【老牛问答05】石碣地块流拍了，东莞楼市是否要凉了？

有很多有置业需求的朋友都会私聊问老牛。虽然大家的实际情况各不一样，但老牛尝试将一些有普遍性和大家关注的的问题分享出来一起参考。

另外，如果你也有东莞置业方面的问题，可以加老牛微信，也可以在评论底下留言，一起交流探讨。

Q1：今天石碣地块流拍了，东莞楼市是否要凉了？

老牛：首先不要轻易下某个结论，别一惊一乍的。一块地触到限价线，就说要暴涨；一块地流拍，就说楼市要凉。

今年来，开发商在东莞拿地还是很积极，整体保持理性。

石碣这块地，整体大环境可能有一部分因素，但更主要的原因是这块地本身附带的条件。需配建（商业、安居房等）2.7万㎡，开发商实际可开发的面积仅为9.5万㎡，而起拍价9.8亿，在未计算配建成本的情况下，楼面价已经破万了，且开发商仍需自持商业5年时间，要求实在苛刻。相比龙湖拿下的麻涌地块5800元/㎡的楼面价（无其他配建条件），石碣这块地实在是“不划算”。

接下来10月份，东莞仍有多块商住用地要拍卖，老牛已经整理出来。

Q2：东莞统计局发布8月份全市新房网签均价为17160元/㎡，东莞价格这么低了？

老牛：官方发布的网签价格不能完全代表实际成交价格，其中含回迁房、双合同等异常网签因素。

因为现在限网签，通常开发商应对限网签有2种方式，一种是排队等网签，但目前不知道要排到什么时候；另外一种是双合同，把房子的款项降到1万7左右（可顺利通过网签），剩余部分用装修合同替代，但装修合同部分无法贷款，所以会首付会提高很多，这也间接地伤害了一部分刚需。因此，实际价格还是以现场价格为准。

Q3：广东提议取消商品房预售制，是不能买期房了吗？

老牛：今天大家看到的是一个建案，并非官方发布的正式文件。

最直接影响的是开发商，开发商需降低资金杠杆，充实开发经营的资本金（客观上可降低行业和金融风险）；小开发商的日子更难过了，优胜劣汰；购房者的可降低购房风险，维护自身合法权益。

另外也有朋友说，这个政策会使得新盘供应量降低，楼盘的价格会上涨等“副作用”。

对于这个政策，大家有什么观点，欢迎评论~

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