东城中海莞府首推 备案总价579万起【东莞新盘备案85】

老牛在网上发现中海莞府3号楼于近日已经成功备案。项目位于东莞市东城区八一路与莞长路交汇处西南侧，东莞市商业学校东侧，占地面积约1.6万m²，总建面近6万m²，由两栋高层洋房和两栋写字楼组成。

本次备案的3号楼，29层高，共56套，均为住宅产品。本次推出的户型为建面约240.66m²的三房，可根据个人需求定制户型。整体的备案均价约27499.52元/m²，备案总价区间为579-796万。

【建面约240.66m²户型】

此户型分布在3#的01和02单元。01单元备案单价区间在2.49-3.31万/m²，总价区间在601-796万之间；02单元备案单价区间在2.4-3.25万/m²，总价区间在579-782万之间。

这次推出的所有户型使用率都达到了0.83以上，对于29层高的高层来说，这样的使用率算是较高的，一梯两户，梯户比较低和通风采光较好，视野不会受到遮挡。

以3#的01为例，从层差上来看，采用的是倒三角形定价方式。楼层差价范围在124.66元/m²-831.06元/m²不等，整体来看层差还是相对规律的。

以层差价来看，除了4楼和顶楼出现了一个较为明显的跳差以外，其余相邻楼层价格差都较为合理。4楼的跳差，老牛认为主要是与周边建筑和临路有一定关系，拉开优劣房源价格差距。而顶层的跳减则是因为日照时长较长，以及渗水率较高的影响，这样的定价设计也是较为常见的。

中海莞府作为中海地产在东城打造的高端豪宅项目，110套住宅产品均为240m²的大平层，一梯两户，舒适性较高。项目北面看东城体育公园、黄旗山城市公园资源景观，一线视野，无遮挡。

项目距离在建地铁R1线新源路站约400米，且紧邻八一路和莞长路，虽然交通便捷，但八一路和莞长路作为区域主干道日常车流量不少，这对临路的中海莞府易产生噪音和空气污染影响。

目前项目周边1公里范围内的生活配套，主要以综合市场和沿街商业为主，嘉荣购物广场和国贸中心均与项目直线距离超过1公里。现阶段项目周边仍存有一定量的民房和工厂，开发密度相对较，一定程度上也降低了宜居度。以目前项目周边的配套和环境来看，与其定位和定价，稍显不符。

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