底价超20亿，布吉“地铁口旧改”招标！建面超37万㎡，花落谁家？

继宝龙街道三棵松地块土地整备利益统筹项目对外进行合作方公开交易招标后，3月30日，龙岗吉华街道布吉一村工业区城市更新也发布了合作开发交易公告。

项目的招标人为深圳市布吉一村股份合作公司，招商底价估值约20.4亿元。

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布吉一村工业区城市更新项目位于龙岗区吉华街道，紧邻地铁5号线“长龙”站，东至吉华路，西至相邻私宅，北至相邻工业区。

从地理位置来看，这是一个典型的“地铁口旧改”，交通优势明显。

项目体量颇为可观：总用地面积约10.9万平方米，规划容积率高达6.77，规划计容建筑面积近37.8万平方米，其中住宅约17.8万平，保障房约2.5万平。

该项目早在2018年就被纳入龙岗区城市更新单元计划，申报主体为深圳市百合控股集团有限公司。历经多次规划调整，更新方向最终确定为居住、商业等功能。

未来建成后，将是一个集住宅、商业、办公于一体的超级综合体。

该项目招商底价以回迁物业补偿的方式进行招商合作，招商底价为20.4亿。

所对应的回迁物业：招商方应获得回迁物业总建面66000平方米，其中，住宅裙楼商业建面26120平米，集中商业建面3880平，办公建面36000平米。

不过，对投标人的资格也有要求：

要求必须具备房地产一级开发资质 ，投标人净资产规模在1亿元以上，且企业负债率不高于50%。

此外，投标该项目还需交500万的保证金。

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这份招标公告最耐人寻味的地方，是百合集团早已深度介入。

早在2014年1月，招商方（深圳市布吉一村股份合作公司）就已与百合集团签订《城市更新项目合作框架协议书》，申报、实施及前期服务，皆由后者及其全资子公司百悦盛公司完成。

公告显示，项目一期（北区）涉及百合集团拥有的永久性建筑物面积约5.07万平方米，已全部提前拆除并完成土地移交工作；二期（南区）大部分建筑物也已移交给百合集团及百悦盛公司。

这意味着，百合集团为这个项目已经投入了巨大的成本。

如果百合集团最终未能中标，后来的合作方将面临“接盘”成本。

根据公告，若正式合作方非百合集团，需一次性返还百合集团前期投入费用及合理利润，包含费用一140,290,956.26元及费用二。仅此一项，就超过1.4亿元。

此外，百合集团已与项目范围内部分建筑物权利人（对应建筑面积33,466.15㎡）就补偿安置事宜达成初步共识：按建筑面积1:1回迁住宅物业并按毛坯标准交付，并支付总额为人民币5,190万元的装修补助。中标合作方必须按此标准执行。

而最核心的招商底价达20.40692亿元。这个价格，是合作方为获得项目开发权益需向村集体支付的对价。

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公告中最关键的一条信息是：百合集团也可以参与投标。若中标，则继续履行未尽的协议。

这实际上给了百合集团两条路：

• 如果中标：前期投入没有白费，继续推进项目开发

• 如果未中标：通过前期费用返还机制，获得合理退出补偿

  
  

对于其他潜在竞标者来说，这是一个“高门槛、高成本”的博弈。不仅要支付20多亿的底价，还要承担百合集团的前期费用和既定补偿标准。

从项目现状来看，布吉一村工业区的更新改造已进入实质性阶段。

目前，一期（北区）建筑物已全部拆除并完成土地移交；二期（南区）除涉及历史遗留问题的少量物业（约5594㎡）外，其余建筑物也已移交给百合集团。

可以说，项目的前期拆迁工作已基本完成，“最难啃的骨头”已经被百合集团啃下。后续合作方更多是“接盘”一个已经平整好的地块，开发风险大幅降低。

布吉一村工业区项目的招标方式，实际上反映了深圳城市更新领域的一个新趋势。

近年来，已有多个旧改项目都采用公开招标的方式寻找合作方。

这种模式旨在增加交易透明度，保障集体资产保值增值。但在实际操作中，像百合集团这样提前介入的“意向合作方”，往往占据先发优势。

本文相关信息仅供参考，具体以官方信息为准。