深圳城市更新版图之万科：中心布局单个片区货值近1000亿！

引言：咚咚找房牛浩思-旧改先锋团队近期会对深圳城市更新行业主力开发企业（万科、恒大、深业、佳兆业、鸿荣源、卓越、阳光华艺、海岸城、碧桂园）所涉旧改项目进行梳理，定期推出深圳城市更新版图系列专题，敬请关注！

今天作为第一期，我们来看一下行业领袖万科地产在深圳到底有哪些旧改项目呢？

华润公告将其所有股份转给深铁，宝能的掌门人姚老板被撤职了，似乎意味着万科在这场持续三年之久的“宝万之争”成为了最后的赢家。

作为几乎和深圳特区同步成立的、目前中国最大的房地产开发企业，万科对社会做出了行业领袖应有的贡献。眼下在房地产开发进入下半场，城市更新唱主角的时候，万科也在不断的努力抓住政策和存量红利，在深圳城市更新的竞争中不落下风。

万科过去三十余年的发展史上，最早涉足房地产开发领域要追溯至1988年，该公司通过拍卖方式获得罗湖区红桂路一宗占地4100平方米的旧改用地，由此开发出“威登别墅”。在1988年至2004年间，万科在深大本营仅涉足罗湖、福田区仅5个项目，包括威登别墅、万科桂苑、万科俊园、万科彩园、金域蓝湾，对应建筑面积36.8万平方米。

万科公园里：龙岗区第一个旧改

樟树布旧村改造项目，作为龙岗区的第一个旧改，也是市政府公示确实的最早一批70个项目之一，目前已建成大型品质型社区万科公园里。从2003年的时候就着手推进，2007年深圳市查违和城中村改造小组给出了拆迁改造和建设用地具体范围，拆除用地面积19.16万平方米，10.49万㎡的建设用地。

2008年5月旧改专项计划审批通过，2009年4月拆迁工作，2013年11月旧改项目完成，650余户村民回迁至商品房，2015年4月，樟树布股份合作公司向龙岗更新办申请出具证明办理房产证。这其中2009年10月《深圳市城市更新办法》颁布，同年12月施行，2012年1月深圳市城市更新办法实施细则》颁布施行，可以说樟树布旧村改造过程中也见证了深圳市、区两级政府的城市更新政策的不断完善”。

据资料可查，万科从一开始通过深圳市聚龙湾投资发展有限公司和樟树布股份合作公司签订合作开发协议介入。

万科广场：龙岗中心城新地标

2006年7月22日，万科公告宣布，深圳万科与九州地产签署协议，由此获得龙岗中心城新老西村旧改项目，预计公司须支付总合作价款10.97亿元。这是继龙岗樟树布旧改项目之后，深圳万科接手的第二个旧改项目。此番拿地，也被解读为万科开始大量布局深圳旧改的信号。

新老西旧改项目位于龙岗区龙翔大道，历时4年签约建筑面积31.96万平方米，从2010年7月7日签署第一份拆迁安置补偿协议开始，截至目前，已完成710栋私宅的拆迁签约，实现项目100%拆迁签约，前后历时48个月。是龙岗区中轴线城市更新的重点项目，也是深圳万科目前最大的城市更新项目。

项目已实施打造成建筑面积约100万平方米的大型城市综合体，其中面积约15万平方米的万科广场，以及高度约160米的万科大厦，分别成为龙岗区面积最大的购物中心和高度最高的甲级写字楼——至今这仍是深圳万科的在售主力之一。

万科星火Online：坂田创新型产业形象地标

万科星火ONLINE项目就是有传言用于新总部的坂田欧威尔空调厂地块，目前该地块已被定位为智能创新产业园区，已于去年九月份举办开园仪式，成为万科品牌升级“城市配套服务商”战略中的重要组成部分。

项目总占地16万，其中一期园区占地约8万平方米，总建筑面积约5.6万平方米。园区以3.8万平方米生态式办公空间作为主体，配备6000平方米生态景观，4000平方米的特色商业配套，以及拥有一个1.36万超高车位配置的智能车库。

万科产业地产布局的又一大作，目前已经产生了一定和产业和企业集聚效应。

南苑新村：已列入棚户区改造的旧住宅项目

南苑新村是深圳早期公示立项的八个旧住宅改造项目之一，2010年由深圳市金晖房地产有限公司（以下简称金晖公司）向南山区政府申报，并取得了项目立项批示，纳入2010年第一批更新计划，拆除用地面积约8.25万㎡。

