六部门定调：1500个老旧街区厂区，不再“大拆大建”

城市更新走到“十五五”，一个明显的信号正在落地：老旧街区厂区的改造，不再等同于拆旧建新，而是被明确框定为功能转换、业态升级与活力提升的系统工程。

10月23日，住房城乡建设部、工业和信息化部等六部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（下称《指导意见》），明确提出“十五五”时期有序实施 1500 个老旧街区厂区改造提升重大工程项目，并首次将改造对象细分为老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区四类，历史文化街区镇区一并纳入。文件贯穿的一条底线清晰而坚决：坚持实事求是、因地制宜，不搞大拆大建。

五条改造路径，对应五类空间命题

《指导意见》没有停留在原则性号召，而是按空间类型给出了差异化的操作路径。

老旧厂区，核心命题是“功能转换”。 文件要求对老旧厂房进行材料置换、局部加建、内部改造和空间优化，同步完善配套，植入科技研发、商业金融、文化创意、体育休闲等新业态。闲置低效的厂区、厂房、仓库，被明确鼓励“以市场化方式”盘活，探索长期运营模式。工业遗产则被单独拎出，强调“活化利用”而非简单封存。

老旧商业街区，落在“业态升级”。 除了硬件层面的市政设施、慢行系统和公共空间优化，文件点名要发展数字经济、银发经济、夜间经济，打造街区文化品牌，回应的是当下消费从“买东西”转向“买体验”的结构性变化。

老旧生活街区，关键词是“品质”。 补充公共服务设施、增建停车充电设施、建设口袋公园、打通慢行系统、推进适儿化适老化改造——这些表述指向的是居民日常可感的生活半径，而非宏大的空间叙事。文件还提出盘活闲置房屋，植入共享办公、创新孵化等功能，拓展“家门口”的就业空间。

老旧交通枢纽及周边，要解决的是“站城分离”。 文件要求火车站、汽车站等枢纽与周边街区一体化改造，推动站城融合；轨道交通场站则强调“立体复合利用”。不再承担交通功能的场站和线路，被鼓励改造利用、植入新产业。

历史文化街区镇区，方法论是“绣花”微更新。 保护历史轴线、空间节点和历史街巷，推动居住类历史建筑成套化改造，同时持续补上市政基础设施和公共活动空间短板。保护与利用之间，文件给出的答案是“多元活化”。

真正值得注意的，是“怎么落地”

改造路径清晰之后，文件在实施机制和投融资上的安排，可能比五大重点更具实操分量。

在审批端，《指导意见》提出，符合条件的项目可享受原则上不超过 5 年的过渡期政策，过渡期内不改变用地主体和规划条件；过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。这一安排直接降低了存量空间在功能转换初期的制度成本，让“先运营、后规范”成为可能。

在实施主体上，文件鼓励运营单位参与项目规划设计建设，一体谋划改造提升和运营管理。这意味着改造的逻辑正在从“建成再招商”转向“运营前置”，从工程思维转向资产思维。

投融资端的信号同样明确：支持符合条件的项目发行基础设施领域REITs。事实上，政策落地前后，公募REITs向城市更新类资产的扩容已经在加速。

深市首单双主题REIT的底层资产中，就包含了北京隆福寺老旧街区改造项目；华夏金隅智造工场REIT的底层资产同样来自城市更新盘活后的产业园，2026年一季度末签约率达到96.17%。退出通道的打开，让“投资—运营—退出—再投资”的循环在老旧街区厂区领域具备了现实可行性。

已经跑出来的样本

政策所指向的路径，并非没有先例。

郑州磨街文创园，在原三磨所老厂区上改造，坚持“不砍一棵树、不拆一栋楼”，保留红砖厂房和老旧车床，引入主题餐饮、手作工坊、主题市集等150多个品牌，打造面向年轻人的24小时潮流街区。2026年国庆假期，一、二、三期总体客流42.1万人次，营业额突破750万元。

呼和浩特天鹅坊，由1983年建成的天鹅牌电视机厂旧址改造而来。31家商户中，咖啡茶饮、潮流酒吧、文创餐吧、设计工作室与电视机博物馆、酒店形成“双引擎”，老厂房粗犷的建筑轮廓与新潮业态相融，成为当地盘活存量工业遗存的代表性实践。

佛山三水江边仓·1982创意街区，将1982年的粮仓建筑群微改造为夜间消费地标。砖圆仓的筒状结构被保留，内部引入咖啡馆、融合菜餐厅和文创工坊。当前招商出租率超过90%，“西甲”赛事期间夜间消费额环比增长187%。

这些案例的共同点不在于“网红”标签，而在于同一条逻辑：保留空间肌理，置换功能内核，用运营能力决定改造的可持续性。