东莞旧改02 凤岗.官井头中心片区迎来重大旧改

近日，东莞凤岗镇政府发布“官井头中心片区723,724,725,727地块”的改造计划，不少关注东莞的朋友们对此十分关注。老牛也在第一时间赶到官井头片区做了实地调研，经过仔细梳理后，和大家交流一下分析成果。

官井头是凤岗镇的重点核心片区，区域位置优越，去凤岗的周边区域都十分便捷，尤其距离龙岗中心城十分近，中间仅隔着一条道路。

官井头中心区位于凤岗镇的东侧，片区经济发展已经比较成熟，也是东莞与深圳对接的重点门户片区。片区发展目标定位和起点都比较高，全力打造以商住功能为主，公共配套完善、绿化环境优美的城镇综合功能片区。

官井头可以说是凤岗镇发展比较成功的片区，众多开发商都不惜砸重金纷纷在此拿地开发，比较有代表性的就是去年引起业界轰动的中海地王拍卖，详细可参见老牛之前的分析文章【东莞“中海地王”有动作了！官井头4盘乐了】。

已建成楼盘就有大运城邦1-8期，名流印象1-3期，嘉辉豪庭1-2期，即将竣工的有龙城雅郡1期（在售，东莞楼评系列04 龙城雅郡【户型篇】）和嘉辉豪庭3期，刚开始动工的有中海地王项目（云麓花园），世城商业中心等项目。

据消息人士透露，由鸿荣源主导的官井头东片区总体旧改已经开始着手报批，北片区也有不少开发商已经开始和村委洽谈旧改合作。

官井头中心片区此次公布的改造计划，占地面积达32.8公顷。现状建筑老旧，容积率仅有0.84，用地效率低下，具备整体拆除重建，发展多种功能的基本条件。

改造范围内现状工业用地18.65公顷，占总用地58.70%，拆迁（赔偿）成本较低。公共设施用地仅有4.72公顷，土地用途和分布与片区发展定位严重不符。

此次改造共涉及40宗地，产权清晰。其中国有用地1宗，总面积为2.39公顷；集体用地17宗，总面积为17.95公顷，所有人主要为官井头村民委员会、官井头管理区、南头村小组和西门村小组；个人用地22宗，总面积为0.27公顷。

老牛觉得，像官井头中心片区这么寸土寸金的地段，早就被不少开发商重点关注。此次旧改的地块多为集体用地，执行难度也相对较少，因此后续的推进速度应该还是比较令人期待。

针对用地现状的内部交通混乱，公共配套设施不足，缺少文化娱乐，体育和公共绿地等问题，改造方案集中对用地性质和各地块指标做了适当调整。值得注意的是，增加了不少商住用地和集中商业用地。

初步的改造方案具体参看下图，改造后总建筑面积可达约50万㎡，容积率约为1.52，分4期开发。老牛发现，改造方案增设了医院，商业中心，广场等公共配套服务设施，片区的宜居性和舒适度得到大幅提升。

改造方案同时大大改善了该片区的城市面貌，片区的空间层次也更加丰富，显著提升了官井头片区的总体形象。

老牛认为，官井头中心片区的此次旧改，重点在于强化居住职能，完善片区配套，这些措施都是为了切切实实提升片区的总体竞争力。这是多赢的良性循环，片区的总体环境好了，会有更多的企业，开发商选择来官井头发展，也会有更多的置业者选择定居在此。

针对东莞市政府近期密集出台的一系列旧改计划和措施，老牛觉得，东莞临深镇区的升级改造也进入了新的快速发展阶段。后续老牛会结合具体的改造项目和大家分享，欢迎朋友们持续关注！

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