东莞楼盘解析71 万科滨海大都会【户型篇】

在上一期楼评中，我们介绍了一些关于万科滨海大都会的区位和周边配套等信息，规划详情可看：

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万科项目的户型一直因为使用率低、户型结构千篇一律等问题饱受争议，而这期楼评老牛将为大家来分析一下万科滨海大都会户型的一些利与弊。

项目共由一栋洋房、一栋公寓、一栋写字楼、五十套别墅和一所幼儿园组成。洋房共分为两个单元，28层高，两梯三户。户型涵盖为建面约127m²和143m²的四房，预计于2020年10月底装修交楼。

洋房共162套，户型面积包括127m²和143m²的四房，主要还是针对改善型客户群体需求，据销售透露洋房将会在近期开盘，162套一并推出。

建面约127m² 四房两厅两卫

东南朝向，通风采光较好，看别墅景观，视野开阔不受遮挡，虽为四面采光，但并不是通透户型。户型方正，动静分区，但在过道上浪费了一定的空间。客厅开间4m，客厅和餐厅各自独立采光通风，但是容易相互干扰。公卫干湿分离，并预留了家政间，可摆放洗衣机或杂物柜。四个卧室均为大采光面，空间分布合理，主卧套间设计，舒适度较高。

建面约143m² 四房两厅两卫

通透户型，东南朝向，通风采光较好，阳台和主卧看别墅景观，但部分视线受127m²户型遮挡影响。动静不分区，生活区与休息区易互相影响。大横厅设计，两厅合共开间达7.2m，双出阳台，但两厅容易相互干扰。公卫预留了家政间，可摆放洗衣机或杂物柜。四个卧室均为大采光面，但三个次卧都是西北朝向，无景观视野，且易受西晒影响。主卧大套间设计，空间宽阔，舒适性较高。

其中1栋二单元的西北面为地下车库出入口和垃圾转运站，东南面为小区人性主入口，垃圾转运站是否会有异味，目前还不能下定论，但是临近车辆和人行出入口，肯定会有一定的噪音影响。所以在备案定价中，1栋二单元的价格会较低于一单元。

万科滨海大都会本次推出的所有户型使用率都超过了0.8，对于28层高的中高层而言算是比较高的使用率了。两个户型在结构和布局上中规中矩，虽没有太大的亮点，但也较之前一些万科“固定”户型有了一些变化。

项目面临最大的问题是密度较大，无论是小区内部布局还是与周边建筑的距离，密度变大后随之而来的问题就是，通风采光变差，视野受遮挡，私密性降低，特别是对于别墅产品的影响异常之大。根据项目规划平面图显示，1栋二单元与别墅区楼间距不足15m，1栋一单元与5栋公寓楼间距为26.45m。这样的产品是否真的价值3万/m²，这就需要各位有置业需求的朋友自己去判断了。

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