体量超百万，宝安“土整大盘”方案调整，留用地增至14宗

近日，宝安一超大土地整备利益统筹项目迎来新进展——燕罗街道塘下涌社区土地整备利益统筹项目实施方案（调整）对外公告，对于这个自2018年起就纳入年度土地整备计划、签约推进多年的百万方级项目而言，“调整”本身比“公告”更值得拆开来看。

01

此次调整进行了范围微缩

留用地集中度上升

该项目位于宝安燕罗塘下涌社区，整备范围总面积约 104.75 万㎡，是宝安北部为数不多的万亩产业新城里，分量极重的连片整备地块。

项目此次调整与2023年获批的原方案对比，几个核心指标的变化方向并不一致。

实施范围从1,110,563.9㎡调整为1,047,453.21㎡，减少约6.3万㎡。

货币补偿预算总金额从约25.89亿元下调至约22.53亿元，降幅约3.36亿元。

但留用地并未同步收缩：从33.45万㎡、13宗，调整为35.97万㎡、14宗，面积和宗数都有所增加。

2023年方案中留用地规划总容积约162.4万㎡，包含住宅约49.9万㎡、厂房约91.8万㎡、配套宿舍约14.8万㎡。调整后留用地的具体容积率和用地性质，公告明确“以深圳市城市规划委员会法定图则委员会审批为准”，留下了后续观察窗口。

最新公告规划图

2023年公布的《燕罗街道塘下涌社区土地整备利益统筹项目实施方案》公告

这次规划调整对外公告，对燕罗北部这个超大体量的利益统筹项目来说，这无疑又是一个关键节点。

塘下涌项目推进多年，从立项、摸底谈判到方案修改，一路并不平坦。

此次实施方案调整获批，意味着项目在审批环节搬开了一块重要的“拦路石”，接下来单元规划报审、地块清拆和建设落地都可以按节奏往前推了。

02

104.7万㎡在宝安是什么体量：

算得上利益统筹的“第一梯队”

如果把坐标限定在宝安的土地整备利益统筹体系内，塘下涌属于头部项目。

同为燕罗“整街统筹”一期的罗田社区实施面积约80.47万㎡，塘下涌的104.7万㎡在四个一期社区中规模最大。

燕罗整街统筹一期4个项目总面积343.66公顷，塘下涌一家的实施范围就占到近三分之一。

放到全区利益统筹项目序列里，百万方以上的实施范围也属于少数派——宝安已推动的47个利益统筹项目总规模22.8平方公里，单个项目跨过100万㎡门槛的并不多见。

而在城市更新中，宝安还有更大在实施的“巨无霸”项目。

如沙井大街片区（金蚝小镇）拆除范围用地面积约140.9万㎡，规划容积超477万㎡，住宅体量约382万㎡，是华润操盘的深圳最大旧改之一。

107发展带潭头片区的整体规划体量更在沙井大街之上，是宝安旧改中规划规模最大的项目。

但城市更新和土地整备两者分属不同赛道：城市更新以拆除重建、市场主导、容积率兑现为主逻辑；而土地整备利益统筹则以政府收储连片产业空间、货币补偿加留用地返还为核心工具，空间产出的性质不同。

塘下涌的真正分量，在于它是燕罗“湾区芯城”产业空间供给链条上的一环——整备完成后预计形成政府产业用地约46.6公顷，截至2024年中已收储签约超过44公顷。

03

从2018到2026：

一个“整街统筹”样本项目的节奏

塘下涌的推进曲线，大体勾勒出宝安土地整备利益统筹从“铺开”到“收口”的节奏。

2018年入计划，2023年原实施方案获批并进入集中清拆阶段，2024年一期签约面积过半，2025年实施方案获市规划和自然资源局专题会议审议通过，2026年10月完成调整方案公告。

燕罗作为深圳首个“整街统筹”试点，一期4个项目已高效完成土地整备267公顷，塘下涌、山门实施方案获批后，留用地指标分配和前期工作正在推进。

调整方案在这个时间点落地，与其理解为“加码”，不如看作一次收口前的校准：把实施边界调实，把补偿预算调准，把留用地布局调得更可操作。

总体空间鸟瞰图