现的三个阶段：确定规划、开始动工、开始运营。投资地铁盘，很多人会提前布局，主要在确定规划、开始动工、开始运营这三个阶段，地铁沿线楼盘会有普遍的价值提升。有两条线路个人认为是会比较明显的，就是地铁16号线和14号线，其中地铁14号线价值很高，属于东部快线，在龙岗区域内本身就缺乏地铁线路的情况下，多的是一条快线，这个价值值得我们去仔细分析。另外还有就是地铁16号线，经过的大运片区和龙中回龙埔片区，其中大运之前第一个方案是走大运片区黄阁路，后来改到龙飞路，最近经过环评好像又更适合黄阁路，大运片区的业主也是心急如焚，改了又改，最后也没有确定是走哪条路，因为没有到正式开工之前，都不能100%确定。

6、地铁房一定会升值吗？很多人进入一个误区，觉得地铁房肯定会保值增值，我自己踩盘很多地铁房就遇到了一个问题，比如地铁、商业比较集中的人民南片区，一个原因是楼龄老旧，二是人流量太多，商业服务业聚集，地铁附近的人流太多，破坏了居家氛围。这边的楼盘涨幅相对也是一般，很多楼盘价格还在4万左右。

还有一个是前期透支，7号线、9号线就属于前期透支的案例，2015年、2016年深圳楼市已经经过了一轮暴涨，2016年10月份7号线、9号线开通时，对周边楼盘的价格并没有多大影响，影响比较多的只是周边楼盘的成交量。

再有就是地铁施工的影响造成滞涨，这个例子很明显，如罗湖莲塘片区，目前正在修地铁，罗湖莲塘片区整体情况不错，有好学校，比较宜居，楼龄也还可以，有旧改。但是去年开始动工的地铁施工对地面交通造成不便，深圳大部分比较优质的片区楼盘，去年年底到今年年中有一定程度的上浮，但莲塘片区因为地铁线路前期施工对交通造成很大影响，目前处于横盘滞涨状态。

另外还有噪音、楼盘品质、户型、物管等因素，地铁4号线是架空铺设，对周边楼盘肯定会产生一些影响，影响比较深刻的是中航天逸这个楼盘，两房户型比三房户型的价格低一些，就是因为两房户型受到地铁4号线的噪音影响，所以小户型单价比三房户型单价低很，也有一些投资客喜欢这种楼盘，低价买入，通过装隔音玻璃消除噪音的影响，类似于之前早期的投资客买入老旧楼盘，花几万元装修得简单漂亮，撬动装修附加价值几十万的利润。

7、投资地铁房的激进型和保守型。去年有个网友咨询过，侨城东片区有两个楼盘，一个是金海燕，一个是碧海云天，这两个楼盘被划到明德实验学校，这个学校之前只有香蜜湖片区才有，后来在侨城东片区建了分校，当时有网友问附近的楼盘可不可以投资，当时我跟他说如果你是激进型投资客就投进去，因为明德实验学校就两个学区，一个是香蜜湖，一个是侨城东片区，明德实验学校的教学理念跟传统公办教学理念不一样，当时的房价是6万左右，现在最高已经达到8、9万。地铁这一块我觉得可以提前布局，目前这个市场行情，投资14号线地铁就是激进投资，快线对沿线物业增值影响比较多，如11号线、14号线，未来快线周边的楼盘，品质较高、有区域规划、有旧改或者带比较好的学区，综合属性加起来肯定比其他同片区的价值高。

8、总价低的是不是有爆发力？其实总价低的地铁盘，我接触到比较多的是200万左右的，去年“10.4”新政出台，之前卖200万，现在要220万才能买到，这就是总价低的地铁盘短期内的爆发力。我之前推荐过罗湖新天地名居，位于黄贝岭地铁口小户型物业，周边有旧改、有地铁口，又有罗湖比较老旧的产业，这种小户型在周边区域是比较稀缺的，周边楼盘基本上没有比较小的户型，一房一厅甚至两房，小户型的总价对比大户型的总价差距就会拉开，如果深圳处于滞涨状态，地铁口小户型会有缓慢上涨，跟大户型的总价慢慢降低一些差距。

9、跟着地铁向外走。目前深圳地铁规划当中，福田中心区、南山、宝安基本上都是地铁非常密集的区域，地铁对于南山、宝安、福田来说并不稀缺，稀缺的是学区、户型、楼盘新旧程度。而原关外地铁比较稀缺，如沙井、福永、龙岗，之前我谈过一个理论，就是用关外上等好马跑赢关内中下等马，跟着地铁向关外走，买关外品质最高的楼盘也就4、5万，龙岗5万多可以买到非常不错的楼盘，如公园大地，我用区域品质最高的楼盘对比原关内福田、南山5、6万的老旧社区、高层大厦，比较新的原关外靠近地铁口的楼盘肯定会跑赢原关内中下等楼盘品质的房源。

10、选择怎样的地铁物业？有一个情况是，目前地铁沿线主要是一些刚需在接盘，他们的工作单位很多在产业园区或者中心区，刚需会根据自己的工作地点选择沿线楼盘。连接产业中心、原关内中心区的地铁沿路楼盘，未来成交量相对来说比较高，购买力也会比较强。

尽量避开大型枢纽站一公里范围内楼盘，这里说的就是布吉站，布吉站一公里以内的楼盘都需要避开，交通枢纽、商业集中的区域，人流、商业会影响部分居家氛围，需要避开。

配合大型旧改，相得益彰，片区价值能得到更好的提升。原关外比较多，因为原关内基本上没有什么土地，原关外地铁线路配合大型旧改，对片区价值提升非常大，一般地铁建设周期是五年，大型旧改基本上是2-3年的周期，配合地铁线路的开通建设和大型旧改的周期，如果配合得好，对附近楼盘价值提升会比较多，如沙井区域的旧改，布吉、龙中的旧改，龙中现在有16号线、14号线。

同片区内楼盘，如果有地铁规划的话，当然选择楼盘较新的，据我们对楼盘的踩盘经验来看，如果有比较大型的旧改或者是有交通线路开通，对楼盘影响比较大的就是比较新的、带花园社区的，你不要贪图老旧楼盘的便宜，未来可能会有价无市，卖不出去，可以入手比较新的楼盘。另外一种是使用率较高的户型，如73平做三房、89平做四房，使用率高、靠近地铁口的楼盘比较受欢迎，龙岗中海康城72平小三房成交价已经去到4.1万、4.2万，其他户型在这段时间内没有一定的涨幅，但72平三房户型有相应的涨幅。

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