香蜜湖新盘将入市，周边近30年楼梯楼卖13万/㎡

想要上好学校

又拍高位站岗，

这届家长有点刁钻。

在朋友圈千万条广告中，乐居捕捉到一条重磅信息“香蜜湖板块新盘加推”。

新房紧缺的香蜜湖板块，有一个江湖人称“大哥”的神盘——深业中城，2019年首次面市，创造了7小时清盘的记录，也是香蜜湖板块距今最近推出的新盘。

不卖关子，先看一下它的战斗值：

幼儿园：深圳市东海培萃幼儿园 （市一级私立幼儿园）

小学：福田区东海实验小学、深圳外国语东海小学

中学：深圳市高级中学（南校区）

地铁：7号线农林站、9号线车公庙站

生态：香蜜湖公园

商业：东海城市广场、东海缤纷天地、车公庙商圈

深高南、深外国语，单拎出来都是战斗力爆表，深圳“四大学校”占了两个，踏上了从小学至中学“一条龙”的高速路，此外还拥有香蜜公园及地铁、商圈等优势，这样的配置，足以让深圳人疯狂。在深圳楼市中前呼后拥，从这个背景就能看出其江湖地位。

2019年推售日光，当时创造了深圳“最低中签率”楼盘纪录，192套房源吸引了超过房源数14倍的认筹量，中签率仅6.8%，如今再传加推消息，在大学区概念影响下，深业中城还能保住昔日的江湖地位吗？乐居实地拜会这位“大哥”！

大户型136㎡起 总价千万起步

深业中城位于红荔西路与农园路交汇处，总建筑面积约36万㎡，容积率6.62，毗邻约42.4万㎡的香蜜公园，集商业、办公、公寓、住宅等物业为一体的综合项目，定位为“城市高端公园综合体”。

其中最引人关注的三栋住宅，2/3栋建设28-29层，1栋为43层。

2019年10月首次开盘，推出2、3栋一共192套房源，户型面积为133-175-192-205-233㎡五种户型及4套309-395㎡顶层复式，备案均价约13.1万/㎡。

据媒体报道，当时认筹数量高达2794位，为房源的14倍，当天售罄，吸金约50亿。

两年过去，终于传来加推的消息。剩余的1栋住宅，共计246套（另一种说法为228套，最终以实际数据为准），面积约136-180-190-209㎡四个户型，预计备案价格会在指导价上限13.2万/㎡左右。

从整体户型设计来看，深业中城户型较大，130㎡起步，最大的平层233㎡、顶层复式建面达395㎡，适合一家多口的刚改客户，放在现在来看，就是妥妥的“三胎首选”户型。

据“家在”网友爆料，1栋推出的户型面积约136-180-190-209㎡四个户型，北向朝香蜜公园，分别是180-209㎡户型，从东向西依次190㎡-180-209排列，视野无遮挡，可望公园景观，136㎡户型朝南向小区园林。

实探！近30年楼梯楼指导价超12万/㎡

深业中城所在的福田香蜜湖，是深圳家喻户晓的豪宅区域，同时具备生态、教育与商业多种丰富资源的核心区域，无论是一手还是二手市场，香蜜湖房子均有很强的市场号召力，对口的深圳高级中心南校区（初中部）以及深圳外国语小学的学qu是关键因素。

深业中城。图中右侧高楼为加推1栋

从地铁9号线车公庙，或者7号线农林站步行约7/8分钟可以到达项目（小编测距）。深业中城比邻多条城市主干道，东侧为香蜜湖路，西侧经农园路可进入深南大道。项目附近内街道路，农坊路、香轩路等不靠大马路，降低了噪音带来的影响，较为静谧、整洁。

7号线农林地铁站指示牌

深圳市高级中学是“深圳四大”之一，是省一级学校、国家级示范高中，拥有素质较高且可持续发展的教师队伍，办学行为规范，具有浓郁且特色鲜明的校园文化氛围，在2019年被评为“全国青少年校园网球特色学校”。在一众家长观念中，能上深高南，基本重点高中问题也不大了。因此，深圳高级中学南校区（初中部）成为家长神往的好学校。

深圳高级中心南校区（初中部）

深圳外国语学校，也是 “深圳四大”之一，深圳外国语小学门外，展示着深外往届毕业生今年的大学录取成绩，清华北大复旦香港中文大学……重本和一本线录取率高。这份傲人成绩单，很好的诠释了什么是“别人家的孩子”。

深外小学门口展示的录取成绩单

深圳中城周边是发展较早的区域，有多个购物中心，东海缤纷天地、东海城市广场，且靠近车公庙商圈，在生活、休闲购物上还算比较齐全。

东海城市广场空置店面不少，人气较为冷清

作为传统的豪宅片区，香蜜湖在二手市场颇为吃香，乐居君挑选了深业中城周边的几个二手小区，从二手指导价表可以看出，即便如东海花园这种有20年楼龄的小区，指导价都将近13万/㎡，逼近华润城润府。

