总价400万南山砸盘攻略（下集）

上集回顾：

在文章上集，唔同跟大家讨论了一下通过设定户型、学区来作为门槛，来选择适合自身需求的房子。而本期下集内容，将会继续给大家聊聊，门槛二：【学区】之下的育才学区的选择。同时也有第三门槛。在普遍均为两房的基础下，通过楼龄、小区环境等因素，来选择楼盘。《总价400万南山砸盘攻略（上集）》

育才集团它的学区范围是比较大的。除了蛇口片区以外，它也覆盖有部分的后海的一些区域。整个集团下,除高中外，分为育才三中，育才二中，育才一小，育才二小，育才四小这几个。

相对来说小户型分布还算有一点，但是其实不多，大部分都是一些楼梯房，比较老旧的楼梯房为主。而且由于学区属性它的一个溢价比较高，像一些老老旧的楼梯房，价格也是比较贵的。400万的一个预算范围，其实可选性而不是很多，那么我们现在先把那个后海片区那一块，稍微介绍一下。

这片符合条件的楼盘相对少一点，毕竟后海片区本身也是改善型的大户型为主，小户型不多。这里分布有育才三中四小的学区。像弘都世纪公寓这种，本身是主打中小户型的，相比周边的楼盘，较低的总价是其较大的优势。而且本身所处的地段位置也比较不错，像地铁口、大型商业，这些都在小区周围，不是太远，步行时间大概5~10分钟都可以到达。

不过这边的户型设计上是一个跃式的格局，一般需求可能对这种户型是不太“感冒”，偏向性不会太高。不过实用率其实还可以，目前40多平的小两房，如果是学区已经占用了的，400万内也能买到，如果是那种正常学区没有占用的，从目前市场行情来看，最低也有400万左右的，就是稍微出头一点的也是能买到。对于像在后海这样的片区来说，这样的一个租金，还是一个地段都是比较不错的。

（户型图来源于中介网络）

同区域而且是同样的学区里头，像临近的小区金色阳光雅居也有小户型，价格也在400万左右，不过该户型只为一房一厅，虽然户型倒是方正，但不如弘都世纪的两房来得实用。

至于蛇口，选择性则会多些，基本都处在四海公园一公里的范围内，不过前文也有提到过，大部分楼盘都以老旧楼梯房为主，楼龄较老。如花果山小区、紫竹园等，都是颇为常见的，且分布小户型较多的楼盘。

小户型除了以上提及的，还有像兰园小区、倚园大厦、振兴小区、雷公岭住宅都有覆盖。除了兰园和紫竹园为后海小学、育才三中学区，其他小区大多都是在育才一小三中的学区里头，学区属性还是表现比较不错的。

400万左右的预算，买个小两房目前还是够得着，只是楼盘品质都比较一般。针对学区需求，唔同还是优先建议考虑带双育才学区的楼盘。

在此可选性之下，米兰公寓也算是楼龄最新的了。不过小区为独栋电梯大厦物业，只有一个小的架空层花园，宜居性比较弱些。小区带的育才一小三中学区，双育才学区，学区属性还可以。如400万左右的预算，能买到40来平的一房一厅户型，户型实用，也有部分业主把户型改成两房，只是其中一间房为暗房。

（户型图来源于中介网络）

而楼梯房中，花果山小区除了关注度以及成交活跃度要比其他几个楼盘要高外，小区的宜居性也要稍好些。不过400万的预算，如今也只能买到一房一厅或是单房，面积35-47平之间，虽然也有户型能改做两房，但户型终究比较紧凑。如果是50多平的正规两房，价格也要450万以上。

