京沪新政，折射出楼市一个迫切要解决的问题

近期，资本市场地产板块表现活跃，驱动因素就是政策面的积极作为。

7月份政治局会议提出：“及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度”，楼市政策率先活跃起来。8月8日北京楼市新政后，8月20日，上海也发布了“沪八条”。

北京出台新政，在情理之中！

上半年，北京新房供应下降了42%，但库存消化周期不降反升，超过30个月。而且，其他三个一线城市的新房价格指数，都在上涨，而北京是个例外，近四个月新房价格环比，都在下降。

上海出台新政，也正常，但政策内容有点意外（比如强力补贴）。

这一轮楼市止跌回稳，上海的基础最好。今年1-7月份，上海的新房和二手房价格表现，都可谓是楼市的优等生。无怪乎，国际投行判断上海、深圳的楼市将在2026年触底。

而且，他们还判断到2028年，上海、深圳房价相比2025年将上涨15%。

2026年1-7月上海新房和二手住房价格指数环比变化及涨幅排名（%）

数据来源：国家统计局

从此次上海出台的政策来看，力度还是挺大的。比如，首次对“卖旧买新”给予财政补贴，且叠加的补贴一套最高可达8万元，在国内无出右者。再比如，在公积金最高贷款额度达到324万的基础上，公积金提取频率增加，扩大支付首付的范围，还不影响既提又贷。

从政策内容来看，还是原来的配方，还是熟悉的味道。以过去的逻辑来解读，这8条政策投入市场，马上到来的“金九银十”乃至四季度，楼市会有不错表现，特别是外环外。

但然后呢？

我们关心的是，上海、热点城市的房地产发生了什么变化？

近期，上海楼市最大的变化，就是新房和二手房交易比例失衡：

• 2026年上半年，上海新房只卖了1.86万套，同比下跌27.1%，全年新房成交可能要跌破4万套，创下新低。

• 同样是2026年上半年，上海二手房交易火热，半年成交14.7万套，直接干出近5年最高纪录。

新房和二手房失衡到什么程度呢？

上半年，上海二手房交易面积是新房交易面积的5倍，交易套数是新房的8倍。北京也比较失衡，但没到这个程度：上半年北京二手房交易面积是新房的3.6倍，交易套数的新房的4.9倍。

为何出现这种情况呢？我们看二手房的交易结构：

表：2023-2026年各年度6月份上海不同总价段二手房交易结构（%）

数据来源：兔博士智慧地产

除了总价300万以下的，其他各个价格段的交易占比都在下降。而且，总价300万以下的交易占比，一路绝尘，今年6月份交易占比达到53%，比2023年增长了17个百分点。

我们再看新房的交易结构：

• 总价300万以下的，基本上退出新房市场，意味着纯刚需转向二手房市场了。

• 总价300-500万、500-800万，这两个价格段以刚性改善为主（也有一小部分刚需），合计占比达到60%，近几年一直在上升。

• 800万以上的，为纯改善，但占比在持续下滑。

• 
  

表：2023-2026年各年度6月份上海不同总价段新房交易结构（%）

数据来源：兔博士智慧地产

比较新房和二手房的交易结构，说明什么问题呢？

首先，上海住宅市场，新房也好、二手房也好，基本是刚需、刚改主导。聚光灯下那些总价千万以上，甚至几千万以上的豪宅新品，尽管热销，但只是小众产品，难以支撑总量。

其次，极致刚需占主导，也就是对总价比较敏感的人群，这是需求的大多数，也是总价300万以下二手房占比能达到53%，总价300-500万新房交易能保持交易韧性的主要原因。

再次，纯改善或豪宅，可能卖不动了。不管是二手房还是新房，总价800万以上的占比都在下降。

如果对数据再进行结构性剖写，还能发现一些问题：

一是，二手房的性价比越来越高。据CRIC监测，2026年7月上海二手住宅成交20573套，同比上涨21.4%，连续多月站稳2万套。但7月成交均价36086元/平方米，同比下滑7.17%。

再看新房：2021年，上海新房均价大概5.5万/㎡，2025年直接涨到8.1万/㎡，4年涨幅47%。

新房交易套均总价更是离谱，直接突破千万大关，4年跳涨了64%。

二是，二手房对新房的分流很明显。7月份，90平方米以下新房库存占比同比下降1.46个百分点，但去化周期却高达39.1个月。显然，二手房的价格优势、综合性价比优势大于新房。

