错过了润三？南山宝安还有它们同样值得关注

近期，南山宝安两区可谓是热闹非凡，备案价接二连三的出，一个个新盘相继入市。据老牛统计，自五月以来，宝安共有8个项目拿到预售证，而本就新项目*的南山也有3个项目获得了预售证，两区预售证总和超过全市总和的60%。

由于供应量的增加，南山、宝安市场的气氛也变得活跃起来，尤其是以南山的华润城三期公证摇号为例。有了选择空间的购房者逐渐重拾对房子的关注，那么近来那些关注度较高的项目动态如何？它们各自的条件以及片区的发展前景又如何？下面就跟随着老牛的视角，一起来看看。

路线：晗山悦海城（南山）—红花雅筑（南山）—德弘基碧桂园前海荟—山海上城2期

*站：晗山悦海城

晗山悦海城项目位于南海大道与工业八路交界处，是南源工业区城市更新单元，共拆除用地面积2.7万㎡，建设用地面积2.2万㎡，计入容积率建筑面积14.5万㎡。建成后，将是集商业、住宅、公寓等功能为一体的综合体项目。

项目计划建设4栋，其中A座和B座为43层，高达194米的超高层写字楼及公寓产品，C座（39层）和D座（37层）为住宅产品。

住宅面积共计5万㎡（含保障性住房1500㎡）。办公产品约4.7万㎡，商务公寓约2.6万㎡。

从现场看到，工地上已支起了许多高吊塔，目前还在基建中，楼体尚未出地面。

据了解，项目自带商业1.5万㎡，另含地下商业1万㎡。同时，还规划建设公共配套设施约0.6㎡，包括一所九班制的幼儿园，公交站、垃圾转运站、社区老年人日间照料中心等。

项目处于蛇口片区，周边配套设施相当完善。商业方面，距离花园城购物中心仅有300多米，附近还有蛇口沃尔玛、迪卡侬、紫荆城商业广场等。

交通方面，项目位于工业八路与南海大道交会处，十字路口处规划有地铁12线的四海站，目前在建，预计2020年试运营。

该项目为功能齐全的小型综合体项目，建成后将有助于提升蛇口花园城片区的整体环境和配套设施。

第二站：红花雅筑

红花雅筑位于南山区南新路与红花路交汇处附近，占地面积2779.55㎡，总建筑面积约1.7万㎡，规定建筑面积1.2万㎡，其中住宅1万㎡，商业640㎡，社区健康服务中心600㎡，物业服务用房100㎡，容积率4.42。

项目仅有一栋26层住宅楼，共184套房源，建筑高度85.1m，主要以小户型为主。停车位共90个，车位配比较低，未来小区业主可能会面临车位紧张的问题。

周边配套完善，有南山文体中心、图书馆、文化博物馆、南山第六人民医院等市政资源，且临近南头、荔香、南荔三大公园，购物又有欢乐颂、沃尔玛、天虹等成熟商业，是市政资源最为集中的成熟宜居片区。

交通方面，项目距离地铁站约1公里，步行较远。但周边公交线路较多，可乘公交换乘地铁线路。且项目临近深南大道，公共交通或开车出行都较为便利。

从现场来看，目前楼体已经建成。据了解，营销中心正在进行内部装修，具体开放时间待定。

第三站：德弘基·碧桂园·前海荟

德弘基·碧桂园·前海荟位于宝安大道与新安六路交汇处，由深圳市径腾投资发展有限公司开发，项目总占地面积1.1万㎡，总建面约8.7万㎡，容积率6.21，绿化率30%。总房源319套，总车位520个。

项目建设包括住宅、办公和商业，共三栋。其中两栋为住宅产品，建面约为71-119㎡的2-3房，带装修。另一栋为商务公寓和写字楼的综合体。另外，据了解，项目还有两栋6层的商务别墅产品，可办公可自住，性质为商业产品。

