凤岗万科新地块PK老地王楼面价竟少1万/㎡！

牛浩思-东莞楼探

2018.8.15 13:25浏览:42824

引文：2017年1月20日2017WG001号凤岗官井头地块（中海云麓）最终拍得总价29亿，楼面价26646元/㎡；2018年8月9日2018WG013号地块由万科、中交、中致和中天联合拿下，总价17亿+自持面积15%+自持年限5年，楼面价约16965元/m²；相比之下，时隔1年半，竟比去年中海云麓的26646元/㎡的楼面价少了近1万元/m²。

上周末，有朋自远方来，老牛不亦乐乎，酒足饭饱后闲扯近日东莞土拍“八卦”，朋友突然问道：东莞土拍什么时候开始限价的？同在凤岗，为何今年万科联合拍下这块地的楼面价和去年地王（中海云麓）楼面价相差甚远？老牛想想还是写下来和大伙聊聊这事。

【限价的诞生和升级】

自2011年东莞土地交易进入线上网络竞价，所谓的“内部消息”不再隐蔽，此时位处两一线大城市中间的东莞，逐步吸引大批知名房企开启“直接”或“曲线”进入东莞市场。据老牛统计，仅2016年1年内就有12宗单价“地王”诞生。如此环境下，东莞市政府为了有效的抑制地价，避免房企不理性竞争，于是“限价”开始诞生。

首宗“限价+竞配建”商住地是2017WG001号凤岗官井头地块，熟悉的朋友就知道这块地现在的名字——“中海云麓公馆”。没错，作为东莞首块设“限价+竟配建”门槛的商住地，且与深圳一条马路相隔，未开拍之前就已成为全民焦点。最终中海以“29亿+36450㎡配建”拿下，其中可售楼面价竟高达26646元/㎡，不仅打破东莞土拍的历史记录，同时也是目前为止的记录保持者。

但由于“限价+竞配建”的作用不够明显，随后东莞政府颁布了“限价+熔断”“限价+摇号”“限价+竞自持（面积&年限）”等模式，从而地价逐渐稳定。

【楼面价】

——地价与房价，虽不能划上等号，却是正相关

凤岗一直都是临深热点话题之一，主要因其独特的地理位置，东临龙岗中心城和横岗，南临平湖，西临观澜，它可以形象的称为插入深圳的一块飞地，所以不少人将它称之为“深圳里”。

凤岗的总体发展，主要由中心区，加上官井头，雁田这2个副中心区为主体框架。同时设置了3条发展轴线，分别是城市功能联动轴（东深二路发展轴、龙平公路发展轴），城市生活主轴（东深公路）和景观绿带（石马河绿轴）。老牛认为，这种多片区联动，协调发展的模式，会最大程度的激活各个片区的潜力，有利于凤岗的长远发展。

老牛仔细研究了一下凤岗镇的交通规划——6纵5横的布局。“6纵”包括东深公路、东深二通道、凤清路—凤观路、凤平路、凤凰大道和永盛路—天堂围路；“5横”包括碧湖大道、龙平公路、金龙路、祥新路—龙凤大道和凤凰大道。高速公路方面，深圳的外环高速已经开始动工，计划于2019年通车，届时凤岗的交通将更加便捷。城市轨道方面，凤岗有深圳地铁10号线和深惠城际轨道，在凤岗各设有站点，建成后凤岗的半小时经济圈将进一步扩大。

【中海云麓和2018WG013地块】

中海云麓位于凤岗镇官井头村，占地面积约7.3万㎡，容积率2.0。目前地块附近的楼盘众多，有大运城邦、名流印象（二手房2.5万元/㎡起）、蓝山锦湾、三正瑞士半山、嘉辉豪庭等。而中海云麓洋房的备案价3.56万元/㎡起，与周边相比略拔得头筹。

中海云麓离龙岗仅隔一条马路，离龙平东路600米远、离盐龙大道800米，1公里直达仁深高速；但与龙岗部分在售新房的价格不相上下，只是中海云麓属于东莞的地块。

被万科等联合拿下的2018WG013地块位于凤岗镇祥利上城东北面，属于凤岗中心片区，市政配套醇熟；该地块占地面积50324.9㎡，容积率为2.0，位于永盛大街、凤清路、凤观路三条城市主干道交汇处，其中凤观路直通深圳观澜，距离仅约2.7公里；地块片区内居住氛围浓厚，配套成熟，教育医疗资源完善，居住舒适度较高。

值得一提的是，2018WG013号地块靠近深圳观澜，距离深圳地铁4号线延长线牛湖站约3公里（预计2020年通车）。2018WG013号地块周边在售新房仅祥利上城（均价2.7万元/㎡），而深圳观澜部分在售新房价格均超4万元/㎡。房企理性的拿地价格及后期合理的可售价，在未来或许将会吸引龙华、观澜等沿地铁4号线的深圳刚需来此置业。