东莞新盘备案35 南城汇龙湾天樾加推总价最高1125万

牛浩思-东莞楼探

2018.10.3 10:00浏览:16656

国庆假期是不是又堵了？没关系，老牛继续码字来为你分析备案价。近日，老牛在东莞发改局发现南城区【汇龙湾·天樾】最后一栋3号楼已成功备案。项目位于东莞市南城金丰路12号（江南第一城旁），总占地面积约4.2万m²，总建面约18万 m²，共由9栋住宅组成。

此次备案的3号楼共128套，均为住宅产品。整体的备案均价约28182元/m²，备案总价区间为386.7-1125.9万；户型涵盖149-364m²的4房，共44层高；属于超高层板楼。

【01户型】

包含了建面174.11、185.61m²、187.11m²和364.29m²，备案单价区间在2.74-3.09万/m²之间，总价区间在507.9-1125.9万之间。

【02户型】

包含了建面170.8m²、171.89m²和307.18m²，备案单价区间在2.6-2.96万/m²之间，总价区间在445-912万之间。

【03户型】

包含了建面149.72m²、150.32m²和255.94m²户型，备案单价区间在2.58-2.92万/m²之间，总价区间在386-749万之间。

这次推出的所有户型使用率都达到了0.78以上，对于44层高的超高层来说，这样的使用率是高的；两梯三户，舒适性和私密性相对较好。

以01户型为例，从层差上来看，楼层采用的是类似橄榄型定价方式。楼层差价范围在22-1131元/m²不等，除了19楼和44楼较为特殊以外，其余楼层整体差价仍算合理。

按正常定价而言，1901的备案价格应正常递增，但本次备案却为整条腿最低价，同时本条腿无2001户型，所以老牛猜测或将在20层建立独立会所/空中花园/避难层等，从而可能会导致19层的结构产生变化，但是具体情况需要现场了解。

14楼和18楼出现了一个明显的跳差，老牛认为是开发商对特定数字的忌讳，但是如果不忌讳的朋友，这14、18和19楼层的性价比较高。

同时顶楼或为复式，并出现了一个明显的跳差价，因为顶层受到日照面积和时常都较大，且渗水率也较其余楼层大。所以这样的定价也是合理的。

项目地处南城宏远社区，临近市政府、市体育中心、中心广场、图书馆和科技博物馆等大型市政配套，东莞地铁R2线西平站直线距离地块约3公里，多重交通枢纽，市汽车总站、南城汽车站、金丰公交首末站、6大城市主干道（环城路、港口大道、莞太路、四环路、鸿福西路）等，周边1公里范围内还有大润发、乐购百货、宜家生活超市等。

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