光明的终极答案

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给光明的产业打星，最多打到三颗星。

现在入驻光明的企业，最著名的华星光电，然后是莱宝高科，得润电子，杜邦太阳能，日东光学，飞荣达，欧菲光，贝特瑞，亿和精密等，基本都是大型制造业。

目前光明还没有高端制造业，没有芯片研发，没有高端制药，没有航空装备和智能制造，中芯国际落户在坪山。

以光明最出名的华星光电为例。

TCL华星光电，主要生产液晶面板。LCD领域本身没有太大研发空间，赚钱多少取决于降低成本，要么降生产成本，要么降人力成本，华星光电本身就是一个重生产，轻研发和销售的纺锤型企业。

华星校招的薪资水平10-15W/年，比同业竞争对手多一些，但和互联网大厂和金融机构没法比。

华星每年调薪一次，幅度10-20个点，除去房租水电生活费，普通员工每个月最多存七八千，一年存10万，这个收入水平想支撑光明10万的房价恐怕很难。

最具代表的华星光电收入如此，其他制造类企业也不会更高。

对比市区三大CBD的代表企业：

科技园：百度，腾讯，长城，中兴，研祥，大族，三星，TCL，IBM，方正，金蝶，创维。

后海总部基地：腾讯，华润，阿里巴巴，小米，今日头条，联想，中海油，工商银行，五矿集团，中国航天。

福田CBD：平安金融中心，深交所，招商银行，民生信托，恒富金融，正威国际，多家银行总部，各类基金、证券、风投公司。

对比下来一目了然，光明和福田南山CBD的产业高度和薪资水平，差距可不是一点点。一个是金融中心，一个是高新产业互联网中心，一个是中端制造业中心，怎么比?

那么，光明是否未来可期?产业逐渐转型，高度不断提升。

2

我查阅了光明最近六年的工业用地土拍资料。

2015年到2021年，光明一共拍出工业用地27块，分别被25家企业拍得。

25家拍地企业，最优质的是联想，其次是大疆灵眸（运动相机）。

剩余23家，有4家租赁商服类公司，还有19家是：

• 艾维普思（电子烟）

• 华星光电（显示屏）

• 延纳科技（锂电池）

• 科陆电子（智能电网/节能减排）

• 瑞丰光电子（发光二极管/LED封装）

• 景旺电子（线路板）

• 崇达多层线路板

• 电星光电（光伏光电/LED显示屏）

• 大富科技（移动通信）

• 贝特瑞斯新能源（锂电池）

• 欧菲光科技（滤光片）

• 华星半导体

• 中瑞钟表

• 成谷科技（计算机硬件）

• 能源光明电力（储能移动供热）

• 电连技术（微型射频连接器）

• 艾特网能（工业和特种空调）

• 三环电子（电子元器件）

• 飞荣达科技（屏蔽和导热材料）

从持续引进的企业等级和产业类型来看，政府给光明的定位就是中高端制造业基地。

上一篇我说过，现在是吃存量而非吃增量的年代。

互联网衰退，能保有现有的基本盘就不错了，前海自贸区要承接新增的金融和高新，超总和留仙洞要承接硕果仅存的总部基地，还有宝中、北站、平湖、大运、坪山多个CBD嗷嗷待哺，讲真，能把中高端制造业留给光明已经很不错了。

所以光明目前是中端制造业，未来的天花板是高端制造业，不要去对标南山和福田的产业。高端产业集群跨区迁移是何等艰难的事情，不是空地多，界面漂亮就可以的。

还有一个光明科学城，有八大科研机构平台入驻：国家超级计算机深圳中心，深圳湾实验室，深圳综合设施粒子研究院，深圳市神经学科研究院，深圳工程物产业创新中心，光明脑科学技术产业创新中心，材料基因组临时实验配套设施，创新验证转化基地。

这八大机构听起来非常高端前瞻，但切记它们只是技术研究机构，不是高新企业，技术从研发到落地需要经过“基础研究—技术攻关—成果转化—产业发展”的漫长过程，具有极大的不确定性和极低的成功概率。

退一步讲，即使研究成果可以量产，承接的产业也未必落地在光明。

所以光明产业现在是中高端制造业，三颗星，未来能发展到高端制造业，三星半。

3

如果综合三星的产业，两星的位置，四星半的配套和三星的通勤，我认为光明核心区可以对标龙华的红山和上塘，因为红山上塘的界面和配套可以与光明一拼，输在面积偏小，但通勤优于光明，离福田CBD近，北站也有配套产业。

