等了8年，宝安又一旧改规划公布！建面超10万平

10月28日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局正式公布《宝安区石岩街道兆新能源工业园城市更新单元规划》。

从2018年列入更新计划，到规划草案公示，再到此番规划正式落定，这个紧邻松白路与北环路交会处的老工业园，等待了将近八年。

根据公布的规划指标，兆新能源工业园城市更新单元的“账面”十分清晰：

• 更新单元用地面积：37,283.0㎡

• 拆除范围用地面积：34,693.7㎡

• 开发建设用地面积：17,566.2㎡（含划入零星用地335.3㎡）

• 规划容积：108,615㎡，其中产业研发用房76040㎡、产业配套用房30015㎡

  
  

产业研发用房占比约七成，宿舍配套接近三万方——这不是一个以销售为导向的更新项目，而是一个面向研发人群、强调“职住平衡”的产业空间产品。创新型产业用房的配建要求，也意味着未来部分空间将以政策性成本面向创新型企业供应，而非完全由市场定价。

地块层面，规划将用地切分为以新型产业用地（M0） 为主体的功能组团，02-01地块规划容积87,127㎡，02-07-01地块规划容积11,274㎡，另配建公园绿地与普通工业用地（M1）。MO与M1并置，为“研发—中试—轻型制造”的链条留出了弹性。

兆新能源工业园的更新之路，节奏并不算快。

2018年11月，兆新股份连续披露石岩厂区搬迁及城市更新单元计划进展公告；同年12月，项目列入《2018年深圳市宝安区城市更新单元第九批计划》。2020年1月，兆新股份公告称，该项目已获深圳市规划和自然资源局同意予以备案并公布，完成了计划层面的关键程序。

真正的难点在实施端。兆新股份本身并非产业园开发运营商。公司在投资者互动中坦言，“不具备产业园规划、审批、开发、建设的专业能力和投资经验”，项目“多年来未能得以有效推进”。

此后，实施主体经历了多轮调整：从早期公告中出现的科恩斯实业、联玺投资，到2022年深圳市灏月控股有限公司与兆新股份共同设立“深圳市日新房地产投资合伙企业（有限合伙）”负责开发建设，项目公司的搭建才逐步稳定下来。

另一个容易被忽略的约束条件是二级水源保护区。项目更新范围涉及二级水源保护区及压覆矿产，规划层面虽可先行推进，但后续实施仍需经环保、矿产管理部门同意。这也是为什么项目在计划备案后又经历了数年的规划打磨与草案公示，才走到今天的规划公布。

从区域来看，石岩当前的战略定位已经非常明确：锚定 “深圳新型工业化示范区” ，构建“一城四园、一环六廊”格局，到2030年实现万亿工业产值目标。规上工业总产值和增加值已连续六年保持宝安“双第一”，电子信息、新能源、功率半导体、AI+具身智能是重点布局方向。

但石岩的产业空间长期受制于土地整备成本高、存量工业园品质参差、对外交通依赖地面道路等瓶颈。松白路与北环路一带，正是石岩传统工业带的核心走廊。兆新能源工业园更新单元所在的区位，向北衔接石岩湖片区，向南联系南山西丽，在13号线（在建）石岩站、上屋站的辐射范围内，是少数具备“工改M0”条件、且已走完规划程序的成规模地块之一。