东莞楼盘解析70 万科滨海大都会【规划篇】

作为东莞的城市副中心的虎门镇，相信大家应该不会陌生了。随着沿江高速落地、滨海大道通车、虎门高铁站投入、穗莞深城轨趋于完工，以及R2延长线、中虎龙城际、深茂铁路的轨道规划等一系列的交通轨道布局使得虎门的区域交通枢纽作用越发明显。

除了地理位置优越，交通建设趋于成熟以外，经济实力雄厚也是虎门的一大优势。据最新政府公布资料显示，虎门连续两年蝉联东莞市34个镇街GDP之首，且在2018年中国百强镇综合实力排名中为例全国第八名，经济实力不言而喻。

虎门的主要产业类型级集中在服装服饰、电子信息、商贸流通、文化旅游这4个领域，这些产业的发展基础在虎门已经十分扎实，尤其是服装服饰，初步形成了比较明显的龙头效应。

这期楼评要跟大家介绍的是万科滨海大都会，项目位于虎门中部，地处虎门中心城片区，而中心城片区也是目前整个虎门发展最为成熟的片区。

早在虎门片区划分整合之前，其实项目所处地块是属博涌片区管核，片区定位以商贸和居住为主导，承接中心区综合配套功能的城市综合片区。

项目地址：虎门镇人民路与太宝路交汇处的东侧

开 发 商：东莞市万颐房地产有限公司

物业公司：万科物业管理公司

物业类型：住宅、别墅、公寓、写字楼

占地面积：20049m²

建筑面积：85095.66m²

项目共由一栋洋房、一栋公寓、一栋写字楼、五十套别墅和一所幼儿园组成。洋房共分为两个单元，28层高，两梯三户。户型涵盖为建面约127m²和143m²的四房，预计于2020年10月底装修交楼。据销售透露，洋房计划在3月27日开盘。

在上周五公寓备案价格已经推出，备案均价约23656.96元/m²，但经销售确认公寓为万科自持产品，只租不售，具体的出租方案目前还未出台。

项目南面紧邻太宝路（双向三车道），西面临近人民路（双向四车道）。因为中心区的原因，区域内配套相对较为完善，但是老城区规划较早，路网规划不完善，车流量较大的同时，还有很多车辆直接停在马路两侧。所以时常会出现拥堵缓行的情况。

老牛亲测从深圳福田出发，自驾到项目，途径北环大道、京港澳高速，虎门收费站下高速。全程约60公里，到达项目大约耗时65分钟左右。其实从项目到虎门收费站路程不足4公里，但是因为虎门大道和连升路都较为多车，车程大概需要超过10分钟。

轨道交通方面，根据最新的东莞地铁R2线延长线规划来看，项目不是地铁沿线物业，但是项目与虎门北站和虎门大道站直线距离都在800米左右，可以依靠步行或共享单车实现接驳，通车后会缓解一部分的出行压力。但是R2延长线为远期规划线路，暂时还没有明确动工时间。

周边配套是项目最大的一个亮点，因为地处中心区，周边的生活配套丰富。项目自带近1650m²的沿街商业，项目周边1公里范围内的商业形态有沿街商业、肉菜市场、步行街和购物广场，可以满足日常的购物需求。

除了1650m²的沿街商业以外，项目还自带了一所幼儿园，据销售透露有较大的机会会由梅沙书院进驻办学。项目的学区将会划分到太平小学和虎门四中，同时万科滨海大都会业主还可以入读南部湾·万科城的万科梅沙书院。

万科梅沙书院是由万科教育发展基金会举办，委托深圳中学办学及管理的国际化学校。万科梅沙书院第一所学校位于深圳盐田区，是深圳市教育局审核批准的民办高中学校。销售称东莞万科梅沙书院为公办学校，业主只要满足东莞公办学校入读条件即有资格入读。但作为一所新办学校，师资力量和办学水平还有待考验。

项目地块位于博涌片区中南部，根据法定图则显示，项目地块周边多以二类居住用地为主，夹杂了一些文娱用地、办公用地和商业用地。如按规划设想，未来会有较高的宜居度。

但是从目前的来看，居住环境存有三个问题。一，项目周边车流人流较大，易造成出行不便；二，目前周边多以民房和厂房为主，一定程度上影响了居住氛围和城市化面貌；三，建筑密度较高，无论是项目自身的楼间距还是与外部建筑距离。本身地块较小，但因为当初拿地成本较高，所以开发商无奈将建筑密度提高。

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