从外墙可以看出，东海花园算是保养得比较好的小区，算比较干净，管理方面也往现代化靠近。旁边的商务公寓东海国际中心，2014年建成，挂牌价也达到12.9万/㎡。

东海花园小区入口

一条农林路，两侧生活场景大为不同。东海花园、深业中城所在的东侧街道环境较好，而西侧的小区建筑大多年份久远。

乐居走访所见，竹园小区与旁边外墙破落，小区内单车、电瓶车摆放杂乱，小区管理松散，外人随意进出，设备落后且为楼梯楼。但别看这么破，指导价也要12.4万/㎡，1993年建成距今都有28年楼龄，是这附近最老的小区。

竹园小区街道实景

现在，还要不要买学qu房？

大学区制、教师轮岗制等政策叠加下，深圳的学qu房成交爆冷，二手成交及法拍房双双遭受重创。

乐居和几个努力“鸡娃”的网友探讨过“还要不要高价买学qu房”这个问题，不少人表示有“教师轮岗导致师资质量下降”的担忧，并且担忧在政府重锤下“高位站岗”。在这个时候，花上千万去买学qu房还是理智之选吗？

学校资源还能带来多大的号召力？教师轮岗靴子会否落下？这也是大家关注的焦点。

其实早在2015年，深圳的大学区机制就已经开始在部分片区推行，2015出台的《深圳市教育局关于深圳市义务教育招生工作的指导意见》指出，各区可根据“相对就近、教育均衡程度相当、学校相对集中、九年一贯对口”的要求，结合本区实际情况，积极探索以社区、街道等为片区设置大学qu。

目前，福田、南山、罗湖、龙岗、龙华、盐田、坪山、光明都已经在逐步试点大学qu制度，宝安则有多数学校组成分享学区和共享学区，也可以理解为字面意义上的“大学区”。

8月1日深圳拟立法推行的“大学区+教师轮岗制”，不脱离“就近入学”、积分入学制（按照志愿与积分高低录取）、将学wei与房产、户口紧密绑定几个原则。

国家打击学qu房炒作、降低教育成本和教育“内卷”的种决心是史无前例的。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深圳的教育供求关系最紧张，高昂教育成本，是导致深圳学qu房价格和普通商品房的价格差距巨大根源。

泡沫非常大，亟待去泡沫。

部分优质教育、符合就近入学原则的学qu房，还会保持坚挺的态势，比周围其他房子的价格高，这将是一个常态，在国内外都如此。不管学qu，怎么划分，最终还是会有个优中差劣的区别。

但从长期来看，炒作学qu房，慢慢地会成为历史了。

三个新盘，谁能笑到最后？

除了深业中城，招商领玺二期、宏发新领域也传来了入市的消息，前者是妈湾热盘，后者有学校加持。

其中新安宏发新领域近期更名为玺玥华府，有传正在申请预售证，看来离开盘不远了！将推出520套住宅，建面约95-99-120-128-156㎡五种户型，参考周边新盘万科大都会价格，预计备案均价9万/㎡左右。

玺玥华府位于宝安传统核心商圈“新安”，为深圳市凸版印刷城市更新项目，占地面积近4万㎡，总建筑面积近30万㎡，其中商业办公7.8万㎡，商务公寓3.3万㎡，住宅6.8万㎡（含保障房0.95万㎡），紧靠洪浪北地铁站，距离5号线与12号线换乘站灵芝站，仅一站距离。

依托着大前海、大悦城等区域商业优势，更重要的是，它在宝安中学初中部的共享学区范围内，因此颇受外界关注。

至于招商领玺二期，在前海合作区扩展8倍后，稳坐“前海第一排”的妈湾片区，二期将加推291套住宅，建面约120-170-190㎡，价格参考一期，均价约10.8万/㎡。项目已开放展厅，参观需提前预约并现场验资300万。

从项目步行至地铁5号线妈湾地铁站及铁路公园站，均不到500米。

相比其他两个楼盘的教育资源，招商·领玺的月亮湾小学、南山区第二外国语学校(集团)的赤湾学校、荟同学校等逊色不少。而就在今年4月，招商领玺曾写建议书要求深圳市为该片区引进“四大顶级教育资源”引发广大网友热议。

尽管如此，前海依然是最具价值的地段，即便没有好学校，有妈湾这个标签，花上千万买房子也在所不惜。

在深圳，最不缺的就是有钱人。就目前而言，学qu房还是具备有强大市场号召力，担心高位站岗？这么火热的盘，想轻松入手也并非易事。