2010年8月份，金晖地产位于南山区的南苑新村启动整体改造拆迁补偿签约仪式。当时多位业主多次提出对自己的“签名”真实性的质疑，金晖公司在实施南苑新村旧改的合法性打上了一个巨大的问号。金晖地产正是万科与金晖集团合资成立公司，其中万科拥有80%权益。

2012年3月28日，南山区政府召开南苑新村城市更新工作协调会，再度认定“该项目申报主体是市政府批准的合法主体，符合相关规定和程序”。2013年2月，深圳万科首度对部分业主关心的问题作出回应，称已百分之百接管金晖地产，而目前南苑新村拆迁签约面积和户数均已达应拆迁总数的2/3。经此一役，万科实现首度进驻南山区，至此其布局已覆盖深圳六区。

目前，南苑新村项目已按照棚户区改造的实施条件要求纳入棚改计划，申报方为深圳市万科南苑房地产开发有限公司。数据显示共涉拆迁安置房套数1275户，据相关业主反应，日前在启动新的拆迁谈判，物业置换按套内1：1安置补偿。

渔一村旧改：东角头地铁站高端住宅物业

据万科2010年8月发布的公告，该公司还获得南山区蛇口渔一村旧改项目，同样是和金晖集团合作开发（2010年，万科、金晖分别以80%、20%比例成立金晖地产，此后万科收购金晖20%股权，实现全资拥有金晖地产），项目净占地面积约1.9万平方米，建筑面积14.2万平方米。

项目位于地铁2号线东角头站的北侧，也是蛇口城市更新的代表作之一。目前项目正在施工中，对外推广名为万科蛇口公馆，按照规划设计，旧改用地范围内将建5栋层高可能超过30层纯住宅社区。

车公庙捷荣创富厂区地块：拟总部迁回福田？

2015年8月，万科通过竞标方式竞得福田车公庙的捷荣创富厂区城市更新地块，该地块于2013年8月23日被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，占地面积5775平方米，建筑面积5.78万平方米，计容建筑面积为57750平方米。拟更新方向为研发等功能，并应按有关要求向政府提供创新型产业用房。

因为之前该地块已经确认了实施主体，卖给万科后随时可以开工，所以项目推进较快，目前正在施工中，推广名为“万科滨海置地大厦”，和大金沙“三沙一尾”旧村改造相呼应。

捷荣创富厂项目也被业界多次猜测万科将搬迁总部回归福田中心，追溯到2013年2月的一次签约，万科与福田区政府签订《战略合作框架协议》，双方约定万科在选择到合适项目的基础上，将深圳市万科房地产有限公司的总部迁至福田，福田区政府则优先考虑万科建设总部的产业空间需求。

公明华发工业区项目：估值220亿旧改项目上演“三国杀”

2015年8月，深华发A宣布，大股东武汉中恒集团、万科分别以15%、85%的持股比例组建合资公司，后者正式成为“光明新区公明街道华发工业区旧改项目”开发主体。

位于深圳光明新区公明街道的公明华发电子工业用地于2010年获列入城市更新计划，2013年获批规划建设成集办公、居住、商业为一体的复合功能区。占地面积11.62万平方米，扣除保障房、配套及回迁商业，项目的建筑面积仍有26万平方米。此前有消息称，项目仍有8家“钉子户”。

2016年10月25日。据深华发披露，深圳万科与中恒集团约定光明新区华发工业区旧改项目，武汉中恒集团及公司未按约定履行办理《改造实施主体确认书》、《地价缴交通知单》、签订《土地使用权出让合同》等手续，深圳万科请求依法裁决两被申请人支付迟延办理的违约金，并坚决不撤销与深华发合同。

12月8日，深华发发布了关于“深圳光明新区公明街道华发片区更新单元”城市更新项目推进实施进展的公告。公告中称，其控股股东武汉中恒集团与华侨城A旗下子公司深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司展开合作，并与恒祥基公司签署了《合作框架协议》，其中包含了深圳光明新区公明街道华发工业区的旧改项目。

深圳万科认为，在武汉中恒集团已与深圳万科合同尚未解除的情况下，武汉中恒集团与华侨城签约合作是无效的，涉嫌“一地两卖”。截至发稿，华侨城方面尚未给出回应，关于仲裁，深华发方面表示会积极应对。该仲裁正在审理中，目前并无消息披露。

沙井上星工业区：拆迁完毕静态施工

宝安区沙井街道上星工业区城市更新单元于2014年10月16日被列入《2014年深圳市城市更新单元规划制定计划第四批计划》，应该是万科和沙井上星集体股份公司和协议合作开发项目。

