15城现房销售细则落地，有哪些新趋势？

来源：中指研究院

10月30日，长沙、西安先后落地关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，截至目前全国已有15城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉、天津、合肥、苏州、宁波、温州、长沙、西安、十堰）落地实施细则，三四线城市中仅十堰一城，另有泸州发布征求意见稿（截至11月20日）。15城实施细则框架高度一致，差异集中在封顶认定颗粒度、监管额度范围、定金比例、土地分期缴纳期限以及工具丰富度等方面，多个城市细则呈现新的特点，也一定程度反映出未来各地政策趋势。（详细对比见附表）

土地出让金“半年内缴纳不低于50%”的城市在增加

北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波等地，多要求出让合同签订后30个自然日内缴纳不低于50%首期款，余款在2年内缴清或采用“1+1”模式；武汉首开先例，把首期50%的缴款期限放宽至“半年内”，余款一年内缴清、最长两年。此后长沙明确“半年内缴纳比例不得低于土地出让价款的50%，余款最迟两年内全部缴清”，西安明确“自出让合同签订之日起6个月内累计缴纳不低于总价款的50%，余款一年内缴清，经批准延期最长不超过两年”，半年内缴纳不低于50%的城市进一步增加，土地款缴纳更为“宽松”，将明显缓释房企拿地资金的压力，为企业资金留出使用空间。

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更多城市提及保函置换，未来新出让地块的保函置换政策也有望逐步落地

预售资金全额监管叠加按揭放款后移，房企现金流承压，保函置换成为最受关注的工具之一。此前武汉就提出“鼓励商业银行、房地产开发企业结合项目实际，在严守资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下，开展预售资金监管保函置换”，对执行原有政策的项目允许置换不超过竣工交付所需资金的30%、置换后余额不低于70%；

苏州支持商业银行按市场化、法治化原则开展保函置换业务，允许8.28前已取工规证的存量项目沿用既有保函置换文件继续申请；

西安明确“鼓励商业银行、房地产开发企业在严格落实资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下，结合项目实际开展预售监管资金保函置换，保函置换资金须用于工程建设”，进一步引导保函置换常态化运行，保函置换政策有望成为更多城市新预售下的配套政策。

竣备条件更加细化，合肥、长沙提出分期或首个单元验收条件，更具操作性

此前分期或最小单元竣备多为原则表述，如今更多城市落到可核验的条件上。合肥明确分期验收最小单元须“满足防火分隔完整、安全疏散独立、消防设施正常运行且满足消防救援要求的单栋或多栋楼群”；

长沙允许项目可按最小单元组织竣工验收，明确首个验收单元应包含消防控制室、配电房、水泵房等消防设施设备及用房，达到消防验收或备案条件，同时明确首个验收单元对应的地下室应为独立完整的空间，后续单元对应的地下室应按照完整防火分区划分，验收后与已验收单元合并，并保证每批次验收后的地下室满足独立完整空间（分开独立的地下室除外）。

明确项目界定范围，成都项目范围以土地出让合同约定范围界定

在项目“新老划断”过程中，项目的界定范围至关重要，成都是目前15城中唯一明确项目范围的城市，在“优化存量项目预售管理”中提出“项目范围以土地出让合同约定范围界定”。

另外，西安虽未直接提及项目范围，但在“加大融资支持力度”中明确提出8.28前已取工规证且部分办理预售许可的项目，支持金融机构按原政策发放个人住房按揭贷款，从中也可以一定程度看出西安在项目范围界定上的特点。未来预计更多城市明确项目界定范围，进一步降低在途项目在政策执行过程中的不确定性。

除此之外，杭州、宁波、温州、成都等城市针对历史遗留项目，2028年底前可按原预售条件执行，合肥通过存量土地盘活利用方式重签合同的历史遗留项目，预售条件可按原政策执行，未设时间限制。同时，更多城市明确探索或试点开展分户国有建设用地使用权设定抵押、加快审批流程（串联变并联）也是政策支持方向，长沙优化配套费缴纳、十堰优化公建配套设施配建标准等也为其他城市提供了一定参考借鉴。

整体来看，截至10月30日，全国已有15城落地现房销售实施细则，政策框架整体“大同小异”，更多细节呈现出新的特点，也值得市场更多关注，如成都对项目范围的界定、西安8.28前已取工规证部分取预售证的项目支持按揭放款按原政策、更多城市支持土地出让金半年内缴纳不低于50%等，均将为更多城市制度改革平稳落地提供参考借鉴。

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▌附：商品住房销售制度改革实施细则核心条款对比（15城详细对比请查看中指数据库）