深圳楼市2025年回顾与2026年展望

又到了2026年，回顾一下2025年的楼市展望一下2026年

一、二手成交量稳定在5000套以上，自住刚需恢复

二、二手房成交价平均下降14%

三、房价波动原因解析

四、降幅超过20%的楼盘在深圳湾和华润城

五、价格稳定的是学区房

六、2025年新房市场豪宅热

七、2026年楼市展望

现在文章写得少了，视频每周都有发，请扫码关注大嘴唐唐老鸭的视频号，了解更多楼市资讯！

一、二手房成交量稳定5000套以上

中介协会的二手房成交量能实时反映市场动态，能从大数据分析的角度看清楼市走势。

（一）中介协会按月成交量（数据截至2025年12月31日）

成交量年底翘尾，12月6613套仅次于3月，除春节外每个月录得量都超过5000套。自住需求已经恢复。

二、二手房成交价

（一）一年下来深圳房价平均下降了14%。

南山后海航拍图

橙色曲线为参考价比值等于成交价/参考价，准确反映价格情况；蓝色柱状图为平台成交量。

4月以后一路下行，其中8-9月横盘了一下，期待大力度政策，等待落空后，10-11月又开始下跌，12月半个月数据显示跌幅放缓。

去年底0.84，今年底0.72，下跌0.12，深圳房价平均下降了14%

（二）各区成交价

福田香蜜湖片区航拍图

参考价比值福田在11月超过了南山，我还怀疑数据是否有问题，再看单价（下图）也是如此，在刚需自住占主流的现阶段，福田的学区房11月成交热度提高，百花成交放大支撑了福田房价反超南山。12月福田学区房占比下降，南山又回到单价第一。

龙华区10月后价格平稳回升，罗湖区11月下降、12月承接了福田11月的学区房行情，龙岗10月回升了一下，然后又开始下降。

（三）议价比=1-成交价/报价

这个曲线是交叉的，黄色是价格指数一路下降，橙色是议价比，10月后接近10%，12月半个月10.1%。

三、房价波动原因解析

3月延续去年10月以来的回升行情，量价齐升，但4月由于贸易战的阴影，让房价向下波动。

9月随着贸易战有逐步缓和趋势，房价稳住了一个月，市场期待大力度的降息、限购放开等政策，但9月底释放的政策力度有限，10月后房价加速下降。

四、降幅超过20%的楼盘在深圳湾和华润城

深圳湾片区、华润城片区是波动较大的两个区域，这两个区域是南山的标杆片区。

（一）深圳湾作为豪宅的聚集地，房价一项平稳，但今年下半年随着深圳湾两个一手豪宅入市，打破了宁静！

深圳湾云玺开盘卖了130亿

信悦湾最高备案单价38万，2小时销售额超过百亿

深圳湾的业主也非常期待这两个项目，腾出资金和名额准备打新，加大卖房降价力度，价格一降再降。

深圳湾标杆的恒裕滨城二期的170专梯入户户型，价格从4900万，降到4285万，再到3900万（也有说3800万），价格跌去了20%。

但是，转折来了，在云玺热卖之后，带动了深圳湾豪宅的成交，价格反而稳住了。

所以我也对深圳湾的业主说，要抓住云玺卖出后的机会大力推广，信悦湾开盘后会卖个不错的价格。

市场也是这样反映的，截至发稿时有传闻恒裕滨城二期成交价3980万，走出了低谷。

（二）华润城片区跌幅也较大

华润城特别是润府一期89平是南山区改善的风向标，易涨难跌。但随着腾讯企鹅岛已建成30%，10月开始试运营，润府走势变了。

腾讯企鹅岛园区

腾讯在科技园片区有数万工作人员，搬迁到企鹅岛之后，华润城片区的租金和房价将会出现一段时间的下行。

润府一期89平三房两卫从1250万，下降到950万，降幅达24%，这是产业转移带来的影响。腾讯搬离的空间还需要时间来弥补。

五、价格稳定的是学区房

自去年9月底楼市政策大力度放开之后，买房的首付和名额已经不是障碍，只是预期不好而已，然而学区房是家长的绝对刚需，楼市一再下降，但是学区房价格一直比较稳定。

深圳实验学校

以百花小学+实验初中的长城花园为例：

同样是85平左右，去年4月最低单价7.06万，现在的成交价基本与去年最低持平。

南山顶级学区二外海德的观海台价格也比较稳定。

南山二外海德校区

观海台的单价从去年到今年都稳定在11万左右，没有下降，说明最强刚需房价格最稳定

各行政区的学区房价格都比较稳定。

六、2025年豪宅热新房市场

新房市场，南山、福田的核心区域新房主要靠旧改，供应量有限，价格还是比较稳定的。

福田区的新房有卓越缦悦、香蜜四季等，价格非常坚挺。

福田中轴线的卓越缦悦效果图

南山的核心区新入市普宅主要有 翰熙典居、观山海等，价格也比较平稳。

翰熙典居效果图

另外就是后海三大豪宅：沄玺、信悦湾、后海招商玺，这三个年底上市的豪宅纷纷热卖，前两个项目开盘当日销售额过百亿，说明市场不缺钱，缺的是预期。

关于2025年的一手市场更多内容，将另写一篇文章详述。

七、2026年楼市展望

通过回顾，我们看到2025年房价变化的影响因素，主要是中美关系波动和国内经济政策。

（一）2026年中美关系从贸易战到暂缓一年，明年上半年大体上保持稳定，但美国只是临时妥协，一旦条件成熟比如产业链、稀土等问题解决了，还会卷土重来。

（二）国内经济政策，2026年是十五五开头，经济刺激政策力度会比较大。

结合以上两个因素作用，2026年楼市展望：

（一）上半年楼市会比较暖一些，特别结合读书，3-5月小阳春值得期待。

（二）中美关系有很多不稳定不确定因素，26年的经济刺激政策，还是难以根本改变楼市预期，预计小阳春后楼市又重回冷静。

（三）如果出现一些黑天鹅事件，有可能导致下半年房价下降

（四）现在是自住时代，2026年适合自住买房，要选择适合自己居住同时可以保值的房产。