年初跪求上车，年末持币当大爷，深圳楼市又魔幻了

“最近大家好像都不关注房子了。”社群里，一位网友说。

“现在还关注啥房子，不如看看买啥年货。”另一位网友回。

如果说，2020年末，购房者还在打鸡血，关注新盘入市；

到2021年末，新盘入市对他们来说，似乎变得没那么重要了。

年初楼市的热，到了年末越发冷静，宝安、光明新盘接连入市，卖得也没那么顺手。

再回头梳理会看得更清晰：新房和二手房，在今年上、下半年都表现得割裂。

买家、卖家、开发商，楼市里常见的这3种角色，也都能感受到今年市场的反差和魔幻。

2021年，深圳楼市到底发生了什么？

上半年打新狂欢

下半年，购房者情绪转了弯

还记得今年初的7选1吗？

包括海岸城在内的7个新盘同时上架i深圳APP，共2974套新房入市，只有8922人能杀进决赛圈。

那段时间，各种购房讨论群里聊得火热，各种攻略、各种资料准备清单，连手机都是滚烫的。

▲年初万丰海岸城开盘前，实地查看的购房者 | 来源：@深圳买房计划社群

这股打新热潮持续到今年3月光明宏发万悦山入市后，热度开始下降。

下半年的降温更加明显。

据不完全统计，下半年拿预售证入市的74个住宅盘里，只有11个新盘能实现日光，多数被外界看好的新盘，去化率在8成左右，有的甚至6成。

市场情绪一下子拐了个弯儿。

有购房者说，“去年哭着喊着要打新上车的买房人，好像都不见了。”

原深圳中原二级市场董事总经理玉家雄分析，主要原因有3个：

1、经过一年多的消化，深圳符合条件的购房群体减少得相当快，而去年“7.15”新政也令房票养成速度减慢。

2、市场上相当一部分买家是属于置换型购房者，需要先卖后买，但二手房交易行情冷淡，令他们资金流动受到影响，从而也影响到新房市场，尤其是改善型产品。

3、深圳三次集中供地下调了限价地块的销售价格，让购房者对未来市场价格预期也在同步调低，进而加重了观望情绪。

年初挤上车的阿言也说自己后悔了。“选上房时觉得自己赚到了，现在看到旁边有块限价地，明年卖的价格比这个要低，糟心。”

还在观望的李腾笑说，现在又变成买方市场了，“我们才是大爷。”

深圳业主涨不起价了

有房源报价直接“砸盘”

“二手房参考价”，应该是深圳业主2021年最深的楼市记忆。

参考价出台前，有一个名词叫“深圳业主”，戏指深圳业主连小区换个垃圾桶都能涨价。

但当深圳银行纷纷表态将按照参考价执行放款，购房者购买二手房的首付成本大大增加后，二手房市场迅速跌入寒冬。

成交跌破3000套红线早就不是新闻，11月好不容易结束“7连跌”，但从12月的数据来看还是不乐观。

截至12月28日，深圳二手住宅网签套数只有1767套。

成交量跌跌不休，价格也涨不动了。

据乐有家研究中心数据显示，11月，深圳接近参考价成交的房源占比达56%。

寒冬中，部分业主首先熬不住了。

年初“接近参考价”的房源多位于东部，到现在，南山、宝安的降价房源已经见惯不怪。

南山某学qu房，比上一套成交房源直接降价200多万。

龙华某学qu房，63㎡户型年初站上了750万的成交高位，现在有房源报价535万就能成交（需要全款），而这套房的参考价是528万。

“如果一个小区放盘价格都在610万左右，这种报500多万的，已经是砸盘了。”中介小郑说。

“之前价格确实虚高，可能有的业主真的扛不住了。”

据美联物业全国研究中心监测，2021年深圳二手房成交量约4.1万套，而新房成交将超5.2万套，这是2009年至今，新房的成交量首次反超二手房。

美联物业全国研究中心认为，目前新房在价格、税费、供应上的优势非常明显，预计未来一段时间，深圳楼市还会以新房成交为主。

深圳业主们，会继续瑟瑟发抖吗？

年初新盘靠自助购房

如今开发商打折吆喝

觉得反差太大的可能还有开发商。

问问上半年打新西部热盘的朋友们，哪几个到过售楼处，得到过销售同学的热情接待？

售楼处、沙盘、样板房，一样都没有，全靠购房者自助购房。

“开盘前我们从来没接触过客户，售楼处也是为了接待客户签约才开放，那是我们第一次见到客户。”在宝安，一个刚需网红盘的销售小姐姐说。

到了下半年，风水轮流转，新盘开始扎堆抢客。

@深圳买房计划 交流群里一位同学说，以前联系销售，发完消息只能安静等对方翻牌回复，现在几乎每天都能收到销售的问候。

销售态度变得积极，归根结底，是新房也变得不好卖了。

以往新盘推售套数跟入围人数能轻易达到1：3，到后来，变成了3：1，甚至更低。

福田就出现新盘认筹个位数，开盘当天据传只卖掉2套。

也有新盘直接打折，9折、9.4折，再加上高佣吸引中介推盘。

▲某新盘拿证即宣布打折，第二天到访售楼处的购房者不少

“有的新盘刚拿证就躺平了，直接打折降价，有的还想再挣扎一下，但最终殊途同归，都得转介。”一位参与新房转介的中介说。

光明、福田、罗湖、坪山，都有启动转介的新盘。

据他透露，目前住宅佣金最高的是坪山某盘，6个点，套佣19万起。

这些都是2021年深圳楼市的碎片。

买房人从跪求上车，到持币当大爷；

傲娇的业主从涨价到砸盘。

而新盘，从之前的爱答不理，已经紧张到，明年上半年才会入市的新品，现在已经开始蓄客。