现房新政后，民企 “抢地” 有点猛

来源：丁祖昱评楼市

现房新政至今已两个月有余，土地市场“冰火两重天”的特征愈发明显。

我们整理了32个一二线城市9月以来，招拍挂市场成交的283宗涉宅用地，溢价成交的地块只有45宗，占比还不到两成。

将这不足两成的溢价成交地块放在一起看，有一个让人意外的信号：45宗溢价成交的地块中，民企拿地数量占了将近一半。

在高溢价地块的争夺中，房企的存在感并不弱。

现房新政抬高了资金与周转门槛，房企投资整体进入“缩圈”模式，仅少数优质地块保持较高热度。

pti普睿数智云监测的全国32个一二线城市，9月以来成交了283宗涉宅用地，总成交金额1609.86亿元，其中有45宗溢价，另外238宗均为底价成交。

从溢价宅地占比来看，只有15.9%，还不到两成。换句话说，32城大约每10宗成交地块里，才有1-2宗能有溢价。

新政后溢价成交的45宗宅地，有21宗溢价率在20%以上，占比接近五成。也就是说，房企对于优质的宅地的争夺依然激烈。

现房新政落地之后，全国首宗溢价率破100%的宅地，出在了深圳香蜜湖。9月10日，地块吸引7家房企同台争抢，足足拉锯257轮。最终中海拿下，成交总价25.5亿元，溢价率冲到125.5%。

除此之外，太原、杭州、西安也相继诞生溢价40%以上的高热度地块。

现房销售模式拉长回款周期，市场普遍认为，资金成本承压的民企或将放慢拿地节奏，但数据给出了不一样的答案。

45宗溢价地块中，民企（包括联合体）拿了21宗，接近半壁江山，其中溢价率TOP10的地块中，民营房企拿下了7宗，央企、国企仅占到3席。这批积极出手的民企，大多是深耕地方的熟面孔。

比如，滨江集团10月30日溢价48.53%拿下世纪城核心单元地块，这是现房新政以来杭州土拍溢价最高的地块，同时也是滨江集团在9月29日联合招商蛇口、南山控股在上海以24.4%溢价率拿下闵行古美北社区地块之后，再次高溢价拿地；海威置业联合绿城，溢价33.04%拿下双桥单元地块；河南本土房企正弘置业，32.67%竞得郑州粮二库地块。

这些民企溢价拿地的逻辑高度一致，即采取“孤岛战术”，深耕自身熟悉的核心市场，靠本地产品口碑和老客底盘，对冲现房模式带来的影响。

民企邦泰置业则是另一种打法，新政以来溢价率前十地块，邦泰置业占了两席。

9月30日，邦泰置业旗下江西邦昱置业直面保利竞争，以75.8%溢价拿下太原小店区地块，首入太原主城，这也是新政后32城溢价第二高的地块；同一天挺进郑州，在二砂片区和中海、招商同台角逐，溢价35.62%竞得中原二砂板块地块，首次落子郑州主城。

根据普睿数智，邦泰置业1-10月拿地金额达到了108亿元，排在第13位，同期全口径销售金额205.7亿元，排在第27位，拿地销售比达到了52.5%，拿地可谓凶猛。

在绝大多数民企收缩战线的背景下，邦泰置业是为数不多仍在坚持全国化布局的民营房企。

进一步拆解45宗溢价地块，房企愿意溢价拿的地，有三类主要特征。

首先，从城市分布来看，上海、深圳、北京、广州、杭州、郑州是高溢价集中的城市，诞生多宗溢价20%+的热门地块。企业投资策略将更极致地聚焦核心一二线城市，“非核心城市不投、非核心板块不投”已成为投资铁律。

其次，低密改善地块是抢夺重点，本轮溢价成交的地块中，容积率2.0以下地块有30宗，占溢价地块近七成。

典型如北京后沙峪镇温榆河地块，容积率只有1.01，低密地块一方面更容易做改善产品匹配当下主流改善需求，另一方面低密产品整体工期可控，同时产品溢价空间足，能够对冲现房拉长回款周期带来的压力。

第三，小体量、低总价地块更受偏爱。溢价成交地块中，总价低于10亿元的地块占比接近七成，这部分地块拿地房企多以民企为主，另外，超四成溢价地块计容建面在5万平方米以下。

现房销售模式下，这类“小而精”的地块资金占用压力可控，是房企的安全选择。面对高总价大地块，房企更多选择联合体合作，分散资金风险，招商蛇口、滨江集团、南山控股联合拿下上海古美地块就是典型。

828新政之后，无论是现房模式还是封顶预售，资金占用周期从过去的半年至一年拉长至两年以上，普睿数智研究中心根据样本城市典型项目测算，现房模式较期房新增的财务成本约占总地价的11%。

在企业调研中我们发现，尽管现房政策会拉长周期，但是企业对于核心区优质地块，尤其是低密宅地，依然愿意接受一定的溢价，但“算得过帐”依然是前提。

无论是押注一线和强二线城市，亦或是拿小体量、低密的“小而美”地块，房企溢价拿地的核心标准还是“安全优先、确定性为王”。