大朗松湖悦府两度降价 备案均价约2.5万/m²【东莞新盘备案94】

老牛在网上发现松湖悦府6号住宅楼已经成功备案。项目位于大朗镇富民北路与富康路交汇处东侧，万科金域松湖东侧。项目占地面积约5.7万㎡，总建面约17万m²，由6栋高层洋房组成。

本次备案的6号楼，合共126套，均为住宅产品。本次推出的户型涵盖建面98m²和125m²的三至四房。整体的备案均价约25045.99元/m²，备案总价区间为224-326万。在整体均价上，6号楼较上次备案的5号楼下降了约26元/m²。

【建面约98m²户型】

此户型分布在6号楼的01和02，备案单价约为24826.48元/m²，总价区间在224-257万之间。

【建面约125m²户型】

此户型分布在6号楼的03和04，备案单价约为25272.58元/m²，总价区间在289-326万之间。

这次推出的所有户型使用率都达到了0.79以上，对于33层高的高层来说，这样的使用率算是中规中矩吧，两梯四户，梯户比和私密度也相对合理。

以6号楼的01为例，从层差上来看，采用的是橄榄4形定价方式。楼层差价范围在50元/m²-1810元/m²不等，层差价差距虽然较大，但整体来看还是相对规律的。相邻楼层层差价基本维持在50.27元/m²左右。

其中4楼、14楼、18楼和33楼都出现了较明显的跳差。4、14和18楼的跳差，老牛认为这是因为特殊楼层数所导致的。而33楼作为顶层，则是因为日照时长较长，以及渗水率较高的影响，这样的定价设计也是较为常见的。

松湖悦府位于大朗镇的北部，正好就是松山湖，东坑，大朗这3个镇区的交界处。临近大朗客运站、毛织贸易中心和华为南方基地。周边人流车流量都较大，生活配套也较为丰富，但是档次相对较低。短期内可能更多的需要依靠万科金域松湖的配套商业，这也对后期项目自身的招商引进有着一定的要求了。

项目紧邻富民北路、富康路和金朗北路这些区域主干道，且紧邻大朗客运站，这一定程度上也保证了项目的交通便捷，但同时也给项目带来一定的噪音和空气污染影响。

目前项目的北侧还有不少小加工厂和农民房，这对居住的品质和舒适度有较大影响。

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