预售落幕，一个时代结束了

1.

昨天，住建部发布了现房销售的文件。

文件的内容，大家都知道，我就不讲了。

这里先讲一点，其实，这个文件的重点，并不是“现房销售”，而是预售。

怎么讲呢？

记得在2024年，当时网上有一个小作文，称“7月1日后全国新增供地全部现房销售”，当时引起了不小的震动。包括地方政府、包括开发商、包括金融机构，阻力都比较大。

举一个例子，有一家TOP10的央企听闻后，赶在6月底迅速拿下2宗意向地块。

当然，这个小作文子虚乌有，但它是一个很好的压力测试。此后，政策设计开始遵循迂回、曲线救国的模式。既然现售的阻力大，那就“跳出现售谈现售”，先从预售开始，全面提高预售的门槛，收窄预售和现售之间的差距，从“预售-现售”双轨制，逐步过渡到现售。

我们的改革就是这样的，寻求最大公约数，降低改革的成本。

这次新政，现房销售的用词是非常模糊的“优先、鼓励”字眼，但预售门槛的提高是非常明确的，那就是——“主体结构封顶才能申请预售”“竣工备案以后才能发放按揭贷款”。

2.

当然，现房现售必须要推，也是大势所趋。

一方面，预售本质是加杠杆，目的是缩短建设周期、筹集建设资金、增加商品房供给，这是上半场的产物。这个历史任务不仅完成了，还超额完成了——房子过剩和一大堆未处理的风险。

另一方面，二十届三中全会决定指出——要“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。这个任务，有明确的时间表——2029年（建国80周年）。现在，只剩下2年多了，很紧迫。

简单讲，不能再拖了，不能再前怕狼、后怕虎！否则，新模式就只是停留在文件上了。

这里，我要讲另外一点——“不改变预售制度，商品房市场止跌回稳的难度非常大”。

我之前的公号文章《为何一定要推现房销售？》中（8月8日）也讲了。在新房销售流速下降，存量二手房和增量新房竞争、新规和旧规竞争，甚至恶性价格竞争的情况下，当前在售库存去化非常难、怎么也去不掉，甚至越去越多，这是楼市无法稳定的总根源。

根本上讲，这与过去预售制度下“快周转”、一个户型到处复制，开发商一味地提高自有资金周转率，所导致的商品房同质化供给、过多供给，低水平竞争、恶性竞争的关系最大。

当然，背后的原因，与地方政府为了卖地、为了保投资指标有很大的关系。

因此，宏观上“必须推”，但微观上“不想推”，导致无法在某一个时间点上做新老划断的改革。

改革要寻找最大公约，但也是倒逼的。我们看看当下的形势：

连续回调4年之后，尽管全国新房销售规模回到2009年的水平，超出了很多人的预料，“超跌论”甚嚣尘上，但2026年以来新房销售继续下行，1-7月份的跌幅达到了11.6%。

缘何？

对绝大多数城市来讲，供地没有秩序，以“卖出去”为第一原则，从不考虑会不会造成同质化竞争、低水平供给。长期以来，大家都是这么干的，只是过去繁荣掩盖了过剩的局面。

造成了什么问题呢？

首先，在售新房库存里面，60-70%的是“死库存”（2024年之前批售），怎么也无法去掉；

其次，2024年以来的新房，“好房子”产品多，卖的整体还行，但预售模式下还在产生无效的供给。最典型的就是，多数项目还在想着“怎么把强排做满”，导致任何一个项目，销售周期都会拉的很长，热销的户型、楼栋卖掉了，剩下的加入到“死库存”序列。

 数据来源：克而瑞地产研究

只要低水平供给、同质化竞争不休，新房市场的底部很难在短期内看到。

打破这一恶性循环的，目前来看，“推现售”是个好办法。

首先，现房销售，使得1-2年内，新房供给“断档”，从而给市场修复供需关系提供喘息空间。

特别是，给市场去化这些“死库存”，创造喘息空间。

其次，现房销售模式下，让新增的供应彻底实现“所见即所得”，与预售下的供应完全不同。

可以讲，现房销售有望缓解或告别“同质化竞争、低水平供给”，给市场注入有效供给、新鲜血液。

最后，这次新老划断，没有按土地是否为新出让，而是按照是否申领工规证。可见在路上的项目太多了。这也是平衡供求关系、提高供给质量，不得不采取“阻断供应”的措施。

3.

