12号线洲石路站旁产业项目 宝星智荟城【规划篇】

在深圳目前新房住宅供应短缺的前提下，市场上纷纷出现了这种产业用地建设成的“公寓”，前段时间的坪山潮商广场、光明奥园峰荟，以及最近宝安老城区的中粮创芯公园、公明广场站旁的中粮云景国际的部分，都以低于市场的价格以及高利用率在吸引着眼球。所以很多网友都在问老牛此类项目为什么这么便宜，是否值得购买。

所以此次老牛除了解析位于宝安区西乡北边洲石路旁的同类产业型项目—宝星智荟城外，还将解读购买此类产品的利弊。

（项目沙盘）

【基本信息】

宝星智荟城实际上是由由现代网络厂区工程+宝星依力大楼两个项目组成，只有2号楼市公寓，其余为4栋为500-1200平米的写字楼和商业。2003年批的地，目前产权仅剩36年。

其中现代网络厂区建筑面积63347.18㎡，共由1号楼13层、2号楼14层、3号楼11层组成。层高分别为67.8m、46m、57.2m。

宝星依力大楼建筑面积30595.06㎡，共由4号楼13层、5号楼2层组成。层高分别为67.6m、10.4m。

在网上还找到一张宝星依力大楼的建筑施工平面图，可惜不清晰，可以看出宝星依力大楼的分布基本情况，其他详细参数就看不清了，其他资料因为项目比较低调的关系也没有公开。

【周边配套】

项目处于西乡较边缘地带北边以高价汇集以及工业区、民房为主，南边隔着洲石路为宝安超级大社区——桃源居，项目商业这块主要还是依赖于该社区配套商业，除了有许多临街底商外还有家人人乐。或者跨越107国道，到达领航城，也有大量的底商，在未来，领航城还将配建有大型集中式商业及星级酒店。

项目周边的生态资源也挺丰富的，项目东边为深圳最大水库——铁岗水库，南边为与铁岗水库为一体的平峦山公园，北边为凤凰山，西边夸过107国道后领航城旁狮子山还在建航城公园。

 （铁岗水库实景）

（航城公园效果图）

【轨道交通】

项目旁边规划有12号线的洲石路站，12号线全线共设车站33座，其中设18座换乘站，全部为地下车站，线路可以快速的直达于宝安老中心、机场北新会展中心，及南山中心区域，转线接驳通勤于福田、龙华等其他轨道线路。在远期规划当中周边还有28号线以及20号线的南延线。

*的消息称，12号线将于今年12月28日与13、14、16、6号线支线一起动工。将于2022年底通车运营。

【道路交通】

项目所在位置附近有多条高速公路与主要快速干道汇集，虽被切割阻隔，步行不太方便，但自驾可以直接上到这些高速公路和主要干道。如旁边的广深公路（107国道），南行可抵达南头关，可接驳于北环快速，可通勤于南山、福田。还可以直接上广深高速，快速的通勤于福田中心区域，也可上深圳东西走向的主要高速——机荷高速，在未来深中通道还将与机场南路接驳再连接于机荷高速

关于产业用地公寓

下面老牛来说说为何工业产权公寓那么便宜，以及购买时要注意及自己衡量把握的事项。

【工业产权与商务公寓区别】

*，工业产权物业不能以个人名义购买，需注册公司进行购买，公司持有需要交房产税，税率约是8.4‰

第二，公司需要季度报税和年审等，需要委托会计公司费用约200元每月。所以不加物业费合计一年持有费用约1万元，相比普通公寓多了持有成本。

【交易】

下面再说另一个大家关心的问题——交易

此类工业产权公寓在未来交易方面也是有限制，未来购买方也必须是以公司名义购买，一般是以股权收购的形式购买，并且理论上也不能贷款。

讲通俗一些就是，买家购买你的公司，然后你公司名下的资产所有权也就变更为买家的了。

注意！据了解在注册公司时必须有两人，一人为股东，另一人为法人！你的买家也要这样注册公司来收购，收购后变更法人就行。（具体为什么老牛暂时还不太明白公司法这一块，欢迎有了解的朋友留言解答，或待老牛深入了解后再和大家聊）

那么买家贷款怎么解决呢？目前老牛只知道第二手买家的贷款，是继承*手买家的贷款。

原理二手买家是收购了一手买家的公司，因为一手买家还有对银行的债务（当然是贷款没还完的前提下），因此第二手买家的公司自动继承了一手买家公司的债务，把剩下没还的贷款继续按原来的还款方式还完，当然溢价部分还得二手买家自己承担了，是不是很绕？下面举个例子。

【举个例子】

如果A注册公司，120万买入项目，首付5成贷60万，10年还款，总还款额本息约79万，月供约6500元/月。

2年后交房，A已经供了约15.6万元，还有欠款约63.4万元。

A将其以150万总价出售该房源，也就是说A想从该房产获利30万，那么他应该是将A公司作价86.6万出售。

B注册公司后通过收购的形式出资86.6万收购A公司，变更法人后B公司同时继承了A公司约63.4万元的欠款，相当于120-63.4+30=86.6万元。

因此相当于B的首付86.6万买下了这套房子，并且月供依然为6500元/月，还需要供8年。

当贷款还完时就其实就类似于目前市面上的军产房或小产权房交易，加多少钱利润就是多少。（当然有税费成本）

【老牛点评】

其实此类项目，除了一手买家有杠杆，越靠后边的买家基本上就没有杠杆了。相当于买一个不能贷款的军产房，由于没有杠杆相比较之下价格涨幅会受到一定的限制。

目前市面上已有好几个项目都有类似的操作，价格同样是比普通商品房低40%左右。

而未来，应该还有不少工改项目入市，对于这类项目，老牛认为必须要选择极其优质的地段购买，因为后续杠杆持续减少，相对于目前公寓涨幅低于住宅，而如果还没有杠杆的情况下，如果地段不是特别优质的话，预计涨幅比公寓更低，毕竟没有杠杆价格承受能力受到限制。

而与军产房相比，似乎工业产权没有学区（以现场销售为准），那么无疑也是一个劣势。

简单总结一下，打个不怎么恰当的比方就是工业产权公寓就是类似*次买可以贷款的军产房，未来价值更多依托地段优势获得物业升值和租金回报。至于低于市场价那么多值不值得买，这只能见仁见智、个人衡量吧。

【更新】

项目已于10月14日采用长租的形式顺推，户型区间为38-67平米，层高为3米，均价3.4万/㎡。销售称，租金需要一次性付清，贷款方式只能找中原乐贷，期限10年，租房者将与开发商签订15年的租赁合同，剩下21年的使用权和收益权将无偿赠与租房者。

（内容完）

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