那个投资客看不上的龙岗，这两盘如今逆风翻盘

新政后，二手房市场冷冷清清，疯狂的市场报价暂时是刹住了车，接下来看新房的表现，如果今年新房持续供应，地段各方面还算可以的话，二手房市场基本凉凉了。那么明年的情况大概率是二手房报价逐渐倾向于新房价格。

但也有些区域列外，比如敢开高价的新盘周边，或者本身具有稀缺性和成熟度的区域，价格依旧会坚挺甚至上扬，这里就不细说。

敢问各位看官，你最近在看房吗？坚持的在看西部南山宝安吗？

如果还没入手的话，是否准备转移方向呢？

好吧，说实话，有位网友已经开始准备看龙岗了。

不为别的，其他地方上不了车了啊。

近一年来，他只坚持做一件事，就是看房，越看心越寒。

买房三样法宝，“快”，“准”，“狠”，他一样都没做到。

看房都看成大半个专家了，一直让他往西部走，区域价值大，但是目前的价位，他真下不去手了，最近再看看龙岗，决定下手龙岗的是因为这两个盘，他再也不淡定了……

这波不是吹龙岗，而是他已经从这两盘中，看到了众多投资房产的奥妙。

今天话题的主角：

片区：龙岗中心城

楼盘：招商依山郡、万科翰邻城

先说背景，三年前，龙岗中心城招商依山郡小户型3.7万/平的单价，万科翰邻城88平做四房报价总价460万。

三年前的市场是什么样的环境？那时也是暴风雨过后的平静，2015年330政策开启的行情刚进入尾声，各大调控接踵而来，需求外溢临深。坚守深圳本土的购房者，生生的从学区和豪宅里走出一条路来，各大学区潜力楼盘被挖掘，屡创新高，其中的逻辑就是主打刚性需求和稀缺。

三年前的龙岗，龙中均价也就不到3.7万/平，在当时提出的多中心发展的年代，福田、南山中心区域均价已接近8万/平，龙岗中心城显得性价比突出。问题是，彼时深圳整体房价已经经历一轮上扬，下一轮的投资逻辑是否照旧？

2017-2020年的行情，是分化的，而且是西强东弱，龙岗进入横盘期，龙岗因何进入横盘期？一个是因为产业，另外是因为规划和交通。产业决定购买力强弱，第二层级也决定人口流入和人口密度，规划决定未来潜力和吸引力，交通决定购买力通勤和购买力导入。这三方面，龙岗短期内都不具备兑现的能力。

十三五规划中的龙岗，产业基地分散，起步也较晚，除了华为科技创新基地，基本无一能和西部抗衡，购买力强弱一比便知分晓。

但是，学区和地铁房的投资逻辑没有变。

地铁方面，龙岗10号线、14号线、16号线是导入购买力的引流线，地铁房的投资逻辑，在于规划出台时，地铁建设中，地铁开始运营前的三个时间节点，10号线经过的坂田区域，建设时整个坂田已经蠢蠢欲动，站点周边低价盘会迅速补上，如楼盘星光之约，运营前一年，龙头盘会开始带动，如信义嘉御山。

目前，10号线地铁已经开通运营，14、16号线地铁还在加紧建设中，预期是2022年年底开通运营，经历三年西强东弱的深圳，14、16号线地铁应该可以在建设周期里填补低价盘的空间。而明年，地铁开通运营的前一年，龙头盘的价值应该更为凸显。据悉，这类龙头盘早已经按捺不住，已经有了一定幅度的涨幅了，如星河时代。

与中心区联系薄弱，交通问题是短板，这一点，未来龙岗会逐渐补上。

按照这个逻辑，那么10号线之后，14、16号线是投资龙岗的首要考虑因素。那么学区呢？

学区看重的是学校背景，生源和稀缺性，当然，有些楼盘综合属性较高再带上优质学区这一概念，那是锦上添花团锦簇。

龙岗不像南山福田，本身也是一老区，学校大部分都有历史沉淀，某学校历史可追溯到上世纪20年代，教学理念和设施这块基本上无法完全跟上新时代的要求，在生源质量没有保障的情况下，你可以想象出有很多原关外区域都是新学校成绩相对比较好了吧，原关外新建学校更容易统一规划，普及现代教学理念，更容易受到政府支持，得到更加优质的教师和硬件资源，例如龙岗外国语和深圳中学龙岗初级中学。欢迎关注我们的楼市原创公众号“深房会”

另外就是生源，纵观深圳学区学区，为了照顾当地精英，一般落址在中心区或者产业周边，区域居住氛围好和成熟度更高；看生源也看家长的置业能力，一般有置业能力的家长水平也不会差到哪去。生源质量相对有保障。

本篇文章的主角，翻盘的资本就是依靠地铁和学区属性。两个楼盘都是在地铁16号线周边，招商依山郡更是跟地铁无缝对接，两个楼盘同属于深圳中学龙岗初级中学学区。

招商依山郡是深中龙初几个楼盘里边，唯一带小户型的楼盘，目前小区均价已经去到6.32万/平，7月份的成交价，原始56平两房户型成交总价409万，成交单价也已去到7.2万/平，要注意的是，楼盘里边有很双拼户型，这类户型就不建议购买，需要两个名额，缴纳两套房的税费，还有放出的房源中，有些小户型是双拼户型拆解过来的，户型较为奇葩，除非价格低只需要用到学区，否则自住是不合适的。

万科翰邻城原先是叫尚模八意府，后来被万科收购，现在物管也是万科物业，楼龄也比较新，部分户型使用率高，88平可以做到南北通透四房，目前报价也是比较高。但在整个龙岗中心城，综合属性可以达到像万科翰邻城这个户型的不多。楼盘唯一一个缺点可能就是密度会稍高。

龙岗未来投资趋势，要跟紧交通，学区，商业档次，楼盘品质和户型，当然低价盘也有获利空间。但是根据以往的教训，龙岗新房供应量较大，会和二手房形成竞争之势，所以二手房获利后，不宜持有太久，有达到预期获利空间即可出掉。