东莞2018年楼市大总结（附2019年待售项目）

牛浩思-东莞楼探

2019.1.12 08:35浏览:59137

时光流似箭，2018年似乎过得飞快，对于东莞楼市而言，新房严查社保、备案价限价，二手房“三价合一”等系列政策实施，让楼市既热闹又艰难。近日老牛梳理了2018年东莞楼市大总结，带你们一起回顾下。

【1.政策】

继2017调控年后，2018年是深度调控的一年，在中央持续坚持“房住不炒”的基调下，地处粤港澳大湾区几何中心的东莞调控进一步升级，其收紧程度仅次于深圳和广州。据老牛不完全统计，2018年东莞楼市调控相关政策约10项起，其中2月实行的“三价合一”，对二手房市场影响最深；其次大幅提高公积金贷款额度，满足首套刚需及改善者需求。

2月28日东莞政府发布通知取消实施了十年的积分入户，改为“两个五年”入户政策并放宽8类重点群体落户限制，随后又逐步完善教育配套，至2020年将新增17万公办学区。

【2.新房】

受多限、新房严查社保、严控备案价等政策调控的影响，东莞楼市降温显著，供需量纷纷创最新低。2018年东莞商品房住宅供应面积为500万㎡，是近5年以来的最低值，同比2017年下滑了28%；住宅成交44429套，同比去年下滑28%；成交面积516.8万m²，同比下滑9%。

虽近年供需量持续下跌，但成交均价始终保持稳定上涨，近五年期间上涨90%，不过2018年上涨幅度有所放缓，环比略涨9%，逐步回归理性平稳。

2018年东莞六大片区中供应量最高为滨海湾片区，主因品牌开发商在虎门、沙田等镇区项目的集中供应；水乡新城片区本身供应相对不足，仅麻涌镇的几个新项目入市，供应大幅下跌60%。

在粤港澳大湾区发展中被视为广深莞融合、东莞湾区建设的发展先行区的滨海湾片区，受虎门、沙田等镇区项目的集中供应支撑，占比最高；松山湖片区和城区片区紧随其后。

因市场已回归自住，洋房依旧为市场供需的主力军。洋房产品以供应62%和成交64%的占比处于绝对优势；而公寓产品是因不限购不限贷政策优势、供应量大等因素，成交占比达12%。

2018年东莞市新房成交金额约1246亿元，同比去年减幅4.4%，其中住宅金额约925亿元，同比微跌1%，非住宅金额约321亿元，同比小幅减少13%。

城区的洋房供应在过去几年持续短缺，购房需求难以满足，但今年供应仅次滨海，故成交量可喜，另外，石碣、高埗承接城区外溢需求，成交量同样较为可观。桥头由于房价较低而成交量超2000套。

今年部分片区成交量有所下跌，但成交均价集体上涨。在粤港澳大湾区及滨海湾新区的利好下，滨海湾片区成交量领先；东南临深片区近两年受供应量低下及房价高企影响，成交量价都不算太高，屈居第二。

【3.排名】

在粤港澳大湾区、莞深同城、轨道交通开建等众多利好因素的影响下，东莞吸引了大批外来房企，近两年外来房企业绩占比达到7成，显著上升，而本地房企业绩仅占3成。

在2018年打出“活下去”口号的万科，今年成交金额同比基本持平；而碧桂园则大幅下滑44%，主因今年碧桂园多个项目主推公寓产品，同时产品面积偏小，且多个在售项目接近尾盘，造成业绩大幅走低，但市场份额仍居第二。

老牛发现，在今年洋房成交量前十的项目产品中，最不同于往年的是面积区间为75-160㎡，其中囊括了刚需小三房到改善大平层户型，可见产品类型更加多元化。

【4.库存】

供应与成交是息息相关的，成交连续下滑，供应量也处于低位，这使得住宅库存压力并不大。据老牛统计，截至12月末东莞商品住宅库存面积约518万㎡，按过去6个月的平均消化速度来看，消化周期大约为11个月，压力适中。

【5.二手房】

自2月份以来，东莞各大银行陆续实行“三价合一”（网签价=贷款评估价=计税评估价），虽然在一定程度上打击了阴阳合同的现象，规范了二手房交易市场，但首付提高，税费价格大幅上涨，很多银行对二手房采取利率上浮甚至暂停贷款；二手市场遇冷，成交萎缩。

价格方面，东莞二手房连续三年价格呈上涨趋势，不过在2018年整体价格上涨幅度有放缓，环比上涨13%，主因受“三价合一”的影响，成交价格快速向真实价格靠拢。

自9月起，开发商借“金九银十”的契机进行特价促销，10-11月开发商的特价促销更是司空见惯。新房连续几个月的特价促销对二手房形成较大的竞争压力。

“三价合一”后，购房成本大幅提高，多数面积段房源的成交萎缩幅度在30%-40%之间，尤其是大于144㎡的大户型由于面积较大，购房成本更高，故成交萎缩尤其严重。

二手房成交还是集中在东南临深片区及城区片区，主因这两个片区配套相对成熟，楼盘密集，二手房交易完善，因此购房客选择的也较多。东南临深片区二手房参考价1.95万元/㎡，环比2017年略有上涨，依旧是价格最高的片区。其中樟木头镇以全年成交6174套夺冠军。

【6.住宅租金】

近年来东莞进行产业升级及人口结构调整，常住人口增速有所减缓，因此租房需求相对稳定，所以住宅租金水平同样保持相对稳定；但投资回报率持续走低，2018年仅1.70%。

东莞制造业发达，人口在各镇街的分布相对比较分散，且民房较多，总体来看，各镇街的租金差距不大。但主城区、松山湖、长安、塘厦、虎门、厚街等配套齐全及经济发达的镇街，租金要相对较高。

【7.土地市场】

2018年东莞公开出让土地金额共293.8亿元，其中商住地成交金额占比依旧巨大，占比各类土地高达83.41%；在“限商改住”政策持续发酵下，政府放慢商业地块供应，但成交金额占比仍排前三。

2018年的土地市场竞争激烈度相比2016、2017年这两年较为温和，但2018年东莞土地交易金额创近11年最新高；商住地供应35宗，供应面积约138万㎡，同比增加58%；商住地成交26宗，成交金额约245亿元，同比增加33%；流拍3宗，终止5宗，中止1宗。

2018年东莞全市成交26宗商住用地中有24宗地块采用“竞自持”模式，占比高达69%，在“竞自持”主流模式下，又加设配建、安居房、自持商业等严苛条件，对房企的综合实力更为考验，房企新一轮的洗牌加速。2018年市场上主力军为深系房企，据老牛不完全统计成功出让的26宗有17宗竞得者为深系房企，占比高达65%，同时排名前三的也都为深系房企。

2018年调控政策依然保持高压，在回笼资金成本加大、周期加长、可融资渠道和可融资数量不断萎缩的大背景下，土拍交易市场持续降温，房企拿地逐步谨慎理性，多宗地块底价或低溢价成交。2018年东莞成交26宗商住地，全年平均溢价率为18%，其中有6宗地块以底价成交，从趋势上看，下半年平均溢价率明显下降，而6宗底价地块也是出现在下半年。