95.4公顷，深圳又一“超大项目”推进，这里要大变样了…

今日，中信城开华南公众号发布消息称，平湖街道山厦社区土地整备利益统筹项目由中信城开参与开发建设，推进项目落地。

该项目是深圳市、龙岗区重点推进的土地整备利益统筹项目，也颇受平湖居民关注。目前，项目前期计划立项、实施方案申报、规划方案申报、合作开发主体确认等程序均已落地，拆迁工作正在稳步推进。

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平湖山厦是深圳地区首个村级党支部的诞生地（1926年），也是东江纵队抗日的主要根据地之一。一个将近百年前就卷入宏大历史叙事的村落，如今再次被推到空间重构的前沿。

该项目本项目于2021年10月开始筹备相关工作，到今年6月份，龙岗区平湖街道山厦社区土地整备利益统筹项目正式招标。

6月30日完成评审后，深圳信悦嘉房地产开发有限责任公司中标成为山厦项目的合作方，集体合作收益总价值不低于39.02亿元，采取“回迁物业+货币补偿”方式，其中货币补偿5亿元，回迁物业补偿价值不低于34.02亿元。

随后7月份，中标项目公司完成与深圳市山厦股份合作公司的签署工作，标志着项目完成合作开发主体确认，项目正式落地，也为项目高效推进提供了坚实的资金与专业支撑。

9月11日，山厦社区土地整备利益统筹项目搬迁补偿协议、搬迁承诺书签约暨房屋拆除仪式在平湖街道举行。山厦股份合作公司与项目公司双方代表签署“集体物业拆迁补偿协议”，租户代表同步签署《租赁合同终止及搬迁承诺协议》。

中信城开华南公号截图

资料显示，山厦股份合作公司及山厦实业股份有限公司名下约14.82万平方米的永久性集体物业，以及约2.8万平方米的临时建筑。这些物业的现状用途，从山厦社区的集体经济结构中可以读出线索：社区集体经济长期以厂房租赁为主，集体厂房分布在塘口、洋坑、杉坑、罗山四个工业区，总面积约32.5万平方米。

山厦的“旧”，很大程度上是上一轮工业化留下的空间形态——低层厂房、租赁经济、地均产出有限。而规划中要“新”出来的东西，在留用土地的指标表里已经写得很具体：四宗二类居住用地容积率在5.6至5.8之间，配建9班和18班幼儿园、社区老年人日间照料中心、文化活动室、社区菜市场；一宗教育设施用地规划为54班九年一贯制学校；三宗普通工业用地容积率在4.4至5.1之间，配建物流配送站、公共充电站和社区体育活动场地。

加上前述的厂房、宿舍和保障性住房，山厦留用地块的功能组合是“居住+产业+教育+基层公共服务”的混合体，而不是一个单纯的商品房小区。

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该项目位于深圳市龙岗区平湖街道山厦社区，实施范围用地面积约95.4公顷，分布于平大路南北两侧，主要包括罗山工业区、杉坑工业区及罗山片区。

贡献政府收储用地82.86公顷，占整备总面积的87%。留用土地一侧的账本同样清晰。集体企业拥有的留用土地面积125,421.6平方米，其中二类居住用地87,551.6平方米，普通工业用地37,869.9平方米；平均容积率5.4，规划计容建筑面积683,064平方米。

拆开来看：

住宅468,353平方米，其中商品住宅350,786平方米，共有产权住宅81,722平方米，无偿移交政府保障性住房35,845平方米；

厂房145,674平方米，宿舍35,017平方米；

商业13,000平方米，配套设施21,020平方米。

招标公告截图

留用土地并非简单地补偿给集体盖住宅出售，配建了超过8万平方米的共有产权住房和近3.6万平方米的无偿保障房，同时保留了近14.6万平方米的厂房和3.5万平方米的宿舍。

厂房和宿舍的保留，指向的是平湖北片区产业空间再生产的需求——山厦拆出来的连片土地，首先服务于政府收储端的产业导入，留用地则在兑现集体对价的同时，继续承载一部分制造功能和人才居住功能。

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为什么是山厦，要回答这个问题，需要把视线从山厦本身拉远到平湖的产业地形。

平湖北新质生产力示范片区深度嵌入“坂田—观澜—塘厦—凤岗—平湖电子信息产业组团”，被定位为深圳中部半导体与电子信息产业协同的关键枢纽。

在这个片区里，几个名字已经落地或正在落地：新凯来做半导体设备，其设备已进入中芯国际、长江存储的产线；鹏芯微做晶圆制造，被视作深圳自己培育的代工环节；平湖实验室在碳化硅和氮化镓功率器件上已有工艺平台产出。

罗山科技园总用地约138公顷、规划建筑面积约159万平方米，鹏芯微和先进功率器件工业园已经运营投产。

这些企业需要的空间，不是传统厂房可以简单满足的。半导体设备制造、工艺验证、小批量试产，对层高、荷载、洁净度、配套宿舍和通勤半径都有刚性要求。

平湖的应对方式是“一大道两片区”：以赛米大道为产业主轴，串联罗山片区和赛米片区，计划用时5至10年，与龙华跨区协同共建世界级半导体科技城；平湖北片区规划研究范围达20.47平方公里，联动周边可达65平方公里。

在这个空间叙事里，山厦的位置恰好落在平湖北产业拓展的连片方向上。

山厦拆出来的连片土地，是罗山科技园和赛米科技园产业空间供给链条上的一环。招标文件中的项目背景说明中也直接引用了《关于研究罗山科技园项目建设事宜的会议纪要》，明确其先行先试的属性。

不过，尽管项目已经进入拆迁阶段，但在平湖北世界级“芯”城的蓝图与山厦社区的实际收益之间，还隔着若干个需要逐一签约、腾空、移交和建设的年度。

本文信息仅供参考，具体以官方信息为准