深圳写字楼空置率超30%，请给它“自由”！

来源：未来城视/李咏涛

中国住宅市场跌落导致行业危机，

而比住宅市场更艰难的挑战，

是绝大多数城市的写字楼空置问题。

两大经济龙头甲级写字楼，

上海空置22%、深圳空置30.6%，均创20年新高。

这不仅是空间资源的浪费，

背后指向的是一个可怕的资本黑洞，

更深一层，则揭示出多年来用地和产业政策的偏差。

在经历房地产大转型之际，

我们如何拯救这些

在城市中央舞台上曾散发高傲光芒的庞然大物？

摩天大楼是“面子”，

更是“里子”——一座城市的经济实力和活力的反照。

城市化和房地产的大跃进，

推动中国城市堆叠了大量的高档写字楼。

深圳甲级写字楼总体量，

超过北京、香港，跃居中国城市第二，

2022、2023年供应量增幅更是超越上海，全国第一。

一个城市的写字楼总量与其经济实力有直接关系，但相比北上，深圳以更少的GDP制造了更多的写字楼。

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供应量逐渐大增的背后，

是深圳甲写的另一面——

租金年年创新低、空置率年年创新高；

空置率增幅、租金降幅都是一线城市第一。

十年间，深圳甲级写字楼租金（平均）降低了30%，2018年达到了顶峰 — 240/㎡/月

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制作深圳甲写数据地图，

我们发现一条奇怪的规律——

越是住宅房价高的板块，甲写空置率也越高。

为什么？

它是如何发生的？

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前海曾是深圳写字楼空置最高之地，

但随着发展成熟以及更强大的租金补贴，

前海空置率已经开始下降，

而后海后来居上。

2023第四季度后海写字楼空置率35.7%，企业扎根更久的科技园空置率则较低。

住宅房价越高的地方，‍‍‍

甲写空置率反而高，

这表明，

在需要供应住宅的地方，供应了过多的写字楼。

而其背后

是深圳一直以来“重产业、轻居住”用地政策导致。

深圳工业用地占比常年维持在30%左右，

这一数值接近国际15%-30%指标的上限；

居住用地占比，40年来从未达到国际通用指标下限。

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深圳特区以工业立市，40年制造了大量厂房、工业区，

这些占据着城市重要资源的项目亟待更新改造，

但为了保工业级GDP，

工业用地难以转化为住宅及教育用地，

工改工（M0产业研发）演变为“类办公”，

写字楼供应多了又多。

在土地资源紧张的深圳，凡上市公司或规上企业都有机会拿到总部用地，这也导致写字楼供应大增。图为留仙洞总部基地的大疆天空之城。

写字楼和类办公，以及各种产业扶持政策，

都在增加写字楼供应，

都在挤压住宅等用地的空间。

谁会被挤出深圳？

最终却可能是不想下车的那个……

2023年6月深圳湾超总地块改性，标志着深圳用地政策的转向。

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近年来，深圳住宅用地占比，渐有上升之势，

但土地腾挪具有较长周期，

这种合理转换还未完成之时，

大量的写字楼新增还在路上。

而随着金融业和互联网巨头的“收缩”，

甲级写字楼需求不振，

一增一减，

未来深圳写字楼空置再创高峰的年头

还在持续。

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如此严峻的形势，

该如何面对 ？

2016年始，商办改住宅呼声渐起，‍

但目前政策仅支持商办、厂房改租赁住房，

（2016年，国家发布的39号文件提出：低效闲置商办可改为租赁住房）

并未公开支持闲置写字楼改为商品住宅。

被政策绑死的土地和摩天大楼，

需要更大的拯救力量。

这种力量，其实是一种改革之力。

深圳最好的地块被用来建写字楼为主的超总，但却有生不逢时之感。

早在1984年，深圳就有一座标志性大厦，

通过改变物业功能盘活资产。

1984年上半年，中英谈判香港前途未明，深圳特区楼宇滞销，

罗湖南洋大厦400套住宅只卖掉70多套，

开发商将其中一栋200套住宅单元，改造为200套客房的酒店，

著名的南洋大酒店风光一时。

无独有偶，

1993年宏观调控导致深圳楼市萧条，

万科地标级写字楼海神广场已经建设至裙楼，

在市场逼迫下将之改为高档住宅俊园，

同样得到政府支持，使得万科度过一劫。

1997年亚洲金融危机的遗产 — 两颗烂尾的大金牙（罗湖新世纪广场），

也是在政府的支持下，

万科于2015年将其改造为公寓（万科深南道）盘活。

深圳乃至全国高档写字楼发源地罗湖，产生了为数不少的烂尾楼。

经济周期对写字楼供应和空置的影响是普遍存在的，

在美国纽约、旧金山和欧洲顶级商务区，

在疫情冲击和在家办公潮流下，

同样面临写字楼空置危机。

2023年美国写字楼空置率高达19%，

在此形势下，办改住成为大趋势。

纽约市通过放松分区规则、税收减免，

推动大楼项目“改名易姓”。

纽约2023年1月成立办公楼适应性再利用工作委员会，

探索和推进旧的空置办公空间转变用途的多种可行性及实施路径；

据《经济学人》，2033年纽约将因办改住新增2万套公寓。

办改住在曼哈顿更升级为区域重塑战略，

下城“从会议室到卧室”，

走出激活城市活力的创新道路，

下城居住人口从1970年的700人增至8.3万人。

作为其中的典型 — 沃尔特街25号，

是美国史上最大规模办改住项目，

占地10万㎡写字楼改为1300套公寓。

28年间，曼哈顿下城区超过183万㎡办公楼改为住宅、酒店，创造超16700个住宅单元、675间酒店客房。

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更古老的曼哈顿下城，

为深圳快速变旧的罗湖，

作出了示范。

相对于曼哈顿，深圳办改住更为迫切。

深圳超高层建筑数量全球第一，

150米以上摩天大楼超过410栋，

超过了摩天大楼的故乡纽约（317栋）。

曼哈顿60平方公里，大约相当于从福田中心区到后海的面积。

今天的深圳，

政策层面并不支持在建或已建写字楼功能改变。

但是，在严峻的市场形势面前，

深圳核心板块在建的写字楼，

悄然变为“类住宅”。

这种不合规行为或许是值得倡导的，

否则深圳的一些地标地块，

可能出现为数不少的烂尾楼。

办改住，已经不是为了追求暴利，而是房企的生存之战。

这些摩天大楼的改造，

在设计上的诸多挑战：采光朝向、电梯分配、户型设计，阳台、燃气配置等，

旧建筑还必须得到整栋楼产权人的许可。

但大量的难点，

都可望在政策支持下得到解决。

我们呼吁，深圳进行一场“办改住”革新运动，

给写字楼“自由”，

也就是给整个城市”自由“，

给这座城市的人

更多的选择的“自由”。

把平安、春笋全部或部分改为住宅，

又有何不可？