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从“一房难求”到理性回归 细数前三季度惠州市场转变

惠州牛浩思

惠州牛浩思

2018.10.23 15:56浏览:16740

2018年的“金九银十”已落下帷幕,而惠州楼市在今年最后一个推售旺季中的表现却并没有预期火热。进入第三季度,惠州市场降温迹象明显,房企和购房者心态都在发生微妙的变化,其中临深市场的转变尤为突出!


惠州楼市从上半年的供需两旺“一房难求”到供应充足、理性回归,在售楼盘也将“全款/5成优先”等购房门槛恢复至正常3成首付,甚至有部分楼盘推出了购房优惠,购房者的观望情绪逐渐加重。老牛带你回顾前三季度惠州市场的表现,理性看待目前真实的惠州市场动态。



上半年:惠州新房成交7.8万套 销额1007亿超莞中珠之和!


关键词:临深“最火”、供不应求 


就2018上半年新房市场而言,惠州无疑成为了临深片区楼市中“最火”的城市。据统计机构数据显示,上半年惠州一手住宅成交78413套,成交面积851.2万㎡,成交均价1.12万元/㎡。一手住宅供应70316套,供应面积为770.2万㎡,整体成交量大于供应量。销售金额1007亿元,不仅创造了惠州的*纪录,也比东莞、中山、珠海三个城市总和还多。


惠湾供应/成交量占比超五成:上半年大亚湾、惠阳两区供应量分别为22528套、12706套,占全市供应量5成;成交量分别为24232套、18155套,占比全市54%。其中大亚湾成交均价接近1.3万元/㎡,价格*!


数据来源:乐有家


市场表现:购房门槛提高 “一房难求”


关键词:房源紧缺、全款优先、外省客增加、官方辟谣、3套缓签


上半年惠州楼市热度持续攀升,尤其在5、6月份,供应和成交量均有大幅上升。以临深楼市为例,大亚湾很多楼盘开盘或加推很快即售罄,甚至出现了无房可卖的局面。购房者中不仅有大批深圳外溢购买力,同时由于海南限购等因素也逐渐受到外省购房者青睐。一些热销楼盘纷纷提高购房门槛,虽未直接拒绝按揭客户,但全款和高首付优先选房,导致按揭客买不到房。

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惠阳某售楼处吸引大批外地购房者


由于上半年惠州楼市热度过高,关于惠州楼市谣言也不断出现,作为热点片区的大亚湾市场更是如此。不断出现“午夜抢房”、惠州要涨价、惠州将限购等不实传言,甚至有部分销售人员哄抬房价、加价销售,对惠湾市场造成了不利影响。


惠州市及大亚湾房管局也对不实传言及时做出了辟谣警示,大亚湾五部门联合发布通知专项整治楼市造谣传谣行为。同时为了抑制市场过热,打击炒房投资,惠州市采取3套以上暂缓网签的限制性购房措施。

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第三季度:惠州新房基本供需平衡 惠湾成交占比45%


关键词:楼市降温、供需平衡


进入下半年,惠州楼市火热势头得到抑制,7-9月新房供应及成交量持续下降。第三季度的惠州新房市场表现供求基本平衡。数据显示,第三季度一手住宅供应43324套,供应面积达到445.6万㎡,环比下跌15%。而在成交量上,一手住宅成交38444套,面积达393.7万㎡,环比下滑19%。其中惠湾片区一手住宅共成交17318套,占比45%。



数据来源:合纵联行


市场表现:销售明显减缓 购房者回顾理性


关键词:降低首付、购房优惠


下半年的惠州楼市供不应求的局面得到改变,市场销售明显减缓。特别是在十一黄金周前,许多楼盘纷纷在此节点开盘加推,惠州仅单周供应量就超过万套。而新房供应充足,也使购房者逐渐回归理性,观望情绪不断加重。目前惠湾楼盘基本都已恢复3成首付,部分楼盘为冲刺业绩甚至降低至一成首付及推出折扣优惠来吸引客源。


大亚湾一楼盘示范区开放现场


热度*的临深区域中,大中华幸福城于国庆入市,首批推出1、2栋共300套房源,备案均价13323元/㎡,现仍有部分在售,针对近期外省投资客的数量有所减少,一次性客户99折优惠;惠阳区的长通熙园,现5栋70-106㎡户型在售,均价13500元/㎡。有别于前段时间外地投资客较多时的只接受款和5成首付,现已开放3成首付。



位于惠南大道的龙光玖龙山目前在售房源充足,为吸引客源甚至推出一成首付、两年零月供,9万起购房的优惠政策!



对于近期惠州楼市降温,老牛认为有以下几方面因素:


首先,目前惠州楼市供不应求的局面得到改变,基本供需平衡,且近期有多盘推新,在售房源较充足,可供购房者理性挑选;


惠州信贷市场的持续收紧,按揭成本的加大和放款难使得部分购房市民放缓置业脚步;


上半年惠州市场过热,负面谣言及违规销售等行为对市场带来不利影响,加重了购房者观望情绪;


由于惠州地铁14号线等轨道交通规划,申报条件中常住人口一项未达标导致暂时搁浅,挫伤了部分购房者积极性;


粤港澳大湾区规划出台前的政策观望期,惠州在大湾区中的定位和规划也是很多购房者考虑的购房因素之一。


综上,尽管近期惠州市场成交出现明显回落,但从更长周期的市场来看,单月度的销售规模仍然保持着破100万平方米的成交量,在临深市场中的分量仍不容小视。且惠湾区域依旧是整个惠州市场中热度*的区域。这种市场局面并非意味着‘寒冬’,而是意味着市场的更加理性,对于真正有需求的购房者来说,不失为一个入市良机。



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