巨无霸旧改扎堆，这个区要拆掉1160万㎡！今年19个新盘等入市！

你知道深圳哪个区域旧改推进最猛吗？

是龙岗。

据合一城市更新研究院统计，龙岗立项的城市更新项目有246个，其次是宝安，龙华排名第三，152个。

旧改之于城区，既是焕新城市面貌，提供空间规划更多合理的公建配套及更好的居住环境；也是对产业载体进行升级，吸引更多产业进驻，也吸引更多人才流入。

另一方面，不可忽略的是，旧改已成为深圳住宅供应的主要来源。

以龙华为例。

近5年，龙华只出让12宗建设商品住宅的宅地，而同期入市的新盘有47个，靠的就是旧改，这当中，还出现了多个巨无霸项目。

旧改大盘扎堆

龙华要拆掉1160万㎡

据合一数据仓监测，龙华立项的城市更新项目共有152个，如果这些项目全部落地实施，拆除重建面积1160万㎡。

这当中，进入到规划批复阶段，计容建面超过百万平的巨无霸有5个：

龙华第三工业区项目（109万㎡）；

龙华商业中心项目（162万㎡）；

观城第一期（275万㎡）；

深圳北（龙华）商务中心（182万㎡）；

深圳北（龙华）商务中心（大二期）（246万㎡）。

事实上，当旧改推进在当前市场下越发困难，巨无霸已经鲜少出现，最新能走到实施这一步的是鸿荣源观城项目。

而目前，计容建面超过30万㎡的已经称得上是大盘，据不完全统计，龙华涉居住方向、且已经进入实施主体公示阶段的旧改大盘有25个。

当中有8个项目的住宅新品，正在排队等待今年入市。

据@深圳买房计划 不完全统计，今年龙华预计有19个项目等待开盘，除了鹏宸云著和深铁珑境二期属于招拍挂项目外，其余17个多为旧改/土地整备利益统筹项目。

参考前期产品的价格，有的项目单价最低3字头、总价卷到2字头！

成熟片区住宅供应接近收官

新规产品开始席卷龙华

通过对上述19个新盘进行实探，我们发现龙华待售新盘有两个特点：

1、成熟片区住宅供应接近收官，例如北站片区，迎玺三期已入市；红山片区，硕果仅存的红山华府即将开盘。新增供应最集中的区域在观澜，盘多，且套数不少。

2、按照新规建设的住宅产品开始普及整个龙华市场，部分因为各种原因此前没抓住入市机会的旧规产品，或面临去化困难的问题。

分片区来看。

（如无特别说明，下列图片均摄于2025年3月底-4月）

 民治  

🌟鹏宸云筑

户型：将推售1栋新品，约82-127㎡3-4房

动态：已开放验资、诚意登记

鹏宸云筑位于民治华南物流园范围内，东面是金光华龙岸花园，最近的地铁站是10号线南坑站。

去年底，项目首推368套房源，主打建面约81-124㎡，折后均价约5.3万/㎡，开盘日光。

今年3月，推出153套建面约104-148㎡房源，折后均价约5.7万/㎡，开盘去化约98%。

▲鹏宸云筑 | @深圳买房计划 摄于2025年2月

据了解，项目预计在5月加推约81、91、107、126㎡3-4房，共248套。

🌟恒地尊悦

户型：未知

动态：准现房，推售节点未知

这个项目前身是烂尾多年的福罗拉山庄别墅区，东侧是万科和风轩，附近还有已停工等待被盘活的佳兆业横岭旧村改造项目。

从建设施工许可证可以看到，恒地尊悦规划5栋30层高的住宅，共672套房。

@深圳买房计划实探发现，项目已经是准现房状态，但到目前为止都还没有户型信息流出。

▲恒地尊悦

 红山-上塘  

🌟红山华府

户型：建面约63-78㎡2-3房

动态：认筹入围人数已公示，4月12日开盘

红山片区仅存的新盘，因深高北学区和小户型，备受市场关注。

项目为独栋，184套房源获批预售，最新消息是747批买房人冻资入围，从1：4的认筹比来看，应该是提前锁定“日光”了。

▲红山华府

红山华府位于龙光玖钻和新华医院南面，旁边是安居瑞龙苑，开发商恒壹集团在龙华还有另一个在售项目：民治的恒壹四季华府。

🌟塘城壹号

户型：建面约67-125㎡2-4房

动态：建至40多层

项目位于龙华上塘片区，就在6号线上芬站边上，属于地铁口物业。

这个项目，前身是恒大的岳盟工业区旧改，计容建面约40万㎡，住宅案名曾为恒大时代之光，开发商出险后安居建业接手，项目更名为塘城壹号（塘城next town）。

▲布塘城壹号

根据公示规划，项目由4栋45F超高层住宅、3栋40F、30F写字楼、1栋45F保障房、1栋3F幼儿园以及一所九年制学校（学校为华东师范大学附属龙华学校）组成，计划将建设成为集住宅、办公商业为一体近40万㎡的商住综合体项目。

