2017年新房预告：百余个全新盘入市

咚咚牛浩思 牛浩思

2016.12.28 11:38浏览:29633

又是一年年终时，时间一晃而过。热度不凡的深圳楼市，终于在普国同庆之下，开启了新一轮的调控政策。

因此，跟去年刺激，暴涨，恐慌，分化……情节跌宕，如火如荼的景象相比，今年的分水岭格外鲜明。

这与2014年经历的年初骤冷到“930新政”回温极其类似，只不过2016年是从“延续火热”到“104新政”后瞬时冰封。

显而易见，造成楼市冷热交替的触发器，是上层建筑主导下的政策调控。而一些所谓的预言，是不足凭信的。

那么，在严控之下，明年的深圳楼市会出现哪番景象呢？2017年又有哪些新房可能入市？

坦白说，老牛依然认为，深圳的城市基本面在国内名列前茅，短暂的调控，并不会打破城市生长的态势。在选择观望之时，不要错过了值得关注的项目。

首先回顾下2016年深圳新房市场的两个重要的指标，供应和成交情况。

1.供应量分析

根据深圳房地产信息网的监测，截止至12月1日，2016年深圳共有398.75万㎡新房住宅获得预售许可证，比去年减少了40.12%。而新房住宅成交了401.08万㎡，比去年减少了39.77%。

这组数据可以看出两点。1，仅从新增供应和实际成交来看，目前市场价格，有效购买力的供需基本平衡；2，今年无论是新增供应还是成交，都比去年大幅减少，并且幅度均为40%左右。

也就是说，从这两年的新房住宅供需来看，整体达到均衡态势，供需的基本面没有彻底转变，新房住宅库存依然稳定在两年前的水平。

具体来看，上半年深圳共批准预售住宅221.70万㎡，同比减少19.9%；共成交新房242.95万㎡，同比减少22.8%。

而下半年（截止至12月26日），新增供应明显缩量，仅新批预售177.05万㎡。传统的“金九银十”只延续了一半，9月共有12个新房住宅取得预售入市资格，与4月的量一样。

全年预售面积达到了近5年来的新低，同比2015年减少了40.92%。

在全国地王频出，重点二线城市疯狂跳涨之下，大家恐慌10月后深圳房价或再现2015年翘尾行情之时，新政便立即给了市场一盆冷水，10月份出现零预售审批。

各区新批预售数据来看，龙岗区是*的供应大户，占全年新增预售的38%。供应套数16608套，占全市新增供应套数的37.87%。

往年龙岗、宝安双线齐发的局面不在，转为龙岗一枝独秀。宝安区甚至还不是供应的第二主力（按传统口径，大宝安占比近30%），南山蹿到了第二供应的位置，新增预售面积占比达到21%。但新增套数仅占14.28%，套均面积约150㎡，不仅是市区3区市场的主要供应力量，也是深圳新房豪宅市场的主力战场。今年入市的半岛城邦三期、天鹅湖、香山里、双玺三期等项目，均是8万/㎡以上的项目。

另外，我们在去年提到过，深圳外围片区比如观澜、松岗、坪山等区域新增供应开始活跃，今年这类区域的活跃已经成为常态，光明、坪山等区域供应保持稳定，两区合计占比达11％。

土地供应方面，今年公开拍卖成交了4宗住宅用地，跟去年持平，其中有2块是限价房，未来的供应主力以城市更新为主。

12月份以来，我们也发现土地整备工作密度非常高。但周期较长和投入成本较高，而且新增的供应也比较有限，新增面积短期难以对供需关系形成有效改善。

2.新房成交均价分析

跟去年阶梯式上升不同，今年的新房均价走势先扬后波动，上半年一路上扬，下半年波动上涨。尽管中途也出现了“325”调控，提高社保等购买门槛，但在市场上升的惯性面前，只不过是温柔一击。

根据深圳房地产信息网的监测数据显示，年初深圳新房均价为4.65万/㎡，半年后的6月，录得数据为6.17万/㎡，达到年度月均价格的*点。

此后，新房均价上下波动，整个下半年，*均价没有低于5万/㎡。

一般来说，备案数据并不能如实地反映具体时间节点的情况，众所周知的是，会滞后于实际成交，12月和明年1、2月份基本上可以反应出“104新政”的影响。鲜为人知的是，备案样本还可以做先后取舍，这点展开说就没意思了。

总而言之，今年的新房从成交*值来看，比去年明显减少。截止至12月20日，全市备案了38446套，去年同期为64000余套，不到去年的2/3。

结合前文所述的供应量来看，虽然成交量不如去年，但供需是基本平衡的，换句话说，有效购买力的门槛提高，但始终有为市场买单的购买力。

开发商对于价格相对还是比较乐观，至少不是在大跌的角度上，只是利润高低的区别，其更关心的是交易量。

3.2017年楼市走势分析

从整体大环境来看，国家定下的基调是平稳发展。

因为房价过快上涨对经济、社会产生了巨大的负面影响，不仅抑制了人们的购房以外的其它需求，使得整个社会的消费缺乏长期支撑，加剧贫富问题，社会财富快速聚集到少数富人的手中……

