深圳各大区去化周期曝光，这个区超1000个月！

都说如今房子不好卖，就连深圳也很难例外。

但你知道，深圳哪个区的房子最难卖吗？

福田去化周期超20个月！

南山却只要3.1个月！

先看一手房预售住宅（不含现房）。

数据来源深圳住建局，公式很简单：各区预售库存量÷近3个月月均网签量。于是得出了下表：

▲数据来源：深圳住建局、乐有家、深圳房地产产业协会信息站等

可以看出：

1、西部最好卖。

南山去化周期只有3个月，宝安/光明在5个月上下，遥遥领先。其中，光明近期新增房源很多，却没有大幅拉长去化周期，说明供需两旺。

东部只有罗湖高于平均值，去化周期约11.9月。但罗湖近一年都没有新房入市，属于不断消耗库存的阶段。

▲去化周期比全市平均水平短的行政区

2、深汕去化周期超1000个月。

在10+1区里，深汕合作区是最难的——2000+套库存，只有龙华库存的1/3左右，但每个月才卖出2-3套，要买1000+个月才能卖完。

深汕常住人口才10万左右，需求本来就小，加上近年来的概念热度下降、本土项目体量又大，导致去化艰难。

3、福田也难卖？未必。

而最让人意外的是福田，去化周期居然长达22.9个月！

但仔细看，这和计算方式有关：

一来，库存量近2个月突然增加了42%左右；

二来，之前供应太少、导致月成交量也减少，从去年平均的月成交75套，降到近3个月的37套左右。

如果按去年的75套计算，福田的去化周期能回落至约11个月。 

▲去化周期最长的3个区

再看新房预售+现房的整体情况。

现在深圳现房积压太多，但住建局未公布现房数据，这里只能参考克而瑞8月公布的数据：

▲含预售+现售房源 | 数据来源：克而瑞深圳区域

两份数据综合：

1、加上现房后，全市去化周期从12个月拉长到20个月，说明现房整体更难卖。

2、东部市场较冷，大鹏、盐田、罗湖三大区的去化周期都超过50个月——要4年才能卖掉；

3、中西部去化较快，包括南山、光明、宝安、龙华的去化周期较短，在20个月以内。

数据情况和你想象的一样吗？

反直觉？大鹏二手房居然最好卖！

这个区的业主最难！

再看二手房。

▲数据来源：深圳住建局、行舟深房、乐有家等

整体来看，10大区的去化周期，都在13到21个月之间，差距比新房小太多了。

大概是因为二手房买卖灵活、价格更贴近真实市场。

具体来看：

1、龙岗库存量高，但不算难卖。

龙岗约1.8万套在售房源，但因为月均成交超过1000套，所以去化周期比全市平均还略低。

还有南山、福田、罗湖，库存量都超过1万套，但去化周期不算很长。

▲库存量较高的行政区

2、龙华业主最难。

龙华挂盘量超过7000套，但月均成交只有300+套，去化周期超过20个月，全市最长。

原因或许有两个：

一是，龙华新房太多。光是近3个月就入市超过3000套房，是全市新房供应最多的区，难免和二手房抢客。

二是，议价空间不到10%、全市最低。虽然龙华居住需求旺盛，但业主降价意愿不强，买家磨不掉价格，就可能会选择放弃购买。

3、大鹏“爆冷”拿第一。

大鹏是反差最强的区：

一手房最难卖，现房+预售要85个月，全市垫底；

二手房却最容易卖，只要13.6个月，全市第一。

大概是因为，大鹏二手房挂盘量很少，只有300多套，加上顾客比较精准、业主也愿意降价，所以成交相对容易。

而且，大鹏新房售价普遍＞二手房。目前大鹏有不少1万+/㎡的二手房成交案例，新房折后大多2字头，等于新房“掩护”二手房成交。

你觉得还有哪个区的情况和想象的不同？