该项目目前正在建设中，营销中心尚未开放，但项目展点已于6月3日在华润万家宝安中心店开放。

从现场了解到，项目*批仅推2b栋，营销中心将于7月15日开放，样板房预计在7月中下旬开放，开盘时间预计在8月份。

项目距离宝中核心区域较近，区位优势明显。商业配套方面，项目自带1.9万㎡的商业，且未来可共享宏发前城12万㎡的大型商业---天荟购物中心，距离项目约700米，预计2019年开业。同时，医疗配套和休闲娱乐配套也都较为成熟完善。

交通方面，项目距离1号线坪洲站步行约需15*，距离较远。但周边道路网络发达，自驾可直达福田南山等地。

总体来说，前海荟虽然体量小，但也算是麻雀虽小五脏俱全了，集商业、办公、住宅为一体，自带商业，周边配套也齐全完备，能够满足小区业主的居住需求。

目前看来，该项目最大的不足该是居住环境不佳，项目背面紧贴径贝村，周边城市更新项目不少，私建民宅多，整体环境受到很大影响。另外，由于靠近主干道及机场，部分单位可能会受到噪音影响。

第四站：康达尔山海上城

康达尔山海上城位于宝安区西乡宝安前海宝安大道铁仔山公园旁，处于深圳重点发展地区太空港和前海合作区之间。项目整体环境不错，体量较大，共分四期开发。占地面积11万㎡，总建面70万㎡，容积率4.6。

其中一期单位于2014年3月份以均价26000元/㎡开盘，已在2015年12月入伙。

目前在售的山海上城Ⅱ·天赋为二期产品，于6月22日获得预售许可，6月24日开盘。从它在规土委官网公示的备案信息来看，此次共备案657套房源，其中住宅640套，分布在3栋A、B座和5栋A、B座。建面在88.28-111.54㎡之间，备案均价为5.8万/㎡，单价区间5.47-6.41万/㎡。

项目目前处于在建状态，据现场销售介绍，项目拟定于2020年5月带装修交房，88㎡和89㎡需交装修费5万元，而110㎡的要交装修费6万元，需跟定金一起交。

由于项目整体均价不到6万，而项目东面前进一路与前进二路上的新房项目均价基本都在6.5万/平左右，相较而言，项目在价格上具有一定优势，因此也受到刚需和改善型的购房群体青睐。在正常的工作日，项目销售现场仍然有不少购房者在积极地选房。据悉，项目640套房源，开盘两天后，去化已达7、8成。

项目自身四面被公园绿地围绕，属于铁仔山生态景观轴心，具有较强的生态资源优势。但项目所在的整体区域由绿地和比较老旧的住宅、工业用地组成。周边环境整体提升依赖旧改，短期内变化有限。

项目位于宝安大道沿线，落座于两山体之间，距离最近的地铁站1号线固戍站约1.1公里，步行需要15*左右,便利程度不足。而南边的西乡地铁站距项目有2.3公里左右，因此，项目本身相当依赖宝安大道的地面交通。

教育配套该是项目最大的亮点，自带九年制学校-华中师范大学宝安附属学校。建学规模为48班（小学36班，初中12班）建筑总面积28406平方米，但目前只开了小学，自带公立幼儿园将于明年开学。

项目自带4万㎡的商业，但目前还未开建，暂时只能依赖周边的商业配套。

小结：

本次考察的四个重点项目中既有更适合刚需群体的市区小户型，也有能满足改善型群体需求的优质地段项目。

其中，南山的红花雅筑以小户型为主，目前周边二手房均价在6.1万/平左右。而宝安的山海上城也因其均价低于周边新盘的价格而具有较高性价比，与此同时，综合型大社区、功能齐全，自带学区优势都成为它打动购房者的因素。

相比之下，晗山悦海城和前海荟的区位优势更为突出，二者都处于所在片区的繁华地段，因此价格可能也会相对高一些。

总的来说，本次老牛考察的项目各有千秋，有购房需求的群体可对号入座，参考比对，以挑选出更适合自身需求的项目。

（内容完）

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