对标红山，我认为玖龙台8-9万、周边楼盘7-8万的单价是撑得住的。

但是，我们必须加进一个变量，就是光明的供应量。

光明的供应量实在是太大了。

我举几个例子。

一是光明的土地整备数量。

光明土地整备数量连续五年在深圳各区排名第一。

2019年：

光明土地入库超10平方公里，占全市入库总量的63%；

拆除建筑物181万平米，刷新历史记录；

筹集人才保障住房14.6万平米，可提供保障住宅约2万套；

年度开工面积突破百万平米。

2020年：

光明土地整备4.56平方公里，再次排名第一；

全年销售商品房面积突破80万平米；

年度开工面积再次突破百万平米。

光明土地整备总面积49.3平方公里。对不到2000平方公里的深圳来说，近50平方公里是什么概念，能建多少房子，光明毫无疑问是全深圳土地资源最充裕的片区。

二是光明近两年上市新盘数量极大。

具体有哪些我就不一一列举了。

三是光明未来两年新盘供应量仍然最大。

我统计了最近一年深圳的土拍数据，光明出让的居住用地面积居各片区之首，超过了宝安龙岗和龙华，如果按每平方公里的建筑面积来折算，光明更是领先。

最近一年光明拍地13宗，总建筑面积104万平米，1平方公里的建筑面积，折算到土地面积不过0.3平方公里，对比49.3平方公里的整备土地，光明后续的土地供应还充足的很，新盘大量上市恐怕还要持续很多年。

大量批地配建商品房的同时，光明还配建了巨量的保障房和公租房。

光明近几年规划的保障房项目有27个，房源41600套，包含安居房和人才房。

公租房方面，十三五期间，光明建设了34620套，单一个长圳公租房项目就9672套，十四五期间还要建设40000套，加起来一共7万多套。

不夸张地说，光明就是深圳最大的保障房供应基地。

4

在我看来，深圳政府对光明的定位很明确，就是打造一个宜居乐业的远郊大型卫星城，这个卫星城承载的功能有三个：

一是把光明建设成中高端制造业基地，实现职住一体；

二是吸引大量人口持续迁入光明，缓解深圳的人地居住矛盾；

三是利用光明的土地，长年足量供应低价商品房、保障房和公租房，用来压制全深圳的房价和租金。

从这三个功能来看，光明的房价短时间难有大突破，就像生长在玻璃阳光房里的向日葵，屋外阳光灿烂，光芒触手可及，但稍微向上生长就触到了玻璃顶，无法破顶而出。

前面我估算过，光明本可以对标红山，玖龙台8-9万、周边楼盘7-8万的单价能撑的住。

但如果政府常年力推4-6万的新盘，加上保障房和公租房联手打配合，8-9万很可能是有价无市，就像现在的玖龙台，价格坚挺但无法成交，如果时间太久，价格很难扛的住，成交价会逐渐下探。

光明的价值高地是凤凰城站，向北至光明大街站，向南到长圳站，以龙光玖龙台为核心，价值由中心向外围依次递减。

玖龙台会一直占据光明的标杆位置，房价会一枝独秀，但在周边太多竞品盘的拉拽下，很难冲顶，8万5以上入手玖龙台的，恐怕要站岗很久了。

还有交通的问题，13号线2024年开通，到时光明入住率已经很高，后续会更高，13号和6号线的拥堵只怕会超过4号线。

再说说学校，学qu房遭受重创，优质学校分校也炒不动了，深圳实验光明学校面向全光明招生，即使能考出成绩，也难以带动全光明的房价。

写了这么多并非唱衰光明，相反我很看好光明的未来，非常相信光明会一天比一天配套完善，一天比一天宜居乐业，几年后就会成为深圳居住最舒适的卫星城。

但叠加交通、产业、供应量的多重短板，光明的房价确实很难破局。

光明房价要想再上一层楼，需要三个契机。

一是政府改变对光明的土地策略，不再大量新建商品房和保障房，从大量供地变为饥饿营销。

二是在政府主导和时代契机下，南山和福田的优质企业批量转移到光明，同时带来数量庞大的高端购买力。

三是光明的科研机构在高端医疗、集成电路、量子信息、空天科技等方面有重大突破，并在光明就地转化为产能。

目前还看不到这三个契机的迹象，但未来一切皆有可能。

光明打新可以继续打，因为倒挂是确定的，自住也是宜居的。

对深圳来说，很多片区的命运已经确定，但光明的未来还有很多可能。