东莞楼市回归理性 二手房业主不再强硬

近日，老牛走访东莞部分中介地铺，对东莞二手房市场进行了实地调研，发现由于楼市调控不断加码，投资客明显减少，一些潜在购房者也开始持观望态度，二手房成交量逐渐缩量，部分二手房业主心态发生了明显变化，业主放盘的价格也趋向理性。

二手房业主开始调低报价

这几年由于楼市的持续上涨，使得大部分业主房产大幅增值，因此造成了对楼市的盲目乐观，放盘价一路上调。那么，对于当前的市场环境，二手房业主放盘时心态和报价出现了什么样的变化？

针对这个问题，老牛对上个月二手房成交量大、市场关注度高的重点镇街的二手房进行了抽样调研。根据调研数据显示，国庆后，二手房业主的心态普遍发生了明显变化。其中，约10%的房源业主主动调低报价，平均幅度在5%左右，有个别业主报价调低幅度甚至接近10%-20%！

三价合一是主因  “非满五唯一”的房源难卖

今年2月份，东莞二手房过户实行“三价合一”政策，此调控政策大幅增加了二手房的交易税费，造成首付门槛提高。二手房买家中刚需置业者占比较大，对于首付金额较为敏感，因此大部分购房者转向新房市场，导致今年二手房成交量大幅下跌，二手房价格也由上涨转为平稳甚至部分下跌。

东城，紧邻西平社区的东泰板块，共享着西平社区的成熟配套，因此东泰板块的房价在此前同样较为稳定。光大景湖春天的一套112㎡三房，8月份的报价为196万，由于该房源“非满五唯一”，个税较高，因此放盘至今乏人问津。国庆后，业主把价格调低10万，且向中介表示买家如果诚心想买，价格可以再谈。

调研显示，由于东莞当前的楼市平淡，之前中介追着业主打电话的现象已经很少，现在很多业主都是放盘很久都没接到一个中介电话，甚至有业主主动给中介打电话，要求中介“多帮忙推一下”，表示“价格还可以谈”。

二手房业主心态不再“强硬” 议价空间增大

临深凤岗的大运城邦一直是深圳客关注的重点，成交量一直比较活跃。老牛调研发现，近期，该盘部分房源降价力度有加大的趋势。如八期的一套97㎡三房，7月份报价为275万，但一直未能成交。国庆后报价直接降到250万才得以成功出售，这个价格实际上已经接近业主的当时购买价格了。

塘厦的刚需盘——丹缇轩花园，一套约92㎡三房，8月份放盘价为166万，因为“非满五唯一”，个税需要约20万。业主为了能尽快脱手，向中介表示可以承担一半的个税，如果一次性付款还可以再优惠，而这个价格已回到该花园今年2月份的水平。

类似的例子很多，如：凤岗永江花园，173㎡四房，由7月份的352万降价至300万包税；东城天骄峰景，143㎡三房，由7月份的452万降价至420万，且赠送车位；南城金丰花园，73㎡两房，由6月份110万降价至98万等等。不论是直接降价还是分担部分税费，或是赠送车位，都表明二手房业主心态不再“强硬”，议价空间越来越大。

进入11月后，市场将逐步进入年底传统购房换房季，老牛判断将有更多的笋盘出现。根据目前的情况估计，部分非核心地段或配套较差的区域，或许会回到年初时的价格水平。业主方面，年底出于资金周转、工作调动、离开东莞、家庭搬迁、改善换房等原因，放盘量有望增加，部分急于出售的房源，预计将出现较大幅度降价。购房者方面，在二手房议价空间放大的情况下，将出现有一定的吸引力的“笋盘”，刚需或改善的可以加强关注。

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