十年建成360万㎡樟洋新城！已纳入广东省三旧改造重点

近日，樟木头樟洋社区“三旧”改造项目前期研究报告（修改）发布了批前公示。

据老牛了解，该项目不仅是东莞市五个连片组团改造试点项目之一，也是广东省“三旧”改造重点项目。项目的前期研究报告于2017年底已通过审议并原则同意，2019年申请修改，所以此次公布的为最新信息。

樟木头镇位于深莞惠都市圈的中心位置，交通路网发达，广深铁路可北至广州南接香港，交通十分便捷。

镇区形成“一心两轴，三片三组团”的空间规划，其中南部组团侧重打造成为高品质生态居住区。

不过因早期的粗放式土地管理导致的“工业厂房+小产权房”无序建设，目前可建设用地稀缺，三旧改造将成为解决问题的首要选择。2018年樟木头成立城市更新局，加速推进樟木头旧改以释放空间资源，其中的樟洋社区“三旧”改造项目是其龙头项目。

樟木头镇樟洋社区北接潮莞高速，南连龙林高速，西侧衔接三角环线高速。改造单元北至风景山庄，南至西区八路和富达一路，东至石马河，西至广深铁路西侧南城新区，共计284.34公顷。

目前改造单元范围内，现状居住用地约35.06公顷，主要为老围、唐房围、猪古岭、黄沙的旧村住宅用地；商住混合用地1.49公顷；工业用地约87.91公顷，包括银洋工业区、富竹工业区、富达工业区、圣陶沙工业园等。

在284.34公顷的改造单元范围中，139.11公顷属于拆除重建范围，包括旧工业区、旧居住区和老围等地区。这部分区域改造纳入整体开发的框架，优先完善道路系统，进行公共配套建设。

同时新增145.23公顷用地范围，主要为改造单元内拆除重建用地范围外的林地和园地，未来将与社区签署协议，因地制宜的修复生态和优化环境。

在此提醒下，位于片区中部、东深公路东侧的非改造单元樟洋新村（占地约10.41公顷），因建筑较新、质量较好，新村片区整体保留现状，不纳入拆除重建范围；但会由政府和改造主体共同出资进行综合整治和优化改造，属于综合整治地区。

在新的用地规划中，明显加大了“居住+商业+教育”等用地，同时M1（新型工业用地）的规模也大大增加了。

据老牛实勘，改造单元因以厂房+小产权房为主，社区内建设用地几乎耗尽，产业发展和生活改善的空间受到严重限制，因建筑年代久远，部分建筑被废弃，从而人居环境也比较差，改造升级的需求十分迫切。

根据改造规划，樟洋片区将借助“三旧”改造将片区内连片的旧厂、旧村，打造成以“动力科技谷（强调新型产业发展）、活力休闲地（强调提升生活服务水平）、魅力宜居城（强调城市功能环境建设）”为主题，产业驱动、产城融合的新型城镇化示范区。

整个改造周期分为一期、二期和三期分步实施，共计约10年。

项目一期（2020-2022年）建设用地面积约58.3公顷，建筑面积合计约115.54万㎡；计划实施片区北部、东深公路以西的部分地块拆迁改造工作，改造为综合功能片区，优化工作和居住环境。

项目二期（2023-2025年）建设用地面积约73.01公顷，总建筑面积约为118.44万㎡；计划实施片区南部、东深公路两侧用地拆迁改造工作，重点完善片区的公共服务设施和新型产业园区的建设。

项目三期（2026-2029年）建设用地面积约153.02公顷，总建筑面积约为123.99万㎡；计划实施片区北部，以及樟深公路以东大部分地块的拆迁改造工作，重点建设高品质的居住社区和生活配套设施。

该旧改最终将建成总规模为357.97万㎡，面向区域的大体量产业新城。其中，包括21.3万㎡的公共配套设施，产业及仓储建筑面积72万㎡，42.76万㎡商业和205.35万㎡住宅，将服务5.4万居住人口及2.2万外来从业人员。

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