4楼就装电梯，官方新标准落地！房地产的存量时代，真的来了

9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部副部长陈绍旺及多位负责人介绍了“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况。

整场发布会信息量很大，从“好房子”的硬指标到房地产“两个转变”的量化数据，再到住房保障的“以需定建”新逻辑，每一项都跟普通人息息相关。

“好房子”有了可验收的硬指标

陈绍旺在发布会上明确，“十五五”时期提升人民群众居住水平，关键是建设“好房子”。

建设什么样的“好房子”？安全、舒适、绿色、智慧。怎样建设？从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维全链条全生命周期去推进。

“什么是好标准？”陈绍旺说了一句很实在的话：“人民群众觉得好的标准就是好标准。 ”住建部认真听取群众关于改善居住条件的意见，从14个方面提高住房品质要求。

具体来看，三项指标最受关注：

层高从2.8米提高到3米。 针对群众反映楼层低的问题，最新版《住宅项目规范》将层高标准从原来的2.8米提升至不低于3米，卧室和起居室净高也从2.4米提升到不低于2.6米，均较此前标准提高了20厘米。

4层及以上住宅就要装电梯。 原来的标准是7层及以上才需设电梯，新标准直接改为4层及以上每个住宅单元至少设置1台电梯。这一变化直接回应了老龄化社会下老年群体上下楼的现实需求。

临空处护栏统一提高到不低于1.2米。 针对儿童安全防护问题，阳台、外廊等所有临空处护栏高度统一提升至不低于1.2米，较此前标准提高了0.1米，并明确栏杆竖向杆间净距不应大于0.11米。

这些指标不是纸面上的倡导，而是全文强制性国家标准。《住宅项目规范》（编号GB 55038-2025）于2025年5月1日起正式施行。

除上述三项外，新规范还提高了墙体和楼板的隔声性能——卧室分户墙及分户楼板两侧房间之间隔声从≥45分贝提升至≥50分贝，楼板撞击声压级从≤75分贝改为≤65分贝。同时要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内，每户预埋≥2根光缆支持千兆网络。

“两个转变”：房地产正式进入存量时代

发布会上，住建部房地产市场监管司司长张雪涛给出了两组关键数据。

当前房地产市场出现“两个转变”：一是房地产市场供求关系发生了重大变化；二是房地产进入了存量时代。

判断依据来自交易结构的变化——全国二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，而今年前8个月这一比例已达到52%。张雪涛明确表示，“超过50%就标志着房地产进入到了存量时代”。

这意味着，中国房地产市场正从以新房销售为主，转向新房和二手房并举，并进一步走向以二手房交易为主的成熟市场格局。

新模式“1234”：住房制度的底层逻辑在变

面对市场格局的根本性变化，房地产发展新模式的内涵被概括为“1234”：

• “1” 是牢牢抓住让人民群众安居这一基点，实现更高水平的住有所居；

• “2” 是完善保障和市场两个体系，形成定位清晰、功能互补、有效满足居民住房需求的供应格局；

• “3” 是以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点，改革完善房地产基础性制度；

• “4” 是推动“人房地钱”四要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进要素的合理配置。

三项基础性制度的核心都是以项目为对象，一体推进房地产开发、融资、销售制度的改革完善。具体而言：

开发环节做实项目公司制，一个房地产项目对应一家项目公司，严禁企业总部违规抽挪项目公司资金；融资环节推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团作为主办银行，解决“谁提供项目融资服务”的问题；销售环节推行现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。

住房保障：先看需求，再定供给

住房保障的顺序在这次发布会上被彻底明确为 “先看需求再定供给” 。

张雪涛表示，将进一步完善以配租型保障房和配售型保障房为主的住房保障体系，坚持租赁补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购，推动地级以上城市及有条件的县城完善住房保障轮候库，根据轮候需求科学谋划保障性住房的建设和筹集。

在保障对象上实行分类施策：对城镇低保、住房困难家庭要应保尽保，发挥兜底保障作用；对于新市民、青年人和住房困难且收入不高的城镇工薪群体，坚持宜配租则配租、宜配售则配售，因地制宜、因城施策满足其基本住房需求。

“以需定建”意味着保障房不再按计划指标铺摊子，而是根据轮候库中真实的住房需求来科学谋划建设和筹集。这一转变，指向的是保障资源配置效率的提升。

从“好房子”的14项硬指标到房地产存量时代的确认，从“1234”新模式到住房保障的“以需定建”，这场发布会传递的信号很清晰：住房政策的重心正在从“有没有”转向“好不好”，从规模扩张转向品质提升和制度完善。对于普通人来说，最直观的变化或许就是——未来的房子，层高更高了，电梯更普及了，隔音更好了，住房保障也更精准了。