项目位于沙井街道东临上寮河，西临上星路，南临创成路，北临企安路，邻近德普电子城，占地18.7万㎡。项目主体为万科地产， 拆除用地面积16.6万㎡，开发建设用地面积12.2万㎡，计容积率面积为64万㎡。

现场踩盘了解到，目前项目已经拆除完毕，预期2017年会有实质性动工。

三星视界、理光地块：产业升级大本营藏1000亿货值

11月19日，深圳万科总经理周彤在媒体会议上便对外确认了，万科已获得深圳福田区三星视界旧厂房地块，并正以高价竞标临近的理光（深圳）地块。

其中三星工业区去年10月中旬已通过福田区城市更新办公示改造意愿，属于项目改造前期。项目位于彩田路东侧彩电工业区内，北接长城开发彩田工业园，南临深业上城。拟拆除范围用地面积近13万㎡，拟拆除建筑面积9.51万㎡。

理光工业园，目前仍在生产运行中。据内部人士透露，公司高层已多次接洽知名地产开发企业，其中就包括深圳万科。

如果参照两宗地块临近同类型“工改工”项目深业上城6.5的容积率，上述两个项目未来总建筑面积或高达80万平方米。再参照目前深业上城公寓12万元/平方米的价格测算，上述两个项目的总货值将高达千亿元。

作为全市16个重点更新区域梅林-彩田片区的两块宝地，产业升级改造的大本营，无论是区位地段，还是规划定位，都是高端气质明显，很匹配万科行业领导者的身份。如果最终拿下，似乎更符合万科回归深圳中心的总部基地选址。

车公庙杜邦工厂地块：前任高管打下的隐秘标签

除此之外，咚咚找房牛浩思之前有发文称，万科还入驻了福田泰然片区的杜邦厂区，正着力申报旧改。杜邦厂区位于香蜜湖路和滨河大道的西北交汇处，占地面积约5.7万㎡，占地规模与三星视界相当。

其实杜邦已经变更为“深圳市万信未来城制造有限公司”的名下，而该公司的法定代表人是深圳前万科总经理，据称部分物业是从一家很低调基金公司直接注资收购，应该统一权属关系再自主申报走旧改流程，杜邦车公庙厂区也早已停产。因此，杜邦厂区似乎已打上“万科”标签，去年12月27日万科已内部发文正式确认前总经理“退休”。 

综上，资料显示，过去十多年，万科在深圳获取项目大多是通过合作或收购方式。特别是自涉足旧改后，在项目合作的频率上更有增加。比如以上例举的的合作方包括九州地产、金晖集团、中恒集团等。

合作开发模式本身是市场投资拓展的方式手段之一，也是符合未来城市更新竞争格局的主旋律，新一版的城市更新《暂行条例》对旧改开发主体特别是重点更新单元有一定的门槛要求，所以相信以万科的实力和行业信誉，在接下来的深圳城市更新大环境，会更有一番作为，一些未确定实施主体的存量项目也有可能在未来打上“万科”的标签。

另外，万科在旧改推进工作方面仍面临了不少挑战。其中最经典的案例是，2012年5月29日，万科宣布已与恒豪公司签署了“福田区南园新村旧改项目合作开发协议”，而佳兆业立即回应称，公司已于2007年开始了对南园片区的更新改造工作。为了争取业主同意，万科、佳兆业竞相将南苑新村的拆迁赔付标准提高至1：1.3。最终深圳市更新相关部门出面叫停，表态南园新村并不属于任何开发商、旧改也应由政府主导进行。至今，南园新村方面仍未有实际进展。万科入局南华村旧改项目因拆迁难度系数太大，至今没有任何实质性进展。

其次，市场竞争进一步激烈，远洋、恒大、泰禾、融创等外来房企均在深圳密集布局。恒大号称20多个旧改项目储备6000亿货值，有消息称鸿荣源在深圳约有1000万平米土地储备，对应潜在旧改超25个（详情后续关注团队城市更新版图系列作品）。深圳曾经的旧改专业户——佳兆业最近复苏，在旧改项目上也是动作频繁，多个重点项目陆续开工。

最后，梳理一下万科最近几年的深圳拿地动作：2013年以54亿元、溢价率92.86%竞得南山区留仙洞总部基地，布局产业地产云系列项目；2015年5月，通过股权收购方式获得罗湖“大金牙”正顺广场项目，收购金额或超过30亿元，还有梅林。此外，万科通过收购或与深圳地铁合作，先后获得香蜜湖项目、安托山项目、红树湾项目及深圳北站项目等。似乎显示万科正加大中心区的布局，或有意在未来几年内，公司总部迁回深圳中心城区。

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