▲布龙路上看塘城壹号

近两年，塘城壹号屡次放风入市，但最后都鸽了，到目前为止尚未获批预售。

大浪-龙华中心区-清湖   

这三个片区就有3个规划建面超50万㎡的旧改大盘：

已经收官的深圳北（龙华）商务中心旧改（即壹成中心组团+壹湾府），计容建面约221万㎡；

进行时的龙商中心旧改，计容建面约162万㎡；

大浪潭罗村片区旧改（即星河星悦云邸项目），计容建面约54万㎡。

大浪片区中，出现新动态的项目有3个。

🌟深铁珑境二期

户型：建面约85-110㎡3-4房

动态：封顶

深铁珑境位于4号线龙胜站旁，一期为小高层，于2022年入市，目前已交付，当时备案均价约7万/㎡。

二期为超高层住宅产品，从建设进度来看，今年入市的可能性很高。

价格方面，旁边的珺奕府折后均价在4字头，估计珑境二期的价格也差不多，否则可能要面临去化困难的问题。

▲深铁珑境二期

🌟珺奕府二期

户型：建面约83-114㎡3-4房

动态：预计4月入市

卓越珺奕府是赤岭头一片区旧改项目，整个项目的计容建面约34万㎡，其中住宅建面约19万㎡（不含保障房建面）。

项目跟深铁珑境二期隔着一条河道，去年一期入市，共推799套住宅房源，由于价格有优势，据开发商透露，珺奕府成为2024年10月深圳销售面积TOP2的项目。

据了解，二期预计4月入市，产品做了迭代，使用率最高能做到93%。

▲左边是深铁珑境，右边是珺奕府

🌟星悦云邸二期

户型：待定

动态：土地平整

星河操刀的大浪潭罗村片区旧改，一期住宅星悦云邸于2023年入市，推出849套房源，从备案进度来看，已达93%。

▲星悦云邸

项目近6号线阳台山东站，步行距离大概700米（百度地图测距），据开发商此前透露，将规划引入深圳第三座COCO City。

今年3月，潭罗村片区城市更新项目二期用地已获批复，@深圳买房计划 实探所见，二期用地已完成土地平整，进度快的话，今年底或可达预售条件，但考虑到目前新盘需封顶才能放款，二期入市可能要到明年。

▲绿网覆盖处为二期用地

龙华中心区今年的扛把子还得看龙商中心旧改。

整个龙商中心旧改分为5个片区，南二片区的鸿荣源尚云已率先入市，中洲中片区项目未见动工，灿源新东片区范围内目前在建地铁25号线一期。

在建的金地宸峯府、幸福城臻园属于龙华商业中心旧改的南一片区和北片区，从建设进度来看，前者今年入市的概率不大。

▲龙华商业中心旧改各片区实施主体示意图

🌟金地宸峯府

户型：建面约98-134㎡3-4房

动态：建至10层左右

项目属于龙华商业中心旧改的南一片区，有趣的是，旁边的尚云和宸峯府当时开工差不多是前后脚，如今前者已经是准现房，后者的主体建筑还是10层左右。

▲金地宸峯府| @深圳买房计划 摄于2024年8月

▲金地宸峯府| @深圳买房计划 摄于2025年4月

🌟幸福城臻园

户型：未知

动态：建至20多层

▲幸福城臻园建设进度

观澜 

观澜片区可能就是龙华下一个阶段的供应主力了，待售新盘就有10个。

这些项目公共交通基本便利，不靠近地铁站的，也靠近公交站，但对于刚需来说，依然推荐沿着4号线来看房。

例如竹村站有阳基御龙湾西园、茜坑站有合正观澜汇云境、观澜站有鸿荣源观城等多个新盘。

🌟阳基御龙湾西园

户型：未知

动态：建至10余层

竹村站是龙华进入观澜的收展，阳基御龙湾西园是竹村旧改项目，靠近竹村站D出口。

整个项目计容建面约39万㎡，包括约20万㎡的住宅（不含保障房建面）。

🌟合正澜汇云境

户型：约71-128㎡2-4房

动态：建至约30层

合正观澜汇分三期开发，一二期早已入伙，旁边就是天虹，居住氛围成熟。

三期总建面为84万㎡，分两个地块开发，分别为澜汇云境花园、澜汇云庭花园。澜汇云庭于2023年入市，推售714套住宅，澜汇云境去年推售617套房源，备案均价4.97万/㎡，开盘综合折扣约8.7折。

澜汇云境规划住宅总套数1883套，如果没有回迁房的话，那就还剩下待推售的房源约1266套。

深圳下一个巨无霸旧改，就在观澜——鸿荣源观城X项目。

综合配套来看，建议买房人可以重点关注观澜地铁站周边的项目，包括鸿荣源观城项目、上观府、棕榈泉悦安阁和金光华溪山禾玺。

论现成商业，有百佳华领域广场和香格里商场，且周边多个小区已入伙，居住氛围较浓厚；

论交通，除了地铁观澜站外，还有有轨电车石角头和新澜站，也很方便。

🌟未来平方云山府

户型：建面约88-143㎡3-4房

动态：封顶

观城项目是鸿荣源在龙华继壹成中心后的第二个巨无霸旧改项目，据开发商资料，项目更新范围占地约81万㎡，总建面约410万㎡，涵盖住宅、商业、写字楼、产业、公园、历史文化、教育、医疗、康养为一体。