三是，新房库存积压，去化周期拉长。目前，上海新房去化周期为19.7个月，同比增幅超51%。

积压的库存主要有两类：一是90平米以下的，库存周期39.1个月；二是180平方米以上，库存占比上升1.37个百分点，至9.93%，去化周期达24.4个月。

四是，新房供应下降，但库存及消化周期反而增长。上半年，上海新房供应同比下降13.4%，但成交同比降幅达27.1%。成交缩量推动库存增长3.59%，去化周期拉长6.7个月至19.7个月。

有人说，新房库存周期只有19个月，不高呀！但客观讲，新房交易量创下历史新低的情况下，19个月的库存周期，并不能说明新房库存是合理的，而且19个月，是收缩供应的结果。

当下形势很明了：二手房火热VS新房缩量，这是当前楼市要正视的问题。二手房火热，是价格充分调整，达到刚需可支付状态的结果，也是上海积累了强大的、嗷嗷待哺的刚需的彰显。

二手房火热，不仅分流了新房的份额（总价300万以下的不断下降），而且并未通过“卖旧买新”的置换交易来带动新房市场。这是新房市场缩量，并创下交易新低的重要原因。

这不是上海一个城市的问题：

根据CRIC监测，全国50城近60%出现“库存总量下降、去化周期上行”。截至6月末，50城新房在售库存约3亿平方米，同比下降7.3%，较2023年初约3.9亿平方米下降23.3%，回落3年来的低位。但去化周期达到26.1个月，较2023年1月的18.8个月上行7.3个月。

再说一句，为何总价300-500万、500-800万这两个价格段的新房卖的好？除了新之外，在于这两个价格段，基本为90-130平米，占到新房交易面积的64%，户型可做到3-5房。特别是90-110平米，占比42%，可以做到3-4房，同价格段或面积段的二手房，基本是2-3房。

同时，新房缩量的问题，也不仅是上海的问题：

上半年，全国二手房交易首次超过新房，达到50.4%，重点30城二手房交易占比68%。1-7月份，全国二手房交易48218万平方米，同比增长10.2%，同期新房交易下滑11.8%。

数据来源：深圳住建局、深圳贝壳研究院

7月份，重点13城二手房交易占比70%，较6月（65.6%）提升4.4个百分点，新房占比仅30.03%。

客观讲，这是楼市进入存量时代的必然结果。尽管我们讲，新房销售主要面向改善型需求。但如果从改善的量来看，主要还是发生在二手房市场。6月份，上海新房和二手房分别交易了48万和180万平米。其中，500万以上二手房、新房交易，分别占比22%和67%。

高总价新房占比很大，但交易只有32万平米，按套均124.3平米计算，只有2587套。二手房方面，尽管高总价占比仅22%，但交易有39.6万平米，按套均110平米计算，有3602套。

存量时代，新房和二手房都可以解决住房需求。基于总价可控、马上入住、生活配套成熟等考虑，年轻人和新市民等更青睐购置二手房房。在当前你我都知冷暖的大环境下，在各方都认可了居民资产负债表受损的情况下，在央行公开讲居民“主动适度去杠杆”“刚需人群从加杠杆买房转向零贷款购房”的情况下，居民选择二手房，再正常不过了。

这也是为何，上层不断强调城市更新，向存量要生产力、要转型、要新模式。

但对于地方来说，压力太大了。上海的外围主要是五大新城，70%的新房库存积压在此。

根据《上海市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》，五个新城的核心任务之一，就是以科技创新引领，因地制宜布局未来产业，打造代表上海未来竞争力的“新质产业集群”。

新房和二手房，孰轻孰重大家都知道。

尽管不能依赖地产，但新城的市政、招商、管委会运营、前期建设欠的债，城投国企运转，哪个能离开？

今年1-5月，上海住宅新开工只有190万方，对比去年砍半，对比2021年同期544万方的规模，只剩下三分之一。2021年同期，上海建筑开工达1250万方，今年同期只有380万方，差距肉眼可见。

这才是上海出新政的根本原因。

很多人说，去化外围库存，是此次新政的核心逻辑。看上去确实也是如此，重磅的政策，包括外环外二套首付降至15%，“卖二手、买外环外”，提公积金买现房（主要在外环外）等，都针对的是外环外去库存，但政策更重要的是加速循环，将二手房的热传递至新房。

这就是为何，上海破天荒地祭出了那么大力度的补贴政策（放在过去，买上海的房子，除了有能力，还得有资格）。现在看，难度有点大，主要是结构性问题，当然也有新房供给有关、金融加速器效应衰退，经济基本面的制约可能更大，下文再续吧！