大运北站旁，又一宗“低密宅地”挂拍！起始价12.75亿

11月8日，龙岗大运片区的G01048-0156挂牌，起始价12.75亿元，起始楼面价约18169元/平方米，宗地将于12月8日进行出让。

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G01048-0156位于黄阁路与径牛尾路交叉处东北侧，土地面积25826.53平方米（约38.74亩），规划建筑面积70176平方米，容积率2.72，建筑限高不超过80米。

出让条件为“不设上限，竞地价，价高者得”，意味着这宗地不靠“竞配建”或“竞自持”来约束拿地成本，价格天花板完全由市场决定。

配建要求不算苛刻，但覆盖了完整的居住功能闭环：住宅64566平方米、商业2000平方米可分割转让；幼儿园2200平方米、托育机构500平方米、长者服务站750平方米、物业服务用房等须无偿移交政府，幼儿园须独立占地并在商品住宅销售前完成分宗。

地块限高80米，容积率仅2.72。80米大约对应25-27层的高层，2.72的容积率在深圳新房中属于中等偏低密度。两者叠加，指向的是一个以高层为主、但不过度拥挤的改善型社区。

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这宗地最大的底气，来自步行半径内已经落地、而非停留在规划图纸上的配套。

交通方面，距离16号线龙城公园站约500米，一站可达大运枢纽，换乘3号线、14号线以及深惠城际。16号线是大运片区内部的“串线”，14号线才是通往福田的“快线”，经大运枢纽换乘后，通勤效率在深圳东部属于第一梯队。500米的距离是标准的“地铁盘”半径，不吵，但步行可达。

教育方面，旁边即深圳市第三高级中学（高中部），周边有香港中文大学（深圳）附属知新学校、龙岗区外国语学校等。

商业与生态：华润大运天地已于2024年7月开业，52万平方米的体量将商业街区、青春湖、公园绿地和体育场馆融为一体，距离地块在步行或短途车程范围内。龙城公园本身也是大运片区最成熟的公园配套。医疗方面，西侧不远处即三甲医院北京中医药大学深圳医院（龙岗）。

但“兑现度”的另一面是边际增量在收窄。大运的核心配套——地铁、高校、大运中心、龙城公园——在过去五年已经基本兑现完毕。

原深港国际中心的盘活会带来新的商业、酒店和学校，华润的连片开发也会提升片区界面，但这些增量更多作用于2028年之后的区域面貌，对2027—2028年入市的G01048-0156而言，配套的“现状分”很高，但“未来分”的弹性不如五年前。

目前，大运板块当前新房市场分化比较严重，以2026年9月的累计销控数据为口径，头部与尾部项目的月均去化速度相差也较大。

目前在售的楼盘如中海大运玖章、颐安乐宸花园、泰瑞府、深铁阅云境、美域蓝湾等，价格4-6万/平不等。

接下来华润的新盘也将要入市，不过在产品上该盘主要以大户为主。