插一句题外话，龙华壹成中心在宣传期打出“超体”的概念，而观城项目打出了“超环”的概念。

▲未来平方云山府

观城X的首发住宅位于08地块，备案名为未来平方云山府，已经封顶，目前外墙施工中。

08地块共分为三期，总套数1566户，住宅分布在一二期，三期为办公，建筑最大层数地上59层。

未来平方云山府也是最靠近商业体的住宅组团，旁边就是规划建面约40万㎡的壹方天地2.0。

根据规划，鸿荣源观城项目由多个地块组成，共分6期开发，共有约住宅9674套住宅，1-4期已公示实施主体为鸿荣源，5期实施发布房屋征收提示。

目前项目多个地块公布了规划许可，分别是未来平方云山府、未来平方云岭府、未来平方云馨府、未来平方云翰府、未来平方云铭府，未来平方鸿鼎科技大厦，以及回迁房观城世纪花园。

▲作为回迁房地块的观城世纪花园，应该快交房了

🌟上观府、棕榈泉悦安阁

户型：未知

动态：上观府为准现房状态，棕榈泉悦安阁建至多层，但疑似停工

在观城世纪花园的对面、安居峰景苑两侧，是上观府和棕榈泉悦安阁，这两个项目属于非农建设用地的项目，在深圳规自局此前发布的《深圳存量住宅用地清单》上，标注其为“普通商品住房”。

上观府门口就是有轨电车石角头站，和今年入市的景勋天著一路之隔。

根据规划，项目分两期开发，共6栋住宅，并配建有幼儿园，目前已经是准现房状态，但暂未见任何入市消息。

▲从左到右依次是：景勋天著、安居荟智苑（市场租赁住房）、上观府

棕榈泉悦安阁同样位于平安路边上，旁边是安居峰景苑，暂未查询到项目更多信息，去年8月和今年4月两度实探，项目疑似停工，现场没有工人、器械作业，绿网也禁不住风吹日晒烂了。

）▲棕榈泉悦安阁 | @深圳买房计划 摄于2024年8月

▲棕榈泉悦安阁

🌟金光华溪山禾玺御府

户型：建面约75-105㎡3-4房

动态：建至10层左右，近期开放新盘展示空间

溪山禾玺项目是金光华大布巷片区旧改，整个旧改项目计容建面约75万㎡。

项目最近的地铁站是观澜站，直线距离约900米，步行距离约1.3公里，但附近有公交站，可通过公交接驳。

一期溪山禾玺首付于2024年9月入市，这是龙华首个新规产品，推出454套房源，建面约73-95㎡3-4房，折后3房总价249万起。

▲金光华溪山禾玺首府

从备案进度来看，目前去化超过6成。

（注：备案数据非实时成交，数据有滞后性）

▲或于今年推售的溪山禾玺御府

除住宅产品外，该项目还将规划有约2万㎡的禾玺文化活动中心，含演艺馆、少年宫和图书馆，后期将移交政府。

据了解，金光华溪山禾玺御府将于4月12日开放展示空间。

观澜还有4个新盘，没那么靠近地铁站，对于依赖地铁通勤的部分刚需来说，可能要做一下取舍。

🌟深物业澜湖时代

项目为蚌岭片区旧改，计容建面约43万㎡，住宅部分建面约21万㎡。

去年澜湖时代景瑜府推售590套住宅，折后单价3.55万/㎡起，折后总价260多万起。

项目自身看着不错，对面是龙华高级中学观澜校区，但周边环境还有待改善。

🌟福城境时代家园、福城境未来家园

两个住宅项目属于福城南产业片区土地整备利益统筹留用地开发项目，这是一个巨无霸，用地面积18.3万㎡，建筑面积102.1万㎡，项目总投资120亿元，包含13个地块，主要建设工业厂房、产业配套用房、市政公共配套设施、住宅、商业等。

福城境时代家园属于该项目01-04宗地部分，位于龙华福城街道福前路边上，附近有珑门名苑小区。

根据建设工程规划许可证，规划为2栋高层，共326套住宅，386个停车位。

@深圳买房计划 实探发现，项目正在进行基坑支护工程施工。

▲福城境时代家园

福城境未来家园则属于12-04-02宗地，位于新丹路与荣富路交界处，靠近龙华区教育科学研究附属学校。

▲福城境未来家园效果图

🌟鹏瑞鹭璟府

项目位于观澜高新园区板块，是颐璟府二期，整个项目总建筑面积约41万㎡，目前已是准现房。

这19个新盘，有你关注的吗？