但若是如此，性价比则略显一般，毕竟如育才二中二小学区的，爱榕园、金竹园小区也有价位相当的户型，50来平两房报价也是450万左右，而学区属性则更受青睐一些。

除去花果山小区，如果还是就倚园大厦、振兴小区、雷公岭住宅这三个楼盘去选择的话，小区其实都差不多，基本算是在价格上的将就了。

门槛三：【意向要求】择优属性

撇开3房户型和学区这两大门槛，剩下的选择两房肯定是优先之选。在此之下，如何更细致的去筛选楼盘，那么只能通过楼盘自身的属性来作为考量的依据了。毕竟有些属性在这样的预算范围，并非能面面俱到。

1、楼龄

随着现今购买力越发年轻，楼龄较新的小区会更受青睐。对楼龄有要求的需求，不在小数。400万的预算范围，其实目前在南山来说，想找些楼龄较新的楼盘，还算有一点的选择。

如中心区的阳光里雅居、蛇口的山海津、栖游记等都是12、13年后入伙的小区，也可以算作是次新盘，只是大部分学区都是比较一般。从小区上看，是各有优缺点。

像阳光里雅居，所处成熟的中心地段，周边的配套十分成熟，地铁口、商业都在附近，只是没有小区环境，宜居性一般。户型上有一定的亮点，有赠送能实现拓展，面积45平左右，可作两房，挺实用，目前报价430万左右。

而山海津，虽然差不多的预算能买到70来平面积更大的两房户型，但周围配套十分欠缺，自住并不方便。学区上，虽然也是育才集团，但是新学校，暂时还没有太突出的表现。

栖游记，有小区环境，自住还行，而且也靠近地铁口，等海境界二期商业进驻，配套是更为完善，况且楼盘本身周边分布的大型商业也不远，自住还是比较便利的。400万左右的预算，除了单间外，57平左右的复式小两房，也是能买到。就是小区所处的学区为蛇口中小学，相对比较一般。

西丽作为刚需盘集中的片区，楼龄新的二手盘当然也有。如德意名居、塘朗雅苑、鼎胜山邻、官龙名苑这些小区都是10年后入伙的。不过就以小户型来说，相对比较冷门一点，关注度不算太高。400万左右，除了官龙名苑外，都能买到比较正规的两房户型。

如德意名居的小两房，面积55-58平，目前报价400万左右，户型还算实用，也有小区环境，但只分布在低楼层（5层及以下），大部分采光都比较一般，周边配套也比较一般，除了离7号线西丽湖站较近，其他大型商业则有点距离。

而塘朗雅苑，面积与德意名居差不多，户型上要更实用些，而且没有低楼层的缺点，只不过小户型分布在二期，二期没有花园小区，宜居性稍有打折。小区带南山文理实验学校的学区，从去年中考成绩来看，排名也算中等稍偏上的水平，家长口碑也可以，对学区有需求也可以关注下。

对预算有所将就的可以关注鼎胜山邻，400万内也能买到两房，面积40来平，有赠送能实现拓展，在总价上较有优势，而且有也有7号线龙井站在小区跟前，出行便利。

对于楼龄新的小区，唔同还是比较推荐科技园的松坪村三期，12年的小区，成交相对活跃，关注度也比较高。自带花园社区，有一定的宜居属性。东西两区，50-60平的两房，户型还比较实用，对于刚需上车也算合适。

不过目前楼盘周围配套还是比较欠缺，除了华润万家，其他较大型的商业和地铁都没有，自住不太方便。如果需求本身是在科技园上班，那么该盘还比较凑合。相较于前面提及的一些两房，综合户型以及价位是比较具有性价比的。

2、小区园林

小区能有一定的居住品质，园林绿化必不可少，也是众多需求所设想的。除了前文已经提及到的一些楼盘，纵观目前南山里头，如果是以本文400万左右这样的一个预算去看，西丽片区内的楼盘在整体的宜居性上，表现要稍好些，符合要求的楼盘分布较多些。所以如果需求本身是意向小区有园林绿化的，那么唔同更推荐优先关注西丽片区。