我们不妨从现实角度理解一下这几个关键部分：

1、房价的快速上涨；

2、消费需求中房产占大头；

3、资源分配不均导致财富集中。

以上三点，总体来说是市场原因，城市分化严重，资源分配不均本身就导致资源集中，这就使房产成为不仅是资产重要容器（金融属性），也是争夺有限资源最有利工具（投资属性）。

尤其是在竞争激烈的一线城市，家庭会集中两代甚至是三代人的财富去换取这个工具。这点在优质的教育资源表现上最为明显。

购房者需求的逻辑比较简单，用多少钱办多大事，以一个普通购房者心态，抛开升值不说，大家都是希望配套好一些，交通好一些，环境好一些，学校好一些。这样的房子并不是到处都有，那么只能靠供需关系，靠价格因素来调节，比如出价高者享受更多资源。

再一个是资产保值问题，房价虽高却拥有极低的技术风险，仍然是普通家庭投资的主要方向。

我们在大禹治水的故事里知道，治水，靠堵是堵不住的，疏导，才是治水的根治办法。如果资金面、投资渠道、城市基本面等没有改变，那么调控政策就好比堵。这都是老生常谈的话题，即便这一次看起来非常的坚决，但所应用到的技术手段，依然只是堵。当然，外围的因素我们也是不能忽略的，比如美元强势回归，算得上一类被迫地投资“疏导”。

仅从个人观点来说，美国复苏并没有夯实，目前更多是美国大众对特朗普上台后重温’里根经济’美梦的愿望，人民币对美元目前确实有汇贬压力，17年初可能还会持续，不过破7以后不久汇率会回归稳定的。如果像上次中国大妈买黄金一样跟风操作，但又缺乏美元投资渠道，16年初进场是赚汇率差，17年初才兑换美元或许是站岗。

因此，老牛个人判断，2017年，一线城市继续加码调控的意愿有限，估计主要调控目标会锁定在热点二线城市。二线城市是调控加码可能是重点方向，越来越多的二线城市会加入到限购行列，部分强二线房价上涨过快的调控政策会比较严厉。

再具体来看深圳的情况，领悟上峰的意图就是某重要会议前房价不能上涨，在现有的限购政策下，投资属性降低，统计上价格上涨转向，并且成交量大幅下跌，市场购买意愿低迷。这种情况或许会持续整个17年上半年，新盘已不再出现大幅跳涨的情况，个别特价单位陆续会有，有危就有机。

目前深圳的政策已经足够严厉，如果说深圳的调控加码，应该是在银行方面进行，比如在严控一线城市的房贷收入比即可达非常好的效果。其它诸如交易环节的税收手段再严厉加码，可能导致用力过度。

综上所述：

市场本身就带有自我调节能力，房价大涨会极大消耗购买力，随着购买力的降低，投资需求也自然失去了土壤。政策收紧近一步去除短期获利空间，达到抑制泡沫的目的和效果会很不错。

但政策无法解决根本的需求问题。从去库存的过程中，已经明确定性一线城市是供需关系紧张的地区，所以限购政策一直没有取消。从效果来看也确实如此，一线城市价格高涨仍然供不应求，三四线库存依然需要消化。

在2017年整体的楼市价格方面趋于稳定，可能会在关键的环节方面再做一些政策调整。

新房整体的供应量同16年没有大幅增加，供应区域主要在关外。在严厉政策下，开发商开盘节奏会比较慢。价格很可能长时间保持原位，开盘优惠会增加。

稍提及下二手房市场，成交量大幅下降，优质房源放盘量明显降低，整体的价格会有所下降。由此影响，笋盘的数量还会有所增加。

4.2017年新房预告

预计全年将有141项住宅新推，整体可供应项目比2016年稍有增加，可供应面积相比应略有提升，但依照目前趋势来看，真正入市的项目和供应面积或不如今年。

从预计的项目供应数量来看，龙岗、宝安、龙华位列前三，特别是龙岗，供应数目占全市数量的近三分之一，预计有46个全新项目入市，宝安、龙华分别为21个、17个，罗湖、坪山预计供应数持平，虽然在全市来看占比不高，但相较于两区今年的预售项目数，则均呈现出爆发式增长，今年预售项目罗湖和坪山住宅类产品分别只有2个和3个，而2017年预计都将达到12个之多，其它各区均在10个以下，大鹏继续排在末位。

从各区供应项目土地来源来看，旧城改造成为主渠道，且一般地块较大，明年全市大型综合体项目将比比皆是。