​​宝能城花园法拍房税费各付困局，最终看一手现房法拍办证流程

宝能城花园法拍房税费各付困局，最终看一手现房法拍办证流程

深圳周争锋律师

问：近日宝能城重新上架了法拍房源，对于有争议的税费部分做出了调整，在税费负担方面写明过户过程中产生的税费，由相应主体依法各自承担。这是否意味着买家只需要付买新房所需要的契税即可？

第二个问题是，税费明确之后，购房者在买入宝能城的法拍房源过程中还需要注意什么风险？

周争锋律师答：

第一，本次司法拍卖公告中明确司法拍卖、过户过程中产生的税费，由相应主体依法各自承担，基本上可以认定竞买人只需要缴纳作为买受人一方应该承担本次交易产生的税费，简单理解就是只承担本次交易的契税。

第二，虽然说在拍卖公告中明确了税费各付买受人只承担本次交易的契税。但是本次拍卖公告没有明确，被执行人一方应该缴纳的税费是否由执行法院从拍卖款中扣缴直接缴纳，还是先由竞买人垫付，然后再找法院退款，还是必须由被执行人另行缴纳。“先税后证”是法律规定的税收征缴程序，只要不动产交易环节产生的相关税费未全额缴纳，则不允许办理不动产过户登记，也就是说被执行人一方应缴纳的税费无人缴纳，竞买人就无法办理过户登记。

第三，目前，相关法律法规没有对司法拍卖产生税费的清偿顺序予以明确规定，拍卖公告中也没有明确竞买人可以先行垫付，然后执行法院退款的内容，竞买人垫付相关税费后形成的债权，依法也没有优先受偿性，只能另行诉讼找被执行人主张权利。

第四，我们也注意到，类似的一手房司法拍卖，有些地方的不动产登记中心比如佛山，在买受人缴纳契税后是给办理过户登记的，被执行人开发商应该承担的税费，由税务机关另行追缴。建议竞买人先向深圳市不动产登记中心了解清楚深圳一手房拍卖后的办证流程。

上面是接受昨天采访给媒体的答复，书面答复后还在琢磨这个事，思来想去还是附上一个案例解释一下这个问题。

发生在佛山案例的基本情况：佛山一开发商的房产被北京某法院在淘宝上拍卖，《竞买公告》第七条“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其标的物可能存在的例如物业费、供暖费、交通违章扣分、罚款等其他欠费情况，除本公告特别声明外，由买受人负担”。竞买人竞买成功后缴纳了契税和印花税，就办理了房产证。此后，开发商起诉竞买人承担本次拍卖产生的增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育附加税、印花税。

一审（2020）粤0607民初4877号

 二审（2021）粤06民终3292号

一、在拍卖公告明确拍卖一手房的税费全部由买受人承担，竞买人竞买成功缴纳买受人承担的契税后办理了房产证，开发商被税务机关追缴出卖方应缴纳的相关税款后，有没有权依据拍卖公告的内容另行向竞买人主张相关税款的诉权，第一轮诉讼一审、二审认为没有，广东省高院再审（2020）粤民再249号认为有。

二、通过该案例提到的《国家税务总局佛山市三水区税务局关于回复<佛山市三水区人民法院调查取证函>的函》可知，法院拍卖一手现房，开发商需要缴纳的税种为增值税、土地增值税、城市维护建设税、印花税（现在没有了）和教育附加。

三、通过该案例，我们发现在执行“”先税后证“”的流程上，佛山不动产登记中心和佛山税务机关的理解不一致，税务局机关复函认为应坚持“先税后证”，而本案的竞买人只是缴纳了作为买受人应该缴纳的契税和印花税（现在没有此税费了）后，佛山不动产登记中心就给办理了房产证。倘若深圳不动产登记中心也可以这样办理 ，那么宝能城花园的竞买人就没有可以担心的问题，本次拍卖公告中明确是税费各付，缴纳契税就可以办房产证，那就没有什么担心的了。因此，宝能城花园法拍房税费困局，最终看深圳不动产登记中心一手房现房法拍的办证流程。

四、至于为何不动产登记中心在处理法拍房过户时，没有遵循“先税后证”的原则，我也找到了理由，详见《李炜|浅析协助执行转移登记要注意的问题》，虽然我没看明白啥是依嘱托登记，为啥碰见法拍的递件过户，登记中心就可以不理会“先税后证”的原则不管税费缴纳问题，但是总算是有人给了分析。