如西丽桃源一带，相对热门的中爱花园，小户型成交还算活跃，57-60平左右的两房户型，目前价格400万左右。小区园林绿化适宜，不靠路，比较安静，而且管理也比较好。虽然楼龄、学区不是其优势，但性价比还行，也算是比较好的选择之一。

3、配套

目前能满足这个需求的楼盘，在中心区、南油、南头这三个片区中，配套发展比较成熟，而且各类大大小小满足衣食住行等方面的配套都能在楼盘周围找到，十分便利。

不过区域内楼盘大部分楼盘以独栋大厦型物业为主，而且商业氛围比较浓厚，出租较多，通病就是宜居性比较一般。这里主要推荐相对来说比较热门的选择，大致3个部分。

A、中心区愉康一带

这片是中心区最早发展的区域，也称为老中心区，配套都在楼盘周围，生活氛围还算浓厚，只不过由于普遍楼盘偏老，大厦型物业集中且拥挤，整体宜居性大打折扣，而且大多学区属性较为一般，因此在价格上相对会低些。

如愉康大厦、时代骄子，差不多的预算能买到较为宽松的两房户型。不过这两个楼盘关注度不是太高，建议可以关注下临近的友邻公寓或是百分百公寓这些带学府学区的楼盘，虽然同样的价格能买到的面积要小一些，户型紧凑一点，但从房产增值性上以及需求的关注度上，表现要比前两者要好些。目前小两房报价也是400万左右。

B、南油来福士广场周边

近两年来，区域的关注度是逐渐增加。一是由于来福士的开业，令片区面貌得到了较大的改善提升；二是，不少楼盘处于学府中学的学区内，自从学校得到了南二外的“庇荫”后，关注度也是大幅提升；再而地铁9号线延长线开通时间愈发接近，片区的交通通勤将得到较大的提升。

区域集中以2000年前后的楼盘为主，中小户型分布较多，同时仍有单价4-5字头的房源，从价格来说区域也算南山置业的一大洼地。

如金晖大厦、海晖大厦、钜建大厦、金海岸大厦、四达大厦、新街口大楼等某某大厦、某某广场的楼盘，目前两房户型大多集中在400万左右，面积相对阔绰，而且选择相对还比较多，即便楼盘宜居性较弱，在区域各种利好的带动下，也有需求关注。

在此之下，建议优先考虑楼龄稍新点的，例如像金海岸大厦、四达大厦这样的2000年后的楼盘，虽然同为大厦型物业，但楼龄相对之下会新一点。一是品质会稍好些更受需求青睐，二是以后增值保值表现也会更好些。（其他具体楼盘选择，可以私下与唔同探讨）

C、南头南新路附近

这块区域，城中村坐落较多，整体环境显得略为杂乱。而且整体学区属性较为一般（大多为荔香中学学区范围内），所以楼盘价格不算太高，另外也是分布有不少中小面积的户型，上车门槛较低。如成交较为活跃的英达钰龙园，户型上有一定的赠送，400万内，买个四五十平的小两房，吸引不少科技园上班的需求关注。

而小区旁还有像鸿洲新都、嘉南美地，400万左右的预算也能买到60来平的两房户型，也可作为对比物来参考。

对于第三道设立的门槛，其实在选房的方向上，唔同还是比较推荐以前两点为优先考虑。从目前的购买力需求情况来看，购房者也是越趋年轻，需求更看重的是小区的楼龄以及小区园林、品质等方面的表现，配套反而相对没那么的看重，毕竟随着城市一步一步地发展，在配套这方面，其实也是会逐渐补齐。只不过配套成熟，倒是对于自住上，会更为便利，而且租金也表现更高些。

但是如果楼盘品质一般，而又没有太大优势，那么对于往后的保值增值还是会有影响。虽然刚需在考虑买房路上一直都比较被动，但楼盘众多，也并没完全没有可选的余地。本文也只为抛砖引玉，提及到的楼盘选择，其实还只是部分，通过实地踩盘看房了解，才能更好的物色到适合自己的房子。

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