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牛浩思-东莞楼探
2019.5.14 11:18浏览:43924
牛浩思-东莞楼探
2019.5.14 11:18浏览:43924
各位还记得2018年10月份流拍的南城2018WG025热门商住地？
地块位于东骏东路与宏伟三路交汇处，临近南城体育公园。地理位置优越，但因条件苛刻，无人报价，最终导致流拍。
但在5月13日21:40起，567号竞拍者在8分钟内，连续29次报价，以“236000万元+自持面积100%”的封顶条件，提前1天11个小时将地块收入囊中，剔除商业面积以及无偿交付给政府的，估算楼面价达21712元/㎡。这是近1个月来东莞第四宗被提前锁定的地块。
最近东莞流行“抢”地，但这块地那么多天没人去抢，说明还是有难度的。而眼看要到了截止日期，567号房企此时封顶拿下，说明他们绝对是有备而来的。
直至15日上午10:05,567号房企的神秘面纱终于揭开。为深圳市深恒达投资发展有限公司，经老牛查实，深恒达投资发展实为深圳市鹏瑞地产开发有限公司旗下全资子公司。
深圳市鹏瑞地产开发有限公司成立于2007年6月，是一家以地产开发为主营业务，同时集健康产业、商业运营、物业管理、PE投资为一体的业务综合型企业。
大家熟知的均价20万/m²的深圳湾一号，正是由鹏瑞地产所开发。而南城地块未来也很有可能会以超高端项目的定位打造。
【出让条件对比】
一、保证金由60000万调整为30000万；
二、起拍价由195664万下调至148000万，封顶价也从237300万下降至236000万；
三、1600个规划停车位的交付时间由3.5年延长至4年；
四、取消需自持50000m²商业用房条件；
五、达到最高限价后，竞拍的自持商业面积由43625m²增加至93625m²。
老牛对比了一下发现其实在封顶价的情况下，其实政府并没有做出较大幅度的调整。去年19.5亿的价格没有拿下随之流拍，今年却用了23.6亿的价格拿下，老牛猜测567号竞拍者为新进入东莞市场的房企，东莞今年才进入了他们的“法眼”。或许567号房企已经初步规划好产品，并且信心十足。
【1.南城整体概况】
城区片区的战略目标是做大做强中心城区，打造中心城区“三江六岸”水文章，建设现代城市滨水岸线、现代综合服务中心。南城定位为南城CBD中央商务区，无疑后期东莞更多会围绕着南城建设。
推动中心城区建设成为具有较强竞争力的区域综合服务中心、推进东莞市行政文化中心建设、打造高品质生态宜居“首善之区”。这也成为了后期中心城区的发展目标。
【2.地块信息】
2019WG011号建设用地位于南城雅园宏伟三路与宏伟四路交汇处东南侧。地块为商住混合用地 (C2+R2)，占地面积90580.53平方米。
规划建设要求开发建设期为3年，地块需要在2020年6月19日前动工。
竞拍方式：竞价+竞自持面积
挂牌截止时间为：2019-5-15 10:00
此次南城地块采用的是竞价+竞自持面积的拍卖方式，报价到236000万后，转为竞拍自持93625m²商业用房面积（竞报阶梯为上述面积的5%）；
与此同时政府还规定竞得者需要在地块上配建不少于160000m²的商业办公楼和1600个规划地下停车位（规定地块交付之日起4年内完工交付），以及820m²的公建配套，无偿交给南城街道办。
【3.地块及周边概况】
地块位于南城街道东片区，南面紧挨在建的百花林公园和南城第一幼儿园，西面临近东骏豪苑，北面则是东莞公共资源交易中心。地块方正，开发利用度较高，且规定配建的160000m²商业办公楼可能会成为西平地标性建筑。
地块属于西平区域，区域内的住宅小区逐渐成熟连片，且教育、商业、文体等配套也相对完善，有着很高度宜居度。地块距离地铁R2线西平站约1.6公里，且5分钟内可接驳环城路，但地块周边部分路段仍未完全打通。
但地块的缺点也较为明显，目前地块东面存在较大面积的民房和工厂，以工厂为主，这里面包括有产业孵化园、科技园、物流仓库、药材厂、纸品加工厂等等，虽然不会对居住区产生污染影响，但是一定程度上降低了对城市化面貌和居住属性。
从法定图则上，我们不难发现，地块周边多数以二类居住用地为主，并规划了一定的生活配套。而在地块东面规划了部分市政用地和教育用地，也保留了一些工业用地。这也符合了政府对南城东片区的发展定位。
项目南面的百花林公园，目前正在建设当中，计划将在明年4月底前完工并投入使用。公园规划用地面积62878m²，估算总投资约3000万元，园内规划拥有120余种植物，并设有生态湿地、西式礼堂、五彩花海等特色景点。
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