返租式酒店公寓 是馅饼还是陷阱？

买房可返租，而且返租的租金还很高，还有这么好的事？当购房者看到这类房产是不是眼前一亮，但是要稳住脚步，当心这有可能是个圈套。

日前，文峰的朋友圈里看到中介转发，梅林关口“伯克利公寓”，全管家托管每月稳定租金有7000元。没听过有这个公寓楼盘，仔细了解，原来就是星河盛世的51平公寓户型，之前有几层一直是投资公司持有，并做成酒店式公寓在出租，现在拿出来售卖，售卖后还享有酒店公寓的高收益返租。

装修改造成酒店式公寓出租，返租收益可达7000元，但是售卖总价提高了，要280万。

对比星河盛世的二手51平公寓带全家私，租金大概4500元，而且二手成交价也只要210-220万左右就能买到。

装修成酒店公寓出租，租金虽然高了，但是总价相比被抬高了50多万。

我们来算一笔帐，投资公司将其改成酒店公寓出售，假设10年包租，一年租金7000元*12=8.4万，10年返租期满后业主应获得的返还租金是 84万元；但业主实际的收益并不是这84万元，而是要减去当初多支付的50万元，即84万-50万=34万元。

如果购买二手公寓，购房总价只要220内就可以搞定，每月出租4500元，10年稳定收益54万，对比购买酒店式公寓的34万收益更高，而且如果持有酒店式公寓时间短，例如3-5年就想出售的话，相比更不划算。

对于大部分投资者来说，更看重房产的升值潜力，租金只是一个方面。

建设部的《商品房销售管理方法》规定，禁止“售后包租”，所以市场上的包租大部分是委托第三方投资公司经营出租，如果租金虚高，投资公司收益出现亏损，很有可能跑路，或者是到期后不承租，要么租金没有之前的高。

类似的还有一些商铺和临深海景房，也是用包租打包的模式销售，承诺几年的高租金，开发商就算自己垫钱给购房者出补租金都有可能，羊毛出在羊身上，卖价高就行，先把资金回笼。

购房者要认清这种套路，不是说包租的就一定有问题，但是要自己核实周边的租金价格，好不好出租，租金收益能不能保持，还有最要注意的房价有没有被抬高。

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