东莞出台政策治理“二手房东”初见成效，多个镇街厂房租金回落

2018年底，东莞市政府《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》（以下简称为《指导意见》）“出炉”。老牛去年在《指导意见》出台的时候写过一篇详细解读：《东莞出台新举措：整顿工业厂房租赁乱象 防范“二房东”炒作》

《指导意见》明确提出要治理防范“二手房东”炒作，镇村厂房物业必须一律进入镇级交易平台进行交易。采取公开竞价方式交易的，不接受个人和房产中介代理机构报名参与竞投，原则上不得转租分租，如有违约转租分租将三年禁入市场。

《指导意见》旨在降低企业厂房租金，屏蔽“中间商”赚差价行为。据老牛了解，从2017年下半年开始，一些深企加速转移，东莞临深镇街厂房租金进入普涨模式。目前，多个镇街工业厂房平均在30元/平方米左右。地理位置好、交通便利的厂房，租金则更高。

部分中介嗅到这一商机，纷纷趁机“进军”东莞工业地产，开始做起二手房东炒作工业厂房房租，这让部分中小微企业颇为“头疼”，甚至引发了一手业主和二手房东、二手房东与租户之间的纠纷。

新政策出台后，部分镇街（园区）及基层社区迅速响应。比如，长安厦岗社区以前只要租客提供身份证以及公司等资料，就可以从社区租厂房，但现在要求所有的厂房必须直接出租给实体经济；道滘、石碣等镇规定，承租政府或村（社区）物业的，必须是实体企业，或者某领域具备一定科技含量的企业，未征得同意不得分租和转租，如发现即刻终止合约，收回厂房。

老牛了解到，目前对于私人业主来讲，承租给投资客（二手房东）的好处是可以省时省力，当“甩手掌柜”。一般来讲一手业主通常有几万平方米厂房，如果直接面对中小企业老板，每家企业交租时间、水电卫生、日常管理等问题各不相同，因此，为图方便许多业主更愿意整租给二手房东。

不过，二手房东从本地业主手中以低价整租厂房后，再以高价分租出去，并且又以分摊公共面积的方式，赚取高昂的租金差价，这不仅增加了中小企业的负担，还引发不少断水断电的纠纷。

目前通过二手房东租房存在公摊面积收费的问题，而工厂供电供水也由二手房东“二次供给”，工业电费收1.3元/度，还设置了基础用电量，每月即使用不到那么多，也要收取相当的电费。除此之外，还有各种附加费，如管理费、安保费、卫生费、电梯费、工业垃圾清理费等等，又增加了不少成本。但若不通过二手房东租厂房，则不存在以上问题。二手房东的出现，一定程度上扰乱了市场租价，给非公实体经济造成了一定负担。因而二手房东的问题对于需要租赁厂房的企业主来讲是急需解决的问题。

新政策实实在在为非公有制经济撑腰，遏制集体厂房物业交易二手房东现象、为优质重点企业提供集体厂房物业交易‘绿色通道’。在新政出台后的一个多月，东莞多个镇街厂房租金均有所回落，《指导意见》的出台给企业老板带来了不少信心。

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