预售新规，影响有多大呢？

首先，销售回款的周期拉长了

从原来的出地面/“2/3”形象进度就能卖，到现在要封顶才能卖，对于二十几层的项目，首付款回笼的周期，估计要拉长5个月左右。按揭贷款竣备才能放款，这个回款要拉长12个月左右。

当然，现在流速都很低，广州每年新房平均去化率也有20%-30%。因此，上面的影响也没那么大。

其次，财务成本会上升

回款周期拉长，需要自有资金和融资来推进项目进度，这就是静态的财务成本。

这个成本影响有多大呢？简单匡算，大概就是可售货值的2%-4%。

当然，有企业讲动态收益率（IRR），2年内周转2次，现在变成周转1次了，IRR腰斩。账可以这么算，但不能刻舟求剑。当下物是人非，现在已然不是那个高歌猛进时代了。

从这个角度来看，影响也不算太大。

影响最大的之一，就是基本废掉了预售加杠杆的功能。

过去，开发商以少量自有资金，撬动大体量项目，靠的就是卖楼花、抵押土地和在建工程融资、套预售资金（定金、首付款和按揭贷款）。而且，预售资金是最大头。现在，要到封顶了才能预售，竣备了才能放按揭，等于直接废掉了开发快周转、加杠杆的利器。

这样，保交房、烂尾楼等问题，就基本上解决了。当然，除了预售门槛升级，从准现房到现房过渡，此次新政还明确了“三项制度”的另外两项，即项目公司制和主办银行制。

也就是，项目公司就是一级法人，一家银行和一个项目公司形成休戚与共的利益共同体，资金封闭运转。这样，以前出现的抽逃资金的现象也就杜绝了，更加夯实了交付的保障。

影响最大的之二，就是对开发商的运营能力，要求非常高了。

现在，市场变化很快，片区内竞争态势、产品迭代等等，一年变一个样。所以，开发商现在只拿小地块，稍大一点的就联合拿。新规下，预售周期拉长一年，届时的市场情况怎么样，还真不好判断。对开发商来讲，可真的就要摸排需求、研磨产品、分析竞品了。

不过，这其实就是政策要导向的领域——新模式，房企要真正变成运营商。

影响最大的之三，就是短期内供地会减少。

特别是在售库存消化压力大，在建未售、已供应未开发量大的片区，考虑到可能会调规（商改住、旧规改新规），未来产品竞争、价格竞争更激烈，现在拿地要等到2年后再卖，届时的压力更大了。但恰恰，这也是政策希望达到的目的，主动收缩、推动再平衡。

影响最大的之四，就是一些中小企业可能会被淘汰。

对开发商的运营能力，要求高了，自然一些能力不强的开发商要退出市场。当然，本身也不需要那么多开发商。高峰时，全国每一万人，就有一家开发商，未来还会加速淘汰的进度。

当然，也不是说中小开发商就没有生存空间。其实，既是挑战，也是机遇。过去高周转，风生水起的是大开发商。现在，慢下来了，深耕一隅、精细研磨、熟悉本地需求的一些中小房企，不需要搞那么多项目，只要提高单品的竞争力，溢价率也不低，日子也不错。

告别开发行业千篇一律，小而美、小而精，这也是行业的新模式。

影响最大的之五，就是卡在新老划断上的项目。

最典型的，就是一个地块，分几期开发，有的拿了工规证，有的没拿。对卡在半道儿的开发商来说，直呼倒血霉，显然不愿意放弃预售这个无成本加杠杆的红利。但对于整个市场平衡来说，对推进新模式、对改革来说，这是必经的代价。开发商只能“向内求”了。

4.

总的来讲，8月28日的新政，标志着一个时代的结束：

即楼市上半场，那个缺房子、缺资金的时代、共同信仰价格上涨的时代，通过预售无成本地加杠杆，规模做到最大、速度拉到最快，充分提高自有资金回报率，来分享这种红利。

红利的受益者，既有开发商，也有地方政府，还有一部分购房者。进入下半场，上半场预售制度下的成本、风险开始显露，并抛给了国家、百姓，包括企业出险、“交付难”、资产价格下坠、银行的坏账、接最后一棒的无辜购房者。现在，不能、也不允许这么做了。

那个时代结束了、一去不复返。

不允许预售融资、预售加杠杆了，事实上也是房子回归居住属性、大宗消费品属性的彰显。接下来，行业进入一个慢的时代，从资产品到大宗消费品、一般消费品，利润率也会回归，告别规模逻辑，转向单品逻辑，真正迎合实体需求，就能拿到这个抹平的利润。