7月深圳一手房破3千套，二手房成交均价首次下跌5%

7月已收官，新政频繁出台的深圳楼市情况如何呢？

大事记

【教育】：12年以上免费教育，南山实力“土豪”！十四五规划及2035目标公布

7月1日，南山区人民政府印发《深圳市南山区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。规划表示，到2035年，南山将实现十二年及以上免费教育！到2025年，南山成为深圳建成现代化国际化创新型城市的先行区。本地生产总值力争达到1万亿元，人均GDP达到53万元，新增幼儿园21所，新建改扩建义务教育学校33所，公共住房建设筹集量2.27万套。

【教育】：学费不超过公办5倍!深圳民办学校收费办法来了!

近日，深圳发改委发布《深圳市民办义务教育收费管理办法（征求意见稿）》，公开征求意见。意见规定，深圳民办义务教育收费包括学费（含教科书费、作业本费）、住宿费、服务性收费和代收费四项。其中，若学费标准超过我市同类公办学校上一年度生均教育成本5倍的，原则上不予调整学费标准。各年度生均教育成本由市、区教育主管部门提供并负责解释。

【新政】：深圳商业用地可改住宅

7月9日，深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》意见稿中有一条最为重磅：允许商业改居住，商品房占比可达到30%！不止商业用地，旧改里面的商业部分也可以改成居住性质。

【土地】：全国率先！深圳430块宅地全部定价公布 最高6.58万/㎡

经市政府批准，深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市。本次住宅用途地块共有430块。标定地价最低的宗地为10218元/平，位于坪山区东部、靠近惠州的位置，容积率3.50；最高为65780元/平，位于南山蛇口海上世界附近，容积率仅2.81。

【政策】：深圳市住房公积金管理中心将承接房屋交易管理职能

据深圳特区报报道，深圳市住房公积金管理中心有关负责证实：本市房屋交易资格的审核确认、房屋转让合同和抵押合同的网签备案管理等房屋交易管理职能，将调整至深圳市住房公积金管理中心承担。

【政策】：中央发布三孩支持政策！差异化购房优惠、个税专项扣除…

7月20日晚，中共中央国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定。支持措施方面，在个税专项扣除、购房租房优惠、上学等方方面面涉及支持。实施三孩生育政策及配套支持措施提到，加强税收、住房等支持政策。结合下一步修改个人所得税法，研究推动将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除。将入户、入学、入职等与个人生育情况全面脱钩。

【政策】：“三道红线”试点房企买地金额不得超年度销售额40%

据财联社消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。知情人士向记者透露，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

【政策】：深圳发布《公共住房建设标准》,最小户型建筑面积35平方米

深圳市住房和建设局与深圳市发展和改革委组织编制了《公共住房建设标准》已于7月23日印发，并将于8月15日正式实施。《标准》针对各类公共住房（人才住房、安居型商品房、公共租赁住房）细化了不同面积区间段的套型面积指标，人才住房分为5种套型，套型建筑面积区间（平方米）分别为35-40、65-70、85-90、115-120、145-150；安居型商品房分为2种套型，套型建筑面积区间（平方米）分别为65-70、85-90；公共租赁住房分为4种套型，套型建筑面积区间（平方米）分别为35-40、50-55、60-65、80-85。

【旧改】：深圳旧改征收细则来了！可申请强制搬迁、拆除

7月30日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》，明确了未签约房屋征收的相关细节，如区政府负责征收、补偿方案内容、建立双向沟通机制、不配合征收情形处理方法等等。如果被征收人不申请行政复议及诉讼，又拒绝搬迁，区政府可申请强制执行，进行强制搬迁和拆除。

【政策】：深圳拟推行大学区招生，社会建设“基本法”公开征求意见

7月30日，深圳市人大常委会办公厅发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，公开征求意见。其中教育方面强调 应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。 应当优化义务教育积分入学政策，综合考量户籍、居住时长、社保年限等因素，确保公平合理。探索开展小学暑期托管服务，遵循自愿参与、公益普惠、安全管理的原则，开展文体、暑期作业辅导、劳动教育实践等活动。托管服务的具体工作办法由市教育部门另行制定。

供应与库存

乐有家研究中心数据显示，7月深圳新增一手住宅供应为5099套，供应量为近半年最多。当前全市新房住宅库存面积为182.4万㎡，去化周期回升至5.7个月。

一手住宅

乐有家研究中心数据显示，7月一手住宅网签 3028套，环比上涨6%，同比下跌12.9%，随着供应量回升，近3个月新房成交市场首次突破3000套。

从各区来看，大部分区域网签量有所下滑。其中，龙岗区一手住宅网签853套，排名全市第一，环比上涨13%,全市占比约28%，虽持续领跑全市，但未能破千。

7月涨幅较多的区域为坪山区和光明区，其中光明区网签涨幅高达49%，坪山区涨幅27%。但盐田区和福田区、深汕地区下滑较多。

二手住宅

乐有家研究中心数据显示，7月深圳二手住宅市场过户2557套，环比下跌1%，同比下跌81%。深圳目前横盘明显。

根据乐有家内部成交数据显示，深圳二手住宅成交均价环比持续走低，由年初同比涨幅35%下降至5%，而成交均价环比首次出现负增长，环比降幅达5%，可见，深圳28指导价新政等政策的叠加，成功冰冻了成交量，成交价格也应声下滑。

各区二手住宅过户量来看，过户量普降，单个区域过户量过千的情况已逐渐消失。其中过户量最高的为龙岗区，过户717套，环比下跌0.4%，全市占比28%；过户量排全市第二的为罗湖区，过户529套，环比上涨9%，全市占比21%，占比比6月增长了2%。

盘客及带看走势

据乐有家门店数据监控显示，7月深圳新增求购人数下滑尤为明显，环比下跌近2成。

但一二手带看等方面均有小幅上涨，其中二手带看环比上涨10%，带看成交比下降，买家出手周期变长。此外挂牌房源总量依然在不断增多，市面上可供选择的机会更多。

二手住宅挂牌监控

据乐有家门店数据监控显示，截止8月1日，深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定，部分片区二手住宅挂牌价呈现上浮趋势，但基本处于合理的涨跌幅度。

其中两月内挂牌价有变动的房源中，超过62%的房源为下调报价，其中降价总额在幅度10万和20万的占比最高，为11%，其次是5万，占比为6%。