深圳湾豪宅林立 瑧湾汇何以突围？④【总结篇】

瑧湾汇周边为深圳湾的老牌豪宅区，如有中信红树湾、百仕达红树西岸、瑞河耶纳等以大户为主的高端物业围绕。

根据此前淘房哥统计的数据显示，2016年华侨城片区成交前五的二手房楼盘中，红树西岸和中信红树湾分别占据成交*和第二的排名，两者的套均单价分别为9.86万/㎡和9.65万/㎡（仅做参考）。

红树西岸二手房，2006年入伙，楼龄较新，主力户型150-260㎡的三—四房，2梯2户，属低密宜居小区。临滨海大道的2栋，看开阔一线海景，视野较为通透，但车流噪音较大。目前二手房参考均价在10-12万/㎡。

中信红树湾二手房，2005年一期入伙，非住宅产品户型在48-90㎡一至两房，住宅面积区间为145-390㎡三—四房，南区距离2号线“红树湾”地铁口较近，西面看高尔夫球场景观，但无海景。目前二手房住宅参考均价在10-13万/㎡，非住宅产品参考均价在9万/㎡左右 。

另同片区的瑞河耶纳为05年小区，物业形态包括有联排、花园洋房、小高层3种，户型有130~230㎡，二手房报价目前在10万左右。

瑧湾汇仅有76㎡和85㎡两种户型，4.5米层高，76㎡备案单价约为11.8万/㎡，85㎡备案单价约达17.3万/㎡。

但中信红树湾和红树西岸同等面积的非住宅产品多数为120-170之间的三房产品，相对来说小户型是区域内的*资源，总价也略低。而85的采光、户型格局等优势，定价较高于周边小区。同区域的非住宅产品中，臻湾汇76㎡的性价比*。

总的来说项目优劣明显

【优势】：

区位：项目所处地段为深圳湾超级总部基地，深圳十六大重点建设区域之一，是南山*集中留白的重点规划区。区域内土地主要由政府主导，通过招拍挂的形式，规划引入大量的重点企业，计划打造深圳湾超级总部基地。

天际线高度：

因区域上空并无规划航线，故建筑并无限高控制，可建设成超高层的高端物业集中区，成为深圳的摩天地标性建筑最集中的区域之一。

商业配套：

区域东临“欢乐海岸”购物中心和港大医院。欢乐海岸占地125万平米，总建面仅有19.3万平米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的低密都市娱乐目的地。香港大学深圳医院是由深圳市政府全额投资、并引进香港大学现代化管理模式的大型综合性公立医院。

周边环境：

项目南向长达15公里的滨海长廊，深圳湾公园共规划建面百万级的滨海公园。东向规划有绿地公园。

交通：

区域内规划有四条地铁线路通行，3大地铁出站口围绕项目周边，分别为11号线（红树湾站）、9号线（红树湾南站）、2号线（红树湾站）。

9号线目前连接车公庙、上梅林重点建设区域和罗湖商业集中区域，未来9号线西延线开通会连接前海；11号线连接机场和前海、后海总部基地、车公庙和岗厦等公共交通功能区和商办集中区域；2号线连接后海豪宅区和蛇口港码头、华侨城、香蜜湖和市民中心等区域，也可通过换乘站，直达留仙洞总部基地和。

除3条地铁线路外，沿沙河西路可转跨海大桥直达香港；滨海大道作为市政主干道，贯通南山、福田、罗湖三大区域，公共交通出行较为便利。

【劣势】：

景观：

南向为中信和招商两大商业办公用地，地块限高约300米左右，本项目非一线海景。且本次推出的F栋南向被118米的非住宅产品遮挡（F栋仅97.7米），仅西面少部分无遮挡，视野较为开阔，大部分户型都被遮挡，视野景观较差。

该项目是深圳湾区域内*在售新盘项目，且小户4.5米层高非住宅产品在二